Совершенствование проектов управления коммерческой недвижимостью

Введение

Рынок коммерческой недвижимости в последние годы значительно изменился в связи с принятием новых законов в данной области и развитием данного сектора. В связи с этим возросла необходимость разработки новых методов управления объектами коммерческой недвижимости с целью повышения доходности и обеспечения их конкурентоспособности на рынке. Однако, традиционные методики управления, применимые в других сферах народного хозяйства не всегда эффективны и применимы в работе с недвижимостью. В связи с этим актуальность исследования заключается в исследовании современных особенностей проектов управления коммерческой недвижимостью и определении направлений совершенствования данного процесса.
Цель исследования заключается в анализе направлений совершенствования проектов управления коммерческой недвижимостью.
Для достижения поставленной цели предполагается необходимым решить следующие задачи:
- рассмотреть понятие и виды коммерческой недвижимости,
- определить процесс управления коммерческой недвижимостью с позиции разнообразных подходов,
- изучить проектное управление коммерческой недвижимостью,
- представить характеристику объекта исследования,
- провести анализ процессов управления коммерческой недвижимостью,
- определить направления оптимизации проектов управления коммерческой недвижимостью с позиции маркетингового подхода.
Предмет исследования – проектное управление коммерческой недвижимостью.
Объект исследования – УК «Мир»
Степень изученности данной темы достаточно высокая, что обосновано интересом к ней со стороны экономистов, специалистов рынка недвижимости, ученых. Информационной базой данного исследования послужили труды таких авторов как


1.Теоретические основы управления коммерческой недвижимостью
1.1.Понятие и виды коммерческой недвижимости

Понятие коммерческая недвижимость-многоаспектное и емкое, однако,
Коммерческая недвижимость (КН) — это недвижимость, которая используется юридическими и физическими лицами для извлечения прибыли, например, в торговой или производственной деятельности. К таковым объектам можно отнести:
• торговые центры и магазины;
• гаражи, автомойки и автосалоны;
• рестораны и кафе;
• гостиницы и хостелы;
• бизнес центры и офисы и проч.
Условно коммерческая недвижимость может быть разделена на шесть групп, к каждой из которых относятся те или иные объекты. Рассмотрим вкратце все элементы данной структуры:
- коммерческая недвижимость свободного назначения. Это название вовсе не значит, что здесь может быть все что угодно. К представленной группе необходимо отнести такие объекты, как спортивные комплексы, кафе, бары, рестораны, отели и гостиницы;
- коммерческая недвижимость под розничную торговлю. Здесь какие-либо пояснения излишни, так как каждый понимает, о чем идет речь: торгово-развлекательные центры, магазины, аптеки, автосалоны и т.д. То есть, все, что связано с розничной продажей чего-либо;
- коммерческая недвижимость офисной категории. Здесь могут учитываться как специализированные офисные центры с множеством собственников и арендаторов, так и отдельные здания, принадлежащие одной компании;
- индустриальная коммерческая недвижимость. Производственные площади заводов и предприятий, а также склады относятся именно к данной группе .
- Есть в тематике коммерческой недвижимости одно исключение, имеющее отношение к временному проживанию людей. Речь идет об апартаментах, многоквартирных домах и съемной недвижимости (например, аренда на сутки).
- Социальная коммерческая недвижимость – в этой категории учитываются медицинские центры, аэропорты, вокзалы и прочие важные для населения объекты.
Главное отличие коммерческой недвижимости от жилой заключается в том, что многие владельцы бизнеса предпочитают брать площади в аренду, а не покупать их. Этому может быть несколько причин:
- высокая стоимость помещений и необходимость постоянного поиска более удачного расположения торговых площадей,
- нежелание бизнесмена осуществлять серьезные финансовые траты, обременяя себя имуществом.
Все это оказывает влияние на рынок, следовательно, коммерческая недвижимость с точки зрения покупки и аренды имеет свою специфику. Обычному человеку порой очень и очень трудно разобраться в тонкостях подобного вопроса, поэтому достаточно часто встречаются случаи обмана или неисполнения обязательств арендодателей коммерческой недвижимости перед арендаторами.
Помимо вышеуказанного отличия коммерческой недвижимости от жилой можно выделить и другие:
• Купля-продажа. Коммерческая недвижимость редко покупается, но она часто арендуется. Например, квартиры или загородные дома покупатели часто желают получить в полную собственность, то есть приобрести, а вот офисы или магазины часто берутся в аренду. Это обусловлено тем, что коммерческая недвижимость имеет большую стоимость, ведь в дальнейшем она будет приносить прибыль. К тому же многие предприниматели не желают обременять себя лишними обязательствами, так как, арендуя помещения, они могут в любой момент закрыть свой бизнес или перенести в другой более рентабельный район .
• Постоянная прибыль. Коммерческий объект должен постоянно приносить прибыль.
• Окупаемость. Недвижимость жилого фонда не окупается, а вот при покупке или сдачи в аренду кафе или автосалона через определенный промежуток времени (как правило, 5-7 лет) можно покрыть свои расходы, а затем получить доход.
Согласно тому, как используется КН, она может относиться к одной из условных групп, с которыми можно ознакомиться в следующей таблице 1.1.:


Таблица 1.1. Формы использования коммерческой недвижимости
Тип КН Применение КН
Свободного назначения К таковой КН относят те объекты, которые используются в сфере обслуживания, причем нет строгих ограничений. Например, это могут быть спортивные комплексы, бары, кафе, рестораны, гостиничные объекты разных видов.
Торговый Из названия данной группы ясно, что к ней относят те объекты, на которых осуществляется торговая деятельность. Таковыми являются магазины, торговые центры, аптеки, автосалоны и проч.
Офисный Очевидно, что это недвижимость, которая сдается в аренду в качестве офисного помещения. Она может принадлежать как одному, так и нескольким лицам.
Индустриальный К этому типу относят объекты, на которых ведется производственная деятельность. Например, это могут быть заводы, предприятия или склады.
Социальный Такой считается недвижимость, на которой осуществляется социальная деятельность. К примеру, это вокзалы, аэропорты, центры медпомощи.
Бытовой Сдача в аренду для проживания

Стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости как правило выше квадратного метра объектов жилого фонда, даже если они расположены в одном районе. Как было указано, это связано с будущим доходом. При этом стоимость определяется исходя из различных параметров:
• площади;
• места расположения;
• состояния помещения;
• окружающей инфраструктуры.
Это основные параметры, но при этом возможны и другие. Например, вход в помещение. Так, если офисный центр расположен в центральном районе, но вход в здание находится не на оживленной улице, а во дворе, его стоимость будет ниже аналогичного центра, вход которого расположен на центральной улице или проезжей части.
При определении стоимости, по которой помещение будет продаваться или отдаваться в аренду, важную роль также играет потенциальный доход. К примеру, если рассматриваются складские помещения, цена будет определяться не только исходя из площади и места расположения, но и удобства подъездных путей, ведущих к складу, близости магистралей (автомобильных, железнодорожных).
Каждому типу коммерческого объекта, помимо классических параметров, свойственны индивидуальные критерии, которые будут влиять на ее стоимость.
Примечательность налоговых выплат физическими лицами в прогрессировании (то есть постепенном и закономерном увеличении) налоговой ставки в зависимости от кадастровой стоимости помещения, которым владеет физической лицо (к примеру, индивидуальный предприниматель).
Но сама ставка вычитается исходя из инвентаризационной стоимости помещения и не может превышать показатели, закрепленные на законодательном уровне:
- если стоимость помещения составляет 300 тысяч рублей, то процентная ставка по налогу на нежилое помещение физ. лица коммерческого назначения составит всего 0,1% (для помещений, предназначенных для проживания);
- от 300 до 500 тысяч рублей – от 0,1% до 0,3% (для прочих помещений и строений);
- свыше 500 тысяч рублей – от 0,3% до 2,0% (для дорогостоящей недвижимости, торговых центров и офисов).
При этом если помещение оформлено на физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, то на него распространяется налоговая льгота: налог на имущество не взимается.
Если данным имуществом владеет юридическое лицо, то применяется другой расчет налоговых ставок на коммерческую недвижимость физических лиц в силу того, что помещения, принадлежащие юридическим лицам облагаются налогом на имущество организаций.
Как правило, налог на такое имущество не превосходит 2,2% от конечной цены самого помещения.