Аренда муниципального имущества города Шелехов

России большинство коммерческих банков с самого начала реформы были частными, и государство сохраняло контроль только над такими ключевыми финансовыми структурами, как Сбербанк, Внешэкономбанк. Восточноевропейские страны не спешили с приватизацией банков, и вопрос об этом возник только после практического завершения приватизации в реальном секторе. При приватизации банков ставка была установлена на крупного иностранного инвестора, а права на иностранный банковский капитал строго регулируются государством. В Китае медленные реформы в государственном секторе промышленности привели к тому, что основные банки остались в государственной собственности и кредитовали государственные предприятия, хотя в целом они стали уделять больше внимания рискам и доходам и сокращать поддержку ненадежных заемщиков.

1.3. Особенности сдачи в аренду муниципального имущества

Арендные отношения очень распространены в рыночной экономике, более того в современном мире аренда стала одним из видов предпринимательской деятельности. Сдача имущества во временное пользование характерна в той или иной степени для всех сфер нашей жизни. При изучении теоретических основ арендных отношений мною были выделены некоторые особенности существующие в нашей стране. Наиболее яркой и перспективной сферой применения арендных отношений по моему мнению является аренда муниципальной собственности.
В России арендные отношения рассматриваются в 34 главе Гражданского кодекса РФ, в ней определяются понятия объекта, субъекта арендных отношений, а также общие положения договора аренды. Так, субъектами арендных отношений являются арендодатель, т.е. собственник имущества или его законный представитель, и арендатор. А объектом аренды может стать практически любой материальный предмет, например, земельные участки; предприятия; обособленные природные объекты; имущественные комплексы; здания; оборудование; сооружения; транспортные средства; и т.д. Причем, доход, который будет получен в результате использования арендованного имущества является собственностью арендатора.
Однако важно, отметить, что использование этого предмета должно осуществляться строго в соответствии с договором аренды или, если это не предусмотрено договором, то в соответствии с его назначением, и не должно приводить к потере его целостности, трансформации структуры, изменению основных свойств или уменьшению количества. Допустимым является только нормальный амортизационный износ, обусловленный естественными физическими и химическими процессами при условии стандартной эксплуатации предмета.
Несложно заметить некоторое сходство между арендными отношениями, отношениями кредитования и отношениями купли-продажи. Однако не смотря на кажущуюся близость этих понятий, между ними существует качественное различие. Для того, чтобы лучше понять это различие, следует обратиться к, так называемому, «перечню Оноре», еще иногда его называют «полный пучок прав». Автором этой теории является английский юрист А.Оноре, который в 1961 г. предложил полный набор прав, состоящий из 11 позиций, каждая из которых воспринимается как санкционированная обществом поведенческая модель поведения во взаимоотношениях между людьми. Другой известный ученный, американский экономист Пол Хейн в своей работе «Экономический образ мышления» тоже поднимает тему прав собственности, называя их «правилами игры», и приходит к выводу о том, что именно они выступают главным фактором в формировании процесса спроса и предложения в обществе.
Стоит отметить, что чаще всего, когда говорят на тему прав собственности, не рассматривают всю плеяду, выделяя три основных:
1. Владение
2. Пользование
3. Распоряжение.
Таким образом, существенное отличие между отношениями аренды и купли-продажи связано с понятиями права собственности и распоряжения. По договору купли-продажи покупатель приобретает право собственности на вещь, это означает, что в отношении своего имущества собственник имеет следующие правомочия: владения, пользования и распоряжения. Таким образом, собственник может совершать любые действия со своим имуществом, если они не нарушают права других членов общества, т.е. не противоречат закону. А в соответствии с договором аренды, арендатор получает право пользования и владения, но право распоряжения остается у арендодателя.
Существует очень распространенное заблуждение, что вопросы права входят в сферу интересов исключительно юристов. Однако современные реалии говорят о том, что любой субъект хозяйственной жизни должен владеть хотя бы правовыми основами, а специалисту необходимо как можно лучше знать права и обязанности по крайней мере касаемо его сферы деятельности. В условиях рынка роль договоров приобрела особое значение, любые хозяйственные операции нуждаются главным образом в правовом обеспечении.
Договор - это прежде всего обязательство, возникающее в силу соглашения сторон и пользующееся исковой защитой. В условиях рыночной экономики в основе деятельности любого хозяйствующего субъекта лежит система договоров. А значит грамотность, осознанность и обоснованность их составления, равно как и их исполнение в значительной степени определяют успешность ведения хозяйственной жизни. Когда мы говорим об арендных отношениях, подразумеваем двухсторонний договор, при котором каждая из сторон них является одновременно и кредитором и должником, т.е. с одной стороны, имеет право требовать, а с другой - обязана исполнить.
На сегодняшний день не существует единого мнения относительно определения юридической природы договора аренды. Согласно первому подходу главным в договоре аренды является нанятая вещь как материальный объект, другими словами устанавливаются вещные права нанимателя на арендуемое имущество. Во втором подходе центральное место занимает сам договор, т.е. устанавливается обязательственное право. Возможно, на первый взгляд данный вопрос может показаться не совсем важным, однако он играет огромную роль в разрешении возможных коллизий.
Арендные отношения очень распространены в рыночной экономике, более того в современном мире аренда стала одним из видов предпринимательской деятельности. Сдача имущества во временное пользование характерна в той или иной степени для всех сфер нашей жизни. При изучении теоретических основ арендных отношений мною были выделены некоторые особенности существующие в нашей стране. Наиболее яркой и перспективной сферой применения арендных отношений по моему мнению является аренда муниципальной собственности.
Договор аренды государственного и муниципального имущества имеет ряд особенностей.
В частности, такой договор заключают по особой процедуре и при его заключении действуют определенные ограничения.
Договор может быть заключен следующими способами (ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции»; далее – Закон о защите конкуренции):
- по результатам проведения торгов на право заключения такого договора аренды;
- без проведения торгов.
Торги могут осуществляться в различных формах: аукцион, конкурс и прочее (на основании пункта 4 статьи 447 ГК РФ). Они могут быть проведены в электронной форме. Все эти виды отличаются. К примеру, аукцион предполагает состязание между сторонами касательно стоимости аренды. Выиграет то лицо, которое предложит наибольшую цену за съем помещения. На конкурсе рассматривается совокупность условий (к примеру, стоимость, сроки и прочее). Выигрывает тот, кто предлагает наилучшие условия.
Торги (в т. ч. электронные) проводят в форме аукционов, конкурсов или в иных формах, предусмотренных законом (п. 4 ст. 447 ГК РФ). Основное различие обнаруживается в том, что на аукционах состязания между участниками торгов проводятся только по условию о цене. А на конкурсах состязания между участниками проводятся по совокупности условий (в числе которых может быть и условие о цене). Таким образом, выигравшим торги на аукционе признают лицо, которое предложило более высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Торги проводятся в несколько этапов:
 извещение о проведении конкурса (аукциона);
 разработка конкурсной документации и документации об аукционе;
 подача и рассмотрение заявок;
 торги;
 заключение договора по результатам торгов.
Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (п. 3 ст. 448 ГК РФ). Извещение должно содержать сведения:
- время, место и форма торгов,
- предмет торгов,
- существующие обременения продаваемого имущества,
- порядок проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги,
- начальная цена.
Это следует из пункта 2 статьи 448 Гражданского кодекса РФ.
Участником торгов может быть любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, формы собственности, местонахождения, а также места происхождения капитала или любое физическое лицо (в т. ч. индивидуальный предприниматель), претендующие на заключение договора аренды.
При проведении торгов на право аренды государственного и муниципального имущества задаток возвращается не только победителю торгов, но и участникам. В частности, он возвращается участнику, заявке которого присвоен второй номер, участникам, которые отозвали свою заявку. Задаток возвращается и заявителю, не допущенному к участию в конкурсе или аукционе. Если торги не состоялись, задаток тоже подлежит возврату (п. 5 ст. 448 ГК РФ, п. 58, 100, 128, 134, 147 Правил).
С 12 июня 2012 года у организатора аукциона существует обязанность заключения договора с лицом, которое подало единственную заявку на участие в аукционе, если заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным документацией об аукционе, а также с лицом, признанным единственным участником аукциона в случае, если аукцион признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в аукционе либо признания участником аукциона только одного заявителя.
Аналогичные положения действуют с 12 июня 2012 года и в отношении конкурса.
Рассмотрен порядок заключение договора без проведения торгов.
Основания для заключения соглашения об аренде без проведения торгов содержатся в части 1 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции. В частности, в торгах могут не участвовать эти лица:
Товарищества собственников недвижимости.
Лицо, являющееся единственным участником торгов.
Образовательный субъект.
Частное медицинское учреждение.
Муниципальные объекты могут арендоваться без торгов любыми лицами при наличии этих условий:
Помещения сдаются в аренду на срок, не превышающий месяц.
Являются частью здания, площадь помещения составляет не больше 10% от общего метража. Максимальная площадь такого помещения равна 20 кв. метров.
Порядок передачи помещений в аренду без торгов не действует в отношении объектов, распоряжение которыми осуществляется на основании земельного, водного и прочих кодексов. Соответствующие ограничения приведены в части 2 статьи 17.1 ФЗ «О конкуренции».
По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:
Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.
В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом
Таким образом, можно сделать вывод, что большинстве случаев аренда муниципального имущества возможна только по факту проведения конкурса.
Правила, согласно которым данные процедуры организуются, зафиксированы в одном из Приказов ФАС РФ - ведомства, которое отвечает за корректность взаимодействия власти и бизнеса во многих аспектах. В соответствующем нормативном акте, выпущенном антимонопольной службой, содержится список видов имущества, для аренды которых необходимо проведение торгов.
В свою очередь, положения Приказа ФАС России могут дополнять нормативные акты, издаваемые на уровне отдельных муниципалитетов. Как правило, данные документы доступны на веб-сайтах местных органов власти.
Сама процедура аренды муниципального имущества довольно длительна и бюрократична. В связи с этим многие потенциальные арендаторы отказываются от мысли арендовать имущество у муниципалитета.





2 Анализ управления муниципальным имуществом на примере города Шелехов
2.1. Характеристика деятельности комитета по управлению муниципальным имуществом и состав муниципального недвижимого имущества города Шелехов

Отдел муниципального имущества (далее по тексту - отдел) является структурным подразделением Управления муниципального имущества