Подготовка документации по переводу земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов для развития городской территории

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность этой выпускной квалификационной работы обусловлена тем фактом, что из-за ра-дикальных изменений в типе общественных отношений, которые произошли в России за по-следнюю четверть века, затронуты практически все сферы, включая земельно-правовую струк-туру и структуру собственности, предметом которой является собственность является. Проблема распределения и использования земельных ресурсов в стране также относится к этой области, поскольку земельные ресурсы по определению являются лишь основой национального процве-тания и, конечно, представляют собой особый объект социально-экономических и социально-экономических отношений. Таким образом, земельные ресурсы являются источником всех бо-гатств и, следовательно, представляют наибольшую ценность для человеческого общества. Эта ценность является основной образовательной концепцией в системе связей с общественностью в отношении других природных ресурсов, и решение, организация и организация правовых про-блем и правовых отношений, связанных с владением, распоряжением и использованием мест-ных ресурсов, почти самый распространенный. Наиболее важные из наиболее острых проблем, как в прошлом, так и в настоящем, и, безусловно, возникнут в будущем. В связи с этим правовой процесс определения правовой системы землепользования является сложным механизмом, учитывая естественную тенденцию к универсализму алгоритмов решения проблем.
Формирование отдельного земельного участка, то есть земельного участка, согласно принятой терминологии, из фонда земли, принадлежащего государству или муниципалитету, является публично-правовой процедурой.
Сегодня все земельные участки с характерными экономическими и экологическими характери-стиками относятся к той или иной категории земель. Соответственно, категория страны пред-ставляет собой совокупность стран, которые похожи по назначению или функции и классифици-руются как особая группа стран в зависимости от их социального, природного и экономического значения.
Статья 7 Государственного кодекса Российской Федерации определяет семь категорий земель в соответствии с их назначением: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли заповедника и земли под индустрия. Энергетика, транспорт, связь, радио, телеви-дение, информационные технологии, земля для космической деятельности, земля обороны, безопасность и земля для других специальных целей. Назначение конкретной категории зе-мель определяется методом и назначением землепользования, а также является предпосылкой для организации рационализации процесса их использования как в практическом, так и в адми-нистративном контексте. Конечно, следует отметить, что особенность землепользования в населенных пунктах заключается в том, что при отнесении их к отдельной категории эти участки имеют участки, используемые для разных целей.
Процесс, после которого назначение конкретного земельного участка изменяется из-за измене-ния членства в определенной категории земель, называется передачей земли из одной катего-рии в другую и регулируется федеральным законом. как указано в пункте 1 ст. 8 Земельного ко-декса Российской Федерации (ЗК РФ) [2].
В современных условиях процесс перемещения земель из одной категории в другую регулиру-ется восемнадцатью федеральными правилами, и прежде всего Федеральным законом от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О передаче земли или земли из одной категории в другую». Закон регулирует отношения, возникающие при передаче земли или земли из одной категории в дру-гую, а также выделяет особенности передачи земли в определенные категории.
Целью данного исследования является всесторонний анализ законодательства, регулирующего соотношение передачи земли из одной категории в другую. Для достижения цели исследования необходимо решить ряд следующих задач:
1. рассмотреть правовое регулирование порядка передачи земель сельскохозяйственного назначения в населенные пункты с целью развития городских территорий в Российской Федера-ции;
2. описать этапы процесса передачи сельскохозяйственных земель на земли населенных пунк-тов в целях освоения городских территорий;
3. рассмотреть документацию о порядке передачи земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов для освоения территории города;
4. изучить обоснование передачи земель сельскохозяйственного назначения под расширение города Мурино Ленинградской области;
определить порядок передачи земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов для освоения городской территории города Мурино Ленинградской области;
5. провести анализ экономической целесообразности и подготовить документацию по передаче земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов для освоения городской территории г. Мурино Ленинградской области.
Объектом исследования являются социальные отношения, возникающие в результате перевода земель из одной категории в другую.
Предметом исследования является совокупность правовых норм, судебной практики, теорети-ческих исследований, касающихся особенностей передачи земельных участков из одной катего-рии в другую.
Методология исследования основывалась на таких методах исследования, как: специальные правовые, сравнительно-правовые, исторические и другие методы обобщения научного мате-риала и практического опыта.
Нормативной основой для изучения послужили: Конституция Российской Федерации, Земель-ный кодекс Российской Федерации, правовые акты Российской Федерации, отдельные правовые акты.
Теоретические основы исследования основаны на трудах зарубежных и российских ученых. Та-кие как: Н.Н. Аверьянова А.А. Анисимов А.Н. Атанов А.В. Барцев Н.И. Бухтояров А.Н. Ващекин И.В. Ващекина, С.Н. Волков Е.А. Галиновская, А.В. Голубев И.Ю. Ельцова Б.В. Ерофеев, И.Ю. Жи-лина О.В. Зайгаев Д.Ф. Климов О.Н. Колесова Ю.В. Корнилова И.О. Краснова О.И. Красов В.М. Кроз Д.А. Ловцов П.М. Можаров А.Г. Остапенко П.А. Паулов Р.А. Пилюк А.Н. Потапова М.Е. Руба-нова А.С. Рыбалкина С.А. Рябов, А.П. Сергеев К.И. Скловский О.В. Смагина А.В. Улезько О.А. Че-редникова, Л. Эннекзерус и другие.
Структурно выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.








ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПЕРЕВОДА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕН-НОГО НАЗНАЧЕНИЯ В ЗЕМЛИ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ ДЛЯ РАЗВИТИЯ ГОРОДСКОЙ ТЕРРИТОРИИ
1.1 Нормативно-правовое регулирование процедуры перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов для развития городской территории в РФ

Земельные правила действуют на основе двух этимологически идентичных концепций недви-жимости: «фондовая биржа» и «биржевая торговля». Обратите внимание, что, хотя земельное право имеет то же значение, между этими терминами есть существенная разница. Вы можете различить их по субъективной композиции. Возможные обмены между гражданами и организа-циями, обмены между государством (муниципалитетом), с одной стороны, и гражданами (орга-низациями), с другой.
Согласно ч. 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, земля является недвижимым имуществом, и в дополнение к специальным положениям применяются определенные поло-жения Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности глава 31. [2] В этом разделе четко определяется договор обмена, согласно которому каждый Сторона обязуется передать право собственности на активы. на другую сторону в обмен на другую. Отсюда следует, что именно из-за субъективной композиции понятие «обмен» имеет более широкое значение «об-мена».
Несмотря на то, что законодатель не указывает субъектов валютного соглашения, указанных в главе 31 Гражданского кодекса Российской Федерации, их можно отличить с практической точки зрения, хотя это не окажет существенного влияния на определение видов обмена. и соглашение об обмене. Итак, обмен землями может быть: эквивалентным и неравным.
Для эквивалентного и неравного обмена можно выделить такие качества, как «принуждение» и «добровольность». Критерий «принуждение» можно увидеть в тексте главы V. 2 Земельного кодекса Российской Федерации, недавно введенной.
При регулировании торговли эквивалентными и неравными землями следует руководствоваться общими принципами сделок (глава 9 Гражданского кодекса Российской Федерации), обмена (глава 31 Гражданского кодекса Российской Федерации) и продажи. Право собственности (пункт 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации). [5] Правила купли-продажи в этом случае применяются частично, по-скольку стороны этой сделки одновременно играют две роли: как продавцы земли и других то-варов, переданных для обмена, а также как покупатели, полученные за обмен предметов. [10] Кроме того, основное различие между землей и законными операциями обмена и продажи за-ключается в том, что в первом случае компенсация за переданную собственность на землю, по-лученную взамен, принадлежит другой земле.[20]
Гражданское право требует четкого определения предмета земельного соглашения.[15] Были установлены следующие особенности местности: местоположение (адрес); категория земли; специального назначения; линзы для будущего использования; Общая площадь; земельный ка-дастровый номер; недвижимость там (если применимо); в чьей юрисдикции находится сайт; права третьих лиц; обязательства сторон.[25]
Этот обмен считается эквивалентным, в котором объекты являются участками одной и той же области, которые важны, то есть имеют одинаковые характеристики [25]. Эквивалентный обмен характеризуется более простой процедурой учета транзакций, а также выдачей свидетельств о праве собственности на землю. При осуществлении данной сделки передача права собственно-сти сторонам, выступающим в качестве покупателей, осуществляется по соглашению об обмене одновременно с выполнением обязательств по передаче товара обеим сторонам (570 Граждан-ского кодекса Российской Федерации). Передача права собственности на недвижимое имуще-ство по договору купли-продажи недвижимого имущества покупателю подлежит государствен-ной регистрации (551 Гражданского кодекса Российской Федерации).[15]
Несовместимые транзакции - это неравная земельная биржа. В этом случае существует смешан-ный закон о земле и сделка с недвижимостью, в которой одна из сторон обменивается, обмени-вая земли меньшей и меньшей стоимости на большую площадь и большую ценность и качество, выплачивая другой стороне компенсацию, деньги или недвижимость. Дополнительный пункт может быть включен в договор обмена земли. Типовое соглашение об обмене земельными ре-сурсами установлено в письме Роскомзема от 19.10.1994 г. н. 2-16 / 1629.
Эквивалентные и неравные препятствия являются, на мой взгляд, добровольными, поскольку существует полная свободная воля (при наличии нескольких обстоятельств - предназначение страны и правоспособность сторон).
«Принудительный» обмен включен в новую главу V.2 Государственного кодекса Российской Фе-дерации об обмене земельными участками, принадлежащими государству или муниципалитету, земельными участками, принадлежащими частным владельцам. Такой вывод можно сделать на основании того, что обмен происходит только в том случае, если местоположение удалено по государственным или муниципальным причинам и если место для включения объекта социаль-ной инфраструктуры (если размещение объекта социальной инфраструктуры соответствует стандартам Градостроительство должно соответствовать), технической инфраструктуре и транс-портным средствам или на которых расположены эти объекты (ст. 39.21 ТК РФ).
При «принудительном» обмене, а также в случае добровольного неравного обмена произво-дится дополнительный платеж (разница в стоимости между диаграммами) и диаграмма штата или муниципалитета, цена которых ниже, чем цена покупки конфискованной земли, могут быть переданы владельцу посылки при условии, что:
- Владелец зарегистрированного сайта согласился на этот обмен.
- Владелец получает компенсацию за разницу между стоимостью возмещения стоимости аре-стованного имущества и имущества, переданного не позднее, чем через 3 месяца после переда-чи права собственности на арестованное имущество.
Практика и теория еще не прокомментировали эту тему. Однако некоторые ученые отмечают, что эти правила, скорее всего, были введены в качестве альтернативы покупке земли.
Следует отметить, что установление ограничений на права на землю часто является юридиче-ским следствием зонирования. В науке о земельном праве ограничение прав на землю означает «совокупность ограничений на осуществление прав на установленную землю, установленных законом в связи с необходимостью гарантировать различные интересы в обществе, которые мо-гут быть нарушены свободным собственником земля."
В земельном законодательстве ограничения прав на землю устанавливаются в общественных интересах и являются обязательными. В литературе отмечается, что установление категорий земель и разрешенное использование составляют основу ограничений прав на землю, посколь-ку на основании этих параметров земля может использоваться людьми только в порядке, уста-новленном законом.
И О. Красов отметил, что ограничения прав на землю являются элементом практически всех ка-тегорий земель.
Следует отметить, что установление ограничений на права на землю путем формирования зон с особым правовым режимом и определения особых условий для землепользования в пределах его границ предполагает, прежде всего, учет особенностей земли. Объект, для которого зако-ном предусмотрена необходимость создания зон, и ограничения указаны (ограничения) в ин-струкции по использованию земельного участка в сравнении с общими требованиями по при-надлежности к земельному участку для данной категории и вида разрешенного использования. В то же время ограничения прав на землю, наряду с категоризацией, разрешенным использова-нием и зонированием, являются неотъемлемой частью правового земельного режима.
Институт зонирования применим в различных сферах жизни общества и может даже использо-ваться для повышения привлекательности инвестиций на территориях, образующих районы с особыми коммерческими условиями, согласно которым, согласно Постановлению Правитель-ства Российской Федерации от 7 Февраль 2011 года, в 165-р и с 06.10. 2011 № 1757-р относится к особым экономическим зонам и территориям территориального развития. Правила об особых экономических зонах и территориях территориального развития наряду с земельными отноше-ниями регулируют отношения в сфере предпринимательской деятельности, например, установ-ление налоговых льгот.
Особенностью правовой земельной системы в особых экономических зонах является то, что они не подлежат регулированию градостроительства (статья 6 (6) Гражданского кодекса Российской Федерации). В то же время земля, принадлежащая к соответствующей категории, была сохра-нена.
Порядок землепользования устанавливается в соответствии с положениями Федерального зако-на от 22 июля 2005 года «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» и включает в себя набор запретов и ограничений, например, в соответствии со ст. 4 Закона в особой экономи-ческой зоне запрещается разработка месторождений полезных ископаемых, за исключением разработки минеральных вод и других природных лечебных ресурсов, производства и перера-ботки товаров, облагаемых акцизным сбором (кроме автомобилей и мотоциклов) и сборки квартир (кроме туристско-рекреационной экономической зоны)/
Особенности землепользования в особых экономических зонах не соответствуют требованиям Земельного кодекса РФ для разделения земель на категории, поскольку правовой режим зе-мель отдельных категорий фактически уточняется путем установления для них специальных правил. Следует добавить, что при сохранении принадлежности к одной из категорий земель земельные участки в пределах особых экономических зон имеют особый правовой режим.
Другой разновидностью зон с особым правовым режимом земельных участков являются зоны территориального развития. Специфика правового режима земельных участков в зонах терри-ториального развития обусловлена тем, что, с одной стороны, они подчиняются требованиям градостроительных норм, но в то же время в тексте Федерального закона от 03.12 .2011 № 392-ФЗ «О территориальных зонах развития в Российской Федерации и о внесении изменений в некото-рые законодательные акты Российской Федерации» содержатся правила, запрещающие осу-ществление определенных видов деятельности (например, в соответствии с пунктом 2 статья 11 как часть инвестиций. О проекте нельзя производить подакцизные товары, добывать, произво-дить, обрабатывать и т. д. некоторые виды полезных ископаемых (сырая нефть природного га-за), драгоценные металлы, драгоценные камни, полудрагоценные камни. В этом случае суще-ствует специальное правовое регулирование, которое, по нашему мнению, будет иметь прио-ритет, если эти виды деятельности обозначены как допустимые в правилах землепользования и застройки.
Изучение правовой природы различных видов зонирования позволяет сделать вывод, что зони-рование обеспечивает решение различных проблем, в частности городского планирования (ор-ганизация землепользования в городах), экологического (установление ограничений на хозяй-ственную и иную деятельность). гендер в областях гарантирует конституционное право челове-ка на благоприятную окружающую среду и экологическую безопасность), экономический (по-вышение привлекательности территориальных инвестиций) и так далее.
В связи с этим можно отметить разницу в объектах правового воздействия правил зонирования (территории областей, поселений, населенных пунктов, земли как природного объекта и при-родных ресурсов, земли, части земель и т. д.), а также в средствах и способы обеспечения вы-полнения этих задач (установление видов разрешенного землепользования, ограничений или запретов на осуществление определенных видов деятельности, возложение обязанностей пра-вообладателей на выполнение определенных действий). В то же время институт зонирования представляет собой специальный способ определения правового режима земель, порядка их использования и охраны и основывается на положениях о принадлежности земель к одной из категорий.
Дискуссионным является вопрос о возможности реализации института зонирования территорий на землях сельскохозяйственного назначения. Указанная категория земель представляет особую ценность, поскольку земля в данном случае выступает в качестве основного средства производ-ства в сельском хозяйстве, важнейшим свойством которого является плодородие.
В юридической литературе не сложилось единства мнений по данному вопросу. О. И. Крассов считает, что зонирование земель сельскохозяйственного назначения и, прежде всего, сельско-хозяйственных угодий, лишено всякого смысла. С. Н. Волков, напротив, указывает на необходи-мость зонирования земель сельскохозяйственного назначения на основе землеустроительной документации в соответствии с качественными характеристиками и местоположением земель-ных участков. В связи с этим он считает необходимой разработку Положения о зонировании тер-ритории Российской Федерации, территорий субъектов Российской Федерации, территорий му-ниципальных образований с целью установления землеустроительных регламентов и правил землепользования для земель сельскохозяйственного назначения, включающих установление правового режима, видов разрешенного использования, минимальных и предельных размеров земельных участков, ограничений, обременений и условий их использования. [18]
Положительный опыт сельскохозяйственного зонирования имеет место в практике США. Дан-ный вид зонирования способствует охране ценных сельскохозяйственных угодий и обеспечива-ет сохранение земель, служащих основой сельскохозяйственного производства. Сельскохозяй-ственное зонирование в США предполагает выделение нескольких зон, подразделяемых на ка-тегории в зависимости от качества земли и условий ведения сельскохозяйственного производ-ства. При этом учитываются данные почвенных, землеустроительных и топографических обсле-дований. К зоне первой категории относятся участки, наиболее пригодные по природным и дру-гим свойствам для ведения высокопродуктивного сельскохозяйственного производства.
Такие участки разрешается использовать исключительно в сельскохозяйственных целях. Зе-мельные участки, которые уступают по качеству землям первой категории, входят в состав зоны второй категории. Участки, отнесенные ко второй зоне, разрешается использовать как для сель-скохозяйственных, так и для несельскохозяйственных целей. Наименее приспособленные для ведения современного сельскохозяйственного производства и характеризующиеся низким пло-дородием земельные участки включаются в третью зону и могут предоставляться под строи-тельство промышленных и других несельскохозяйственных объектов и городскую застройку. В некоторых случаях выделяется четвертая зона, куда включаются склоновые и эрозийные земли, которые используются лишь для пастьбы скота, сенокошения или почвозащитного лесоразведе-ния.
В ходе проводимого на практике двухуровневого зонирования земель сельскохозяйственного назначения выделяются зоны сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения с учетом плодородия, экономических и иных характеристик земли. В сельскохозяйственных зонах устанавливаются ограничения на использование земельных участков в несельскохозяйственных целях; земли наиболее высокого качества предназначаются лишь для производства сельскохо-зяйственной продукции. Земельные участки в зонах несельскохозяйственного назначения ис-пользуются для размещения хозяйственно-бытовых, культурно-оздоровительных, образова-тельных и иных объектов .
На заседании президиума Государственного совета «О повышении эффективности управления земельными ресурсами в интересах граждан и юридических лиц» предлагалось упразднить ка-тегорию земель сельскохозяйственного назначения, усилив механизм зонирования сельхоззе-мель, в том числе посредством включения в нормы законов понятия «сельскохозяйственный регламент», а также установления запрета на изменение границ территориальных зон сель-хозназначения, входящих в состав особо ценных, продуктивных сельскохозяйственных угодий, устанавливаемых регионами.
Кроме того, в целях сохранения площадей сельскохозяйственных угодий предлагается преду-смотреть двухуровневую систему согласования проектов документов территориального плани-рования муниципальных образований (муниципальное образование – органы государственной власти субъектов Российской Федерации), особенно в случаях, когда предусматривается изме-нение границ территориальных зон сельхознахначения .