Содержание и организация методов расчета рыночной стоимости квартиры

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность и новизна темы. Разделение объектов жилой недвижимо-сти по присущим им основным характеристикам - стадии жизненного цикла, форме собственности (социальный наем, собственность), а также, по потреби-тельским характеристикам – площадь объекта, расположение объекта и др. – есть дифференциация объекта жилой недвижимости.
Разделение объектов жилой недвижимости мера необходимая, связана она с неоднородностью людей, являющихся потребителями этих объектов. Кроме того, влияние на разделение оказывает еще и уровень научно-технического прогресса общества, традиции, присущие, тому или иному об-ществу. После развития жилищно-строительной сферы развивается рынок жилья. По итогам развития жилищно-строительной сферы и, вследствие это-го изменения положения дел на рынке новостроек или первичного жилья, появляются объекты с соответствующими существующим в данный момент времени характеристиками. Положение дел на рынке жилья напрямую зави-сит от сложившейся ситуации в жилищно-строительной сфере. В условиях современности квартиры как основной вид объектов жилой недвижимости для большинства россиян имеют больший уровень спроса, в связи с чем по-стоянно возникает необходимость их оценки.
Вопрос о наличии методологического инструментария, позволяющего производить оценку квартиры как объекта жилой недвижимости согласно разным методам и показателям, возникает при необходимости инвестирова-ния в квартиру, либо использования ее в качестве предмета залога, что в условиях нестабильных рыночных отношений происходит довольно часто.
Степень разработанности проблемы. Многие российские ученые изу-чали практические и теоретические аспекты в области оценки объекта жилой недвижимости, в них представлены способы решения разного рода проблем оценки, в частности, среди них можно отметить: В.А. Бутенко, А.Б. Вишня-кова, Д.В. Иванова, М.Т. Калашникову, С.А. Кобелева, В.С. Чекалина и пр.
Объект исследования – квартира как объект жилой недвижимости.
Предмет исследования – оценка квартиры в г. Екатеринбурге.
Цель выпускной квалификационной работы – определить рыночную стоимость квартиры.
Задачи выпускной квалификационной работы:
- представить правовые основы оценки жилой недвижимости;
- рассмотреть основные методы расчета рыночной стоимости кварти-ры;
- оценить показатели социально-экономического развития Свердлов-ской области и г. Екатеринбург;
- проанализировать рынок жилой недвижимости Свердловской области и г. Екатеринбург;
- дать характеристику объекта оценки;
- оценить стоимость квартиры доходным, сравнительным, затратным подходом.
Научная новизна исследования: в работе уточнены понятия жилой не-движимости, факторов, влияющие на результаты оценки квартиры как объ-екта жилой недвижимости.
Теоретическая и практическая значимость работы состоит в возможно-сти использования результатов проведенного исследования в изучении эко-номических дисциплин, в применении в практической деятельности специа-листами по оценке квартиры как объекта первичной жилой недвижимости.
Методология и методы исследования. С целью выполнения оценки квартиры как объекта жилой недвижимости были применены различные ме-тоды сводки, сравнения, группировки, анализа, табличные и графические ме-тоды визуализации полученных сведений.
Структура выпускной квалификационной работы состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников.



 
1 ТЕОРЕТИКО-МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ
РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ

1.1 Правовые основы оценки жилой недвижимости

В условиях рыночных отношений недвижимость является особым ви-дом товара, в том числе и жилая. Основное определение понятию «недвижи-мость» дает Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая, ст. 130). В нем к недвижимости относят «участки земли и недр, объекты, кото-рые являются обособленными, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без нанесения несоразмерного ущерба их назначению не представляется возможным, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения» [2].
Представленное в ГК РФ определение понятию недвижимости дает возможность выделить такие ее характерные черты:
- обладает полезностью – определенного рода потребности поку-пателей удовлетворяются посредством объектов недвижимости;
- обладает долговечностью – довольно долгий период использова-ния характерен для объектов недвижимости;
- обладает стационарностью - объекты недвижимости просто не могут сдвигаться никуда, иначе возможен определенный урон.
Регулирование понятий жилой недвижимости происходит в Жилищном кодексе Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ, в главе 2 «Объекты жилищных прав. Жилищный фонд». Жилые помещения здесь признаются в качестве объектов жилищных прав. Чтобы помещение признавалось жилым, оно должно быть изолировано, недвижимо, пригодным для проживания фи-зических лиц на постоянной основе. Чтобы быть признанным пригодным для проживания на постоянной основе, помещение должно отвечать санитарно-техническим и прочим подобным требованиям [3].
На основе представленной выше информации можно выделить условия, которым соответствует помещение, называемое жилым [7, с.46]:
- условие недвижимого имущества (то есть не должно перемещаться в пространственном аспекте;
- разного рода решения в конструкции и планировке помещения, его состояние соответствуют законодательным правилам и нормам, которые су-ществуют с целью обеспечить проживание там физических лиц;
- с законодательной точки зрения право на такое помещение должно подвергаться регистрации в том порядке, который определен соответствую-щими нормативно-правовыми актами.
Можно так охарактеризовать объект жилой недвижимости [15, с.101]:
- «собственно объект жилой недвижимости;
- вещное право на объект жилой недвижимости».
Таким образом, жилая недвижимость (называемая сокращенно просто жильем) в качестве объекта оценки недвижимости может быть представлена как актив определенного субъекта, образование которого произошло всей «совокупностью жилого помещения, отвечающего требованиям ЖК РФ и за-регистрированного права на него» [8, с.7].
Представленные характерные моменты жилой недвижимости позволя-ют дать авторское определение рассматриваемому понятию.
Жилая недвижимость представляет собой жилые дома (которые либо индивидуализированы, либо относятся к многоквартирникам) или квартиры (что является обязательным условием) в собственности индивида или пред-приятия, или в собственности федеральной, региональной или муниципаль-ной, основным предназначением которых является проживание в них на по-стоянной основе.
Представленное авторское определение жилой недвижимости дает воз-можность выделения ее индивидуальных характеристик:
- конкретики – в определении указывается, какой вид объектов жи-лой недвижимости (дома или квартиры определенных характеристик);
- конкретизация того, в чьей собственности находится жилая не-движимость – данная позиция является особенной, чтобы грамотно устано-вить все возможные для осуществления операции с такой недвижимостью, а также для определения ее классификационных признаков и возможности ею управлять;
- конкретизация именно постоянного проживания в жилой недви-жимости – это позволяет отграничить жилые дома, которые индивидуализи-рованы, от домов-многоквартирников, в которых могут оказываться услуги гостиничной направленности, дачных организаций, от той недвижимости, которая действительно имеет предназначение только для проживания инди-видов на постоянной основе.
Обращаясь к практике осуществления оценочной деятельности, важно отметить следующее:
- как и любая другая экспертная деятельность, оценка предполагает разграничение профессиональных интересов её субъектов. Так, «универ-сальных» оценщиков, навыки которых одинаково высоко развиты в части оценки жилой, коммерческой недвижимости, а также движимого имущества, не существует;
- оценщик, выбравший специализацию (в частности, оценку жилой не-движимости), четко должен представлять себе специфику выбранных им групп объектов.
В случае, если выбранным направлением деятельности является жилая недвижимость, то оценщик обязан как понимать общие отличия жилой не-движимости от иных типов недвижимого имущества, так и ориентироваться в специфике видов жилья.
Нужно выделить отдельно понятие квартиры как объекта жилой не-движимости. Квартира представляет собой один из видов жилого помеще-ния, который состоит из одной или нескольких смежных комнат с отдельно взятым наружным выходом, составляющее отдельно взятую часть дома. Со-гласно жилищному законодательству РФ, квартира представляет собой структурным образом обособленное помещение в многоквартирном доме, которое обеспечивает возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в такого рода доме и состоит из одной или нескольких комнат, а вместе с тем и мест вспомогательного использования, которые предназначе-ны для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иного рода нужд граждан, которые связаны с их проживанием в такого рода помещении [29, с.42].
В качестве правовых основ оценочной деятельности выступают такие основные законодательные акты [19, с.22]:
- Конституция РФ;
- Гражданский кодекс РФ;
- Жилищный кодекс РФ;
- Федеральный закон «Об оценочной деятельности».
Конституция и кодексы определяют общие основы функционирования основных институтов государства.
Например, Гражданский кодекс РФ устанавливает виды прав на иму-щество, вводит разделение на движимое и недвижимое имущество; Налого-вый кодекс РФ используется при прогнозе денежных потоков, связанных с использованием оцениваемого имущества.
Для того чтобы идентифицировать жилье как объект оценки, необхо-димо проанализировать определение недвижимости, приведенное в Граж-данском кодексе РФ [2].
Вместе с этим гл. 2 Жилищного кодекса «Объекты жилищных прав. Жилищный фонд» содержит следующие положения [3]. Объектами жилищ-ных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изо-лированное помещение, которое является недвижимым имуществом и при-годно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным сани-тарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законода-тельства).
Исходя из этого определения можно заключить, что любое жилое по-мещение должно отвечать следующим условиям:
1. Быть недвижимым (не перемещаемым в пространстве).
2. Конструктивные, планировочные решения, а также техническое со-стояние помещения должны отвечать правилам и нормам законодательства в целях обеспечения возможности проживания там граждан.
3. Право на него должно быть зарегистрировано в порядке, установ-ленным законом (порядок регистрации, к примеру, жилья, регулируется по-ложениями Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государ-ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Анализируя приведенные условия, можно заключить, что кроме крите-рия неперемещаемости, являющегося ключевым согласно ГК РФ, не менее важным является и то, что Жилищный кодекс отождествляет объект жилищ-ного права и жилое помещение. В этих условиях возникает следующий во-прос: что является объектом оценки – вещное право на объект жилой недви-жимости или сам этот объект? Обращаясь к положениям закона о регистра-ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним, можно выделить два ключевых основания:
1. Государственной регистрации подлежит недвижимая вещь как объ-ект (включая право на него в момент регистрации).
2. Регистрации подлежат сделки, т. е. основания для перехода прав на объекты.
Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устано-вил базовые требования к отчету об оценке, договору на оказание услуг по оценке, оценщику, уровню его ответственности. Документ является динамич-но развивающимся, практически каждый год в него вносятся поправки и до-полнения: например, добавлены разделы, касающиеся саморегулирования оценочной отрасли, экспертизы отчетов об оценке и прочее.
Логическим развитием положений, заложенных в Законе об оценочной деятельности, являются стандарты оценки. Постановлением Правительства от 06.07.2002 г. №519 были утверждены первые из них. Сегодня действуют следующие федеральные стандарты оценки (Приложение А).