Основания и способы приобретения права собственности на жилое помещение

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность выбранной темы исследования обусловлена рядом обстоятельств. Жилые помещения представляют особый вид недвижимого имущества, так как они помимо собственно имущественных функций выполняют еще и функцию жилища, которой в отечественной правовой системе придается особенное значение. Связано это прежде всего с конституционным правом на жилище. Данное обстоятельство обусловило и специальное регулирование гражданского оборота жилых помещений как объектов собственности. Далее, в исторической ретроспективе жилые помещения не рассматривались в качестве самостоятельных и обособленных объектов, так как были неразрывно связаны с земельными участками, на которых они располагались отдельно или в составе более крупного имущественного комплекса – двор, усадьба и т.п. В связи с этим и жилые помещения и земельные участки хотя и рассматривались как однородные объекты недвижимого имущества, но правовое регулирование касалось в основном оборота земельных участков, судьбе которых следовали жилые помещения. При этом, в законодательстве Российской Империи объектами прав на жилье считались «частные имущества», «строения», «недвижимые имущества в городах», «домовладения», «квартиры», «комнаты», «углы» и «койки». Особенностью правового регулирования статуса жилых помещений в советский период был разрыв связи жилых помещений с земельных участком, так как в отношении жилых помещений допускалась применение частно-правовых методов, в частности, купля-продажа, аренда жилых помещений, тогда как земля находилась исключительно в плоскости публично-правового регулирования, и изменение формы собственности на жилое помещение, расположенное на государственном или муниципальном земельном участке, никак не влияло на отношения собственности, связанные с этим земельным участком.
Ситуация вновь изменилась в конце XX-го века, в связи с признанием многообразия форм собственности. Тем не менее, влияние правового регулирования на оборот жилых помещений советского периода сохранилось и в настоящее время.
В связи с этим представляет интерес изучение особенностей правового регулирования гражданского оборота жилых помещений, в частности оснований приобретения права собственности на этот вид объекта недвижимого имущества.
Объектом исследования выбраны общественные отношения, возникающие и изменяющиеся в процессе приобретения права собственности на жилое помещение.
Цель исследования состоит в изучении гражданско-правовых оснований и способов приобретения права собственности на жилое помещение.
Задачи исследования:
- исследовать жилое помещение как объект права собственности
- установить виды оснований приобретения права собственности на жилое помещение
- дать характеристику отдельных видов первоначальных способов приобретения права собственности на жилое помещение
- выявить проблемы правового регулирования приобретения права собственности на самовольную постройку
- исследовать отдельные видов производных способов приобретения права собственности на жилое помещение
- провести анализ приобретения права собственности на жилое помещение в результате сделки об отчуждении имущества.
Теоретическую основу составили труды российских советских и современных российских ученых: М. М. Агаркова, В. А. Белова, М. И. Брагинского, С. Н. Братуся, В. В. Витрянского, Б. М. Гонгало, В. П. Грибанова, О. С.Иоффе, В. П. Мозолина, И. Б. Новицкого, А. П. Сергеева, К. И. Скловского, Е. А. Суханова, Ю. К. Толстого, и других.
Нормативную основу исследования составляют положения действующего Гражданского кодекса РФ об объектах гражданских прав, вещных правах, а также нормы, содержащиеся в иных законодательных актах.
В процессе исследования применялись общенаучные и специальные методы познания, в том числе: системно-структурный, аналитический, синтетический, формально-логический методы.
Структура работы: работа состоит из введения, трех глав, объединяющих шесть параграфов, заключения и списка использованных источников.



 
ГЛАВА 1 ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
1.1 Жилое помещение как объект права собственности

Жилые помещения как объекты материального мира обладают всеми признаками, позволяющими отнести их к объектам права собственности, то есть, принадлежности их тому или иному субъекту права на том или ином правовом основании. При этом, в силу своей неразрывной связи с землей и условной невозможности перемещения в пространстве без разрушения они относятся к категории недвижимых объектов.
Рассматривая их как объекты права стоит провести предварительное толкование названия этого объекта. Во-первых, основным или определяющим понятием здесь выступает понятие «помещение», и определяющим признаком понятие «жилое».
Ввиду отсутствия единого понимания помещения как объекта гражданских прав как универсальной категории, оспаривание некоторыми исследователями факта признания помещений в качестве объектов индивидуального права собственности как следствие отрицательно сказывается на правоприменительной практике. В свою очередь, понятие «помещение» как отдельного объекта гражданских правоотношений, требует анализа по нескольким направлениям.
В связи с вышеизложенным тезисом об определяющем характере понятия «помещение» дополненным признаком «жилое» можно сделать вывод о возможности существования и иных помещений, определяемых признаком «нежилое», имеющее свой правовой режим. В отдельных случаях для понятия «жилое помещение» используется тождественное – «жилище», имеющее более давнюю историю.
Исследованию термину «жилище» посвящено много научных трудов теоретиков, которые специализируются в разнообразных сферах права. Имеется интерес к данному вопросу и тех, кто практикует правоохранительную деятельность, так как его решение влечет значительные последствия для определения, с одной стороны, границ ограничения прав и свобод личности и, с другой стороны – возможностей приобретения информации при исполнении уголовного преследования. В связи с тем, что анализируемое понятие по-разному рассматривается в отраслевых нормативных актах, не исключено свободное его толкование в зависимости от имеющейся ситуации и ведомственного интереса .
Вопросы жилища имеют свое регулирование и на конституционном уровне. Так, в Конституции РФ сразу несколько норм обращаются к данному понятию. Во-первых, следует отметить принцип «неприкосновенности жилища» (ст.25), и «право на жилище» (ст.40).
Далее эти принципы находят свое воплощение в нормах специального жилищного законодательства. Так, в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее - ЖК РФ) в качестве основной задачи этой сферы законодательства указано охранение права на жилище (ст. 1 ЖК РФ).
Из толкования норм данного Кодекса уже можно сделать вывод, что понятием «жилище» охватываются такие объекты как дом (жилой дом) или его часть, квартира (как часть многоквартирного дома) или часть квартиры. Все эти объекты входят в понятие жилище.
Тем не менее, как представляется, «жилище» по своему значению шире, чем «жилое помещение», так как в состав жилища могут входить и нежилые помещения, используемые в качестве подсобных. Кроме того, понятие «жилище» скорее следует трактовать как «место проживания» , тогда как «жилое помещение» - как объект недвижимости, имеющий целевое назначение - проживание. Поэтому, ЖК РФ и другие законодательные акты используют в вполне обоснованно не стремится установить жилище «вообще» и для решения разнообразных задач, в том числе зафиксированных в иных отраслях законодательства.
Относительно регулирования отношений, связанных с жилищем и жилыми помещениями в гражданском законодательстве, то здесь следует отметить, что в первой части Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) более уместным является применение «жилое помещение» как объекта права собственности, и отношения с ним регулируются нормами Главы 18. Вторая часть ГК РФ оперирует скорее понятием «жилище», так как регулирует отношения связанные с наймом (арендой) данного объекта именно в целях проживания (Глава 35). Но при этом опять же используются те отношения правообладания жилищем как жилым помещением, которые регулируются в части первой ГК РФ.
Из этого можно сделать вывод, что «жилище» понятие скорее социальное, необходимое для удовлетворения жилищной потребности. В то же время, «жилое помещение» используется как техническое определение параметров жилья и как термин правового назначения.
При этом, этот термин не имеет своего толкования в современной нормативной базе, хотя ранее он использовался. Например, определение помещения как части здания, вычлененной в натуре и предназначенной для самостоятельного использования в жилых, нежилых и других целях было зафиксировано в ст. 1 Федерального закона от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья» , утратившим силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса РФ. На основании указанной статьи, помещение являлось единицей комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), которое выделено в натуре, предназначено для самостоятельного применения для жилых, нежилых либо других целей, которое находится в собственности физических либо юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований. В самом ЖК РФ данное определение отсутствует, что вряд ли можно считать верным.
Как представляется, закрепление официального толкования понятия «помещение» в нормах ГК РФ могло бы устранить выявленный пробел, сформулировав это понятие аналогично ранее использованному.
Любое помещение может существовать только в качестве элемента здания либо сооружения, при этом чтобы признать эту часть именно помещением, необходимо чтобы эта часть была как то, технически или иным образом, выделена и обособлена от других частей. Это подчеркивает вещный характер помещения.
Более конкретизированный термин «жилые помещения» встречается в нормах гражданского и жилищного законодательства. Так, в ГК РФ (ст.ст. 288, 558) можно увидеть этот термин, используемый для обозначения таких однопорядковых объектов как: «жилой дом», «часть жилого дома», «квартира», «часть квартиры». Более точно подходит к толкованию Жилищный кодекс РФ (п. 2 ст. 15) который определяет жилое помещение как «изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания лиц (отвечает определенным санитарным и техническим положениям и нормам, другим требованиям законодательства)».
Из этого можно сделать вывод, что жилым помещением может быть только изолированное жилое помещение, которое пригодно для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). ТО есть, непредназначенные функционально для проживания помещения, такие как кухня, коридор и т.п., не могут быть признаны собственно жилыми помещениями.
Мера изолированности жилого помещения устанавливается тем, можно ли его применять как отдельное жилище. Исходя из этого, требование изолированности жилого помещения содержится в том, что оно представляет собой конструктивно обособленную, действующую часть жилого строения либо нежилого строения с жилыми помещениями, которое имеетотдельных вход с улицы либо с площадки общего пользования и которая не имеет в своих границах функциональных частей (площадей, объемов) иных жилых помещений (мест общего пользования).
Можно привести пример из материалов судебной практики, который наглядно проиллюстрирует изолированность как характерного признака жилого помещения.
Арбитражный суд Пензенской области рассмотрел заявление Фонда жилья и ипотеки г. Заречного Пензенской области о признании незаконным постановления Администрации города об отказе перевода помещения из нежилого в жилое.
Из материалов дела усматривается, что нежилое помещение, находящееся в собственности у заявителя, представляет собой комнату для занятий (комнату отдыха, холл), расположенную между двумя секциями (крыльями) жилого дома (бывшего общежития), имеющую выходы на два балкона, расположенные на противоположных фасадах здания, и сквозной проход (два расположенных друг напротив друга входа), обеспечивающий проход из одной секции (крыла) дома в другую. Балконы, на которые имеется выход из нежилого помещения, в состав нежилого помещения не входят и являются общей собственностью всех собственников помещений жилого дома. Иного способа сообщения одной секции (крыла) жилого дома с другой на 3 этаже, кроме перехода через указанное нежилое помещение, не существует.
Проектная документация предусматривает, что один из имеющихся в нежилом помещении дверных проемов будет заделан перегородкой с шумоизоляцией пенополистирольной плитой, обложенной пазогребневыми блоками; части балконов будут отгорожены перегородками из пазогребневых блоков и присоединены к образованному в результате реконструкции жилому помещению. Образованная после реконструкции квартира, как указано в описательной части Проекта, имеет два балкона. При описании подлежащего реконструкции нежилого помещения в Проекте указано, что оно имеет два балкона. Однако это не соответствует действительности и противоречит имеющимся в деле техническим и правоустанавливающим документам.
Изложенное свидетельствует о том, что в настоящее время нежилое помещение, в отношении которого рассматривается вопрос о его переводе в жилое, не отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (отсутствует санитарно-технический узел, уборная, ванная или душевая, кухня) .
Таким образом, судебная практика учитывает при рассмотрении споров соответствие жилого помещения такому требованию как изолированность.
Необходимо указать, что выбор в качестве обобщающего определения «жилое помещение», охватывающее и дом, и квартиру, и комнату, имеет свои недочеты. Например, жилой дом может выступать как одноквартирным, так и многоквартирным, и если к первому использование понятия «жилое помещение» применимо, то ко второму – нет, так как многоквартирный дом складывается из нескольких жилых помещений .
Таким образом, целесообразно в ЖК РФ предусмотреть, что многоквартирные дома не могут рассматриваться как жилой дом. Исходя из этого, более правильным будет изложение подп. 1 п. 1 ст. 16 ЖК РФ в следующем виде: «1) жилой дом (за исключением многоквартирного дома), часть жилого дома».
Определяющим признаком исследуемого понятия является признак жилого характера помещения, то есть, его предназначение для использования в качестве жилья или жилища. Дома или помещения после их строительства либо переоборудования считаются жилыми, то есть предназначенными для проживания в них людей, и учитываются в таком качестве определенными органами в Едином государственном реестре недвижимости при условии, что они будут отвечать конкретным требованиям, предъявляемым к таким помещениям. Собственно, пригодность к проживанию в течение всех сезонов года, а не только в летнее время, отличает жилое помещение, например, от помещения типа дачи или тому подобного временного сооружения.
Исключением являются жилые помещения специального назначения (служебные, общежития), для которых определение «постоянное проживание» не будет правильным, так как речь идет о месте временного проживания.
Есть противоречие п. 2 ст. 15 ЖК РФ и п. 1 ст. 17 ЖК РФ. В первом случае, законодатель особо подчеркивает, что жилым помещением признается в частности помещение, пригодное для постоянного проживания. Во втором случае законодатель упустил такое требование к жилым помещениям как пригодность именно для постоянного проживания. Исходя из этого, целесообразно устранить данное противоречие путем внесения изменений в п. 1 ст. 17 ЖК РФ, изложив его в следующей редакции: «1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан».
Необходимо отметить и то, что потребительские свойства объектов постоянного места жительства и объектов временного проживания могут пересекаться, и в связи с этим на практике вероятны случаи взаимозаменяемости. Например, часты случаи, когда помещения, первоначально предназначенные для временного пребывания, а не для постоянного проживания применяются для проживания более либо менее постоянного. Так, гостиницы, пансионаты, дома отдыха иногда используются для достаточно продолжительного проживания в них беженцев.
Необходимо указать на то, что в ЖК РФ в отмеченном выше понятии жилого помещения тоже присутствует указание на пригодность для постоянного проживания как обстоятельства, признания помещения жилым. Это существенное положение, так как в противоположном случае в определенной степени уменьшался бы уровень требований к жилому помещению, так как в данном случае его можно рассматривать скорее как место пребывания, а не как место жительства и соответствующе это могло бы пробудить снижение санитарных и технических требований к жилому помещению.
В судебной практике встречались дела о попытках признать дачи как жилые помещения постоянного проживания.
Рассматривая такие категории дел, суды указывают, что на садовом участке возможно возведение как жилого строения без права регистрации проживания в нем, так и жилого дома с правом регистрации проживания. Прямого запрета на возведение жилых домов на садовых земельных участках действующее законодательство не содержит.