Ипотечное жилищное кредитование проблемы и перспективы развития

Актуальность исследования зависимости экономики страны от кредитной системы и их влияния друг на друга объясняется тем, что в современном мире кредит используется почти в каждой структуре: как в крупных организациях, специализирующихся на процессах кредитования, так и на мелких торговых предприятиях. Кредитование используют как государство, так и отдельные его граждане. Это было обусловлено такими историческими событиями, которые влекли за собой ухудшение экономического состояния страны, а восстановление экономического роста после кризисов невозможно представить без развития кредитных отношений.
Если рассматривать этимологию, то слово «кредит» происходит от латинского слова creditum - ссуда, долг. Некоторые экономисты настаивают на его связи с иным близким по значению термином - credo, т.е. «верю». Объединив эти два определения, можно прийти к выводу о том, что кредит представляет долговое обязательство, которое основывается на доверительных отношениях [19, с. 298].
Современное определение кредита выглядит так: «Кредит - это экономическая категория, выражающая отношения, складывающиеся между кредитором и заемщиком по поводу передачи средств во временное пользование с обязательством возврата в определенный срок».
Появление кредитов является результатом товарно-денежных отношений и имущественной дифференциации общества. Разница в имущественном состоянии субъектов стала определяющим фактором для развития между ними особых экономических отношений, связанных с продажей или перепродажей товара в кредит. По этой причине возникновение кредитных отношений отождествляют преимущественно со сферой товарооборота, когда при каких-либо обстоятельствах продавец становится кредитором, а покупатель - должником. Эта система предполагает, что продавец получает денежный эквивалент не сразу, а только по истечении определенного срока.
Если рассматривать историко-экономическое развитие народного хозяйства, то можно заметить, что каждому этапу соответствуют свой тип организации кредитного дела, своя структура кредитной системы, подстраивающаяся под потребности отдельных субъектов экономики в кредитно-финансовом обслуживании. Работа механизма кредитной системы должна постоянно трансформироваться, подстраиваясь под различные преобразования.
Кредит является одной из основных категорий экономической науки. Его изучением занимались многие зарубежные, советские и российские экономисты, примером тому являются М. Фридман, Д. Кейнс, Г.В. Плеханов, Н.Д. Кондратьев, В.В. Леонтьев. Однако постоянные изменения в обществе, в международных экономических отношениях требуют и дополнительного изучения данной тематики, поэтому нельзя сказать, что этот вопрос полностью изучен. Несмотря на то, что кредитные отношения в настоящее время достигли значительного уровня развития, это не предполагает его остановки или снижения темпа роста [23, с. 21].
Для выявления сущности кредита необходимо проанализировать сначала его функции, которыми являются:
1) предоставление определенной суммы денежных средств на возвратной основе на условиях срочности и платности;
2) контрольная - данная функция способствует осуществлению анализа состояния заемщиков и на основе полученных данных организовывать соответствующую кредитную политику;
3) эмиссионная - функция позволяет внедрять совместно с наличными деньгами в оборот и безналичные деньги в процессе кредитования и получения заемных средств.
Все кредитные отношения так или иначе подчиняются конкретным принципам, среди которых можно выделить наиболее распространенные: экономичность; дифференцированность; комплексность.
К субъектам кредитования относятся банки и торговые предприятия. Кроме того, к субъектам можно отнести сберегательные и ипотечные банки и иные кредитные учреждения. Объектом кредита является заемщик, которому нужны денежные средства для удовлетворения особых потребностей.
Кредит позволяет урегулировать взаимоотношения между потребностью свободно го перетекания капитала между отраслями и устойчивостью производственного капитала в конкретном натуральном виде. Более того, кредит предоставляет перспективы для увеличения индивидом своего собственного капитала. Он требуется для обеспечения и сохранения постоянного кругооборота фондов компаний, обслуживания производства [26, с. 182].
Изучая отношения кредиторов и заемщиков в настоящее время, можно выделить факторы, препятствующие эффективности их развития:
1) растущая деловая активность со стороны корпоративных заемщиков не достигает прежнего уровня;
2) с финансовой точки зрения предприятия полностью еще не восстановились;
3) увеличивается просроченная задолженность по кредитам;
4) платежеспособные заемщики не проявляют интереса к кредитам;
5) сокращенные программы для участия в льготном кредитовании для банков и клиентов.
Таким образом, плодотворному развитию кредитных отношений между банками и юридическими лицами будет способствовать ре шение всех вышеуказанных проблем. Основой выхода из кризиса для экономики страны является поддержка бизнеса со стороны государства в части кредитов. Для этого Правительство РФ делает все возможное: увеличивает сроки действия льготных программ кредитования, корректирует существующие программы, создает новые условия для поддержания банков и их клиентов, например, доступны кредитные каникулы для некоторых категорий граждан.
Подводя итоги, можно говорить о том, что кредит играет одну из главнейших ролей в становлении и развитии рыночной экономики страны. Именно кредит способен обеспечить достаточно быстрое и гарантированное предоставление денежных средств, которые в дальнейшем распространяются на создание предприятий среднего и малого бизнеса, фермерских участков, на внедрение и развитие новых технологий, на становление научных разработок. Также можно говорить и о том, что кредит реализовывает основные функции в экономике каждой страны, а именно перераспределение, выпуск и контроль над денежной массой в стране.

1.2 Ипотечный кредит как разновидность кредитования

Ипотечное кредитование является неотъемлемой частью современной социальной политики и играет важную роль в обеспечении доступного жилья для населения. В условиях растущей потребности в жилых помещениях и снижения платежеспособности населения, ипотека становится необходимым инструментом для обеспечения жилищных потребностей граждан. Однако, институт ипотечного кредитования часто остается недооцененным и недоиспользованным [21, с. 91].
Многие люди не осознают его значимость и потенциал. В то же время, с каждым годом число населения увеличивается, а жилищный фонд стареет и требует ремонта или замены. Именно поэтому развитие ипотечного кредитования становится необходимостью для обеспечения жильем населения.
История ипотеки уходит корнями в древность, и уже в Римском праве существовали отношения, связанные с залогом недвижимого имущества. В современном понимании ипотека представляет собой отношения между кредитором и должником, где кредитор предоставляет денежные средства на приобретение недвижимости, а взамен получает залоговое право на эту недвижимость. В случае невыплаты должником кредита, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенный объект.
В Российской Империи ипотечное кредитование активно развивалось, однако, после революции 1917 года, процесс его развития был прерван. В период СССР ипотека как таковая отсутствовала, и только после распада Советского Союза институт ипотечного кредитования стал вновь развиваться в России. Сегодня ипотека стала доступнее благодаря развитию банковской системы и появлению специализированных ипотечных кредитных организаций. Государство также принимает активное участие в поддержке и развитии ипотечного кредитования, предоставляя льготные условия и программы для граждан. Одним из главных преимуществ ипотечного кредитования является возможность приобретения жилья в собственность, даже если у человека нет достаточных средств для полной оплаты. Это позволяет людям реализовывать свои жилищные потребности и обеспечивать себя и своих близких комфортным проживанием.
Ипотечное кредитование играет важную роль в современном обществе, обеспечивая доступное и качественное жилье для населения. Развитие этого института является приоритетом для государства и общества в целом, поскольку жилье является одной из основных потребностей людей.
Ипотека является важной темой в области кредитования и залогов. В статье 42 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» дано определение ипотеки, которая представляет собой залог предприятия, строения, здания, сооружения или другого объекта, связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Однако, этому вопросу уделено недостаточно внимания в Законе «О залоге» [2].
В связи с этим, в 1998 году был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который раскрывает сущность и принципы действия ипотеки более подробно. Согласно этому закону, ипотека представляет собой сделку, в рамках которой кредитор (залогодержатель) предоставляет средства в долг, а должник (залогодатель) обязуется вернуть эти средства. В случае, если должник не в состоянии выплатить долг, кредитор имеет право удовлетворить свои требования из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя. Федеральный закон «Об ипотеке» также устанавливает более четкий перечень имущества, которое может быть предметом договора ипотеки.
Кроме предприятий, строений и зданий, он включает жилые дома, квартиры и их части, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Важно отметить, что ипотека возникает в момент регистрации соответствующей записи в Едином государственном реестре недвижимости. Это означает, что государственная регистрация ипотеки подтверждает факт обременения недвижимого имущества. Однако, следует отличать факт регистрации обременения от государственной регистрации договора. Ипотека является важным инструментом для получения кредита под залог недвижимости. Она обеспечивает защиту интересов кредитора и позволяет должнику получить необходимые средства под более выгодные условия [12, с. 33].
В 2022 году институт ипотечного кредитования претерпел некоторые изменения. Первый стрессовый период наступил весной, когда ставки по ипотечным кредитам взлетели вслед за ключевой ставкой ЦБ – тогда Совет директоров Банка Российской Федерации принял решение повысить ключевую ставку с 28 февраля 2022 года с 9,5 до 20% годовых. Конечно, сразу последовала реакция банков, которые начали менять условия ипотечных договоров, и после этого платежеспособность населения упала, что привело к снижению продаж жилья.
Согласно данным, предоставленным РБК, к концу 2022 года средняя ставка по кредитам, выданным на покупку новостроек, снизилась. Доля ипотеки в сделках с новостройками в Москве и Московской области выросла до рекордных 73%.
На вторичном рынке доля ипотеки в сделках существенно отличается: в отсутствие государственных программ и льгот от застройщиков ставки по ипотечным договорам со вторичной недвижимостью были выше. Согласно информации, представленной на сайте РБК, на ипотечные сделки приходилось от 12% (апрель-май) до 40% (октябрь-декабрь) всех вторичных продаж в Москве.
Представляется разумным утверждать, что ипотечное кредитование не только не утратило, но даже в некоторой степени увеличило свой спрос благодаря различным ипотечным программам, которые остались в силе, и относительно низким процентным ставкам. Государство, понимая, что необходимо восстановить спрос на жилье, сохранило и продлило льготную ипотеку до 2024 года. На данный момент банки предоставляют кредит под 7% и выше по такой ипотеке.
Важно учитывать, что максимальная сумма, которая выдается банками, как правило, составляет 12 миллионов рублей.
Руководствуясь вышеизложенным, обобщая проанализированный материал, можно с уверенностью сказать, что состояние ипотечного кредитования как способа обеспечения населения жильем нельзя оценить однозначно. С одной стороны, власти предпринимают определенные меры по облегчению положения граждан, нуждающихся в жилье, создавая особые условия ипотечного кредитования для определенных категорий населения. С другой стороны, ипотека вряд ли является доступным способом получить крышу над головой [28].
Ежемесячный платеж в размере 85 555 рублей для большинства невозможен, учитывая текущую экономическую ситуацию и низкий уровень социально-экономического развития нашего государства. Тем не менее, несмотря на такое положение дел рост ипотечного рынка в 2023 году составит более 5 трлн рублей.
Сегодня покупательная способность граждан Российской Федерации снижается, ипотечное законодательство не учитывает эти события, тем самым возникает разрыв между банками и властями, с одной стороны, и гражданами - с другой. Учитывая сегодняшние реалии, необходимо реформировать государственные ипотечные программы, расширить их действие на вторичном рынке жилья и увеличить суммы, выдаваемые по льготным ставкам.

1.3 Анализ рынка ипотечного жилищного кредитования в России

Современный рынок ипотечного кредитования характеризуется высокой степенью конкуренции национальных банков между собой как за потенциальных клиентов, так и за их количество. В связи с этим банки вынуждены упрощать процедуры выдачи кредитов, делая их более прозрачными и понятными, и на этой основе, используя конкурентные преимущества, модернизировать свои ипотечные продукты.
Проводя анализ конъюнктуры рынка в сегменте ипотечного жилищного кредитования в текущей экономической ситуации в Российской Федерации, целесообразно заметить тот факт, что конкуренция разворачивается преимущественно между крупными банками, входящими в топ банковских рейтингов, при этом особая борьба разворачивается между системообразующими банками.
Исследование проводилось на основании выборки показателей о состоянии и изменении рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования.
Общее число коммерческих банков в России, имеющих лицензию на предоставление жилищных кредитов и ипотечных жилищных кредитов, ежегодно сокращается, что только усиливает конкуренцию за потенциальных клиентов (рисунок 1).
Так, число банков, предоставляющих ИЖК, снизилось с 350 в 2018 году до 243 в 2022 году. На этом фоне резко снизилось количество банков (с 51 в 2018 году до 38 в 2022 году), осуществляющих рефинансирование ИЖК, что ещё более усилило конкурентные различия между банками [29].


Рисунок 1 – Динамика участников рынка ИЖК [29]

Относительно рекордного объёма 2021 года в 2022 году выдачи ипотечных кредитов снижаются: коммерческими банками, задействованными в ипотечном кредитовании населения, было предоставлено 1,3 млн ед. ипотечных кредитов (-30 %) на общую величину 4,8 трлн руб. (-16 %). Следует отметить, что количество предоставленных кредитов в 2022 году фактически соответствует числу кредитов в докризисном 2019 году, а если смотреть по объёмам выдач, то они становятся выше на 64 %.
В результате происходит рост доли предоставленных ипотечных жилищных кредитов в общем объёме кредитов, предоставленных физическим лицам, с 21,9 % до 27,3 %. Как следствие, задолженность по ипотечным кредитам, выданным физическим лицам, возросла с 42,7 % в 2021 году до 48,1 % в 2022 году в общей сумме задолженности по кредитам.
К положительному моменту можно отнести снижение доли просроченной задолженности по выданным физическим лицам ипотечным жилищным кредитам от общей величины задолженности по ипотечным кредитам (с 1,33 % до 0,54 %), что является свидетельством стабилизации и дальнейшего наращивания объёмов рынка ипотеки в Российской Федерации (таблица 1).

Таблица 1 – Динамика основных показателей развития рынка ипотеки в РФ [30]
Показатели 2018 г. 2019 г. 2020 г. 2021 г. 2022 г. Среднегодовой
темп роста, %
Количество предоставленных
кредитов за месяц, тыс. ед. 1465,9 1312,6 1725,5 1927,7 1343,4 95,7
Объём предоставленных кредитов
за месяц, млрд руб. 2962,3 2905,5 4253,7 5614,0 4757,6 126,7
Задолженность по предоставленным кредитам, млрд руб. 68163,1 84108,3 99220,3 124614,3 150964,5 148,8
в том числе просроченная задолженность по предоставленным кредитам, млрд руб.
698,5
766,4
811,7
815,6
863,4
111,2
Средневзвешенный срок кредитования по кредитам, месяцев 194,2 212,8 217,8 239,8 271,1 118,2
Средневзвешенная ставка по кредитам, % 9,58 10,0 7,97 7,44 7,21 86,7
Доля льготной ипотеки в количестве выданных кредитов, % 3,0 3,0 24,0 24,0 35,0 в 3,4 раза
Доля льготной ипотеки в объёме
выданных кредитов, % 4,0 4,0 29,0 27,0 46,0 в 3,4 раза

В 2022 году количество предоставления ипотечных займов снижалось: коммерческими банками было предоставлено 1,3 млн ипотечных кредитов (-30 % к 2021 году, что соответствовало уровню выдачи ипотечных кредитов докризисного 2019 года) на общую сумму 4,8 трлн руб. (-16 % к 2021 году, что уже на 64 % больше, чем в 2019 году) (рисунок 2).

Рисунок 2 – Динамика выданных кредитов и задолженности по ним [28]

Ключевым показателем, отражающим состояние рынка ИЖК, выступает величина ипотечного портфеля, сформированного коммерческими банками в сегменте кредитования физических лиц. По итогам 2022 года общий объём ипотечного портфеля российских коммерческих банков увеличился на сумму 2 триллиона рублей, достигнув отметки в 14,1 триллиона рублей. Такой стремительный рост ипотечного кредитования обеспечил 86 % совокупного прироста всех розничных кредитов коммерческих банков, в результате доля ипотечной задолженности населения впервые достигла 50 % от общей суммы кредитной задолженности физических лиц (таблица 2).


Таблица 2 – Динамика ипотечного портфеля коммерческих банков в РФ [29]
Показатели 2018 г. 2019 г. 2020 г. 2021 г. 2022 г. Среднегодовой
темп роста, %
Совокупный объём ипотечного
портфеля, млрд руб. 6134 7851 9510 12023 14064 151,4
Удельный вес просроченной задолженности в совокупном объёме ипотечного портфеля, %
1,1
1,0
0,8
0,5
0,4
60,3

В 2022 году наблюдается положительная тенденция роста величины ипотечного портфеля по сравнению с 2021 годом на 2 триллиона рублей в абсолютном выражении (на 17 % в относительном выражении). Однако темп роста объёма портфеля за данный период исследования немного ниже, чем годом ранее, когда он вырос на 2,5 триллиона рублей (26 %), что стало результатом увеличения величины ставок по ипотеке и, как следствие, произошло снижение объёмов выданных ипотечных кредитов на 1,6 триллиона рублей.
Наряду с этим к негативным моментам можно также отнести падение величины досрочно погашенных сумм по ипотеке (с 2,2 до 1,6 триллиона рублей), несмотря на то, что ипотечные кредиты росли более быстрыми темпами, чем другие сегменты розничного кредитования, обеспечив тем самым 86 % роста совокупного кредитного портфеля населению в 2022 году. В итоге на начало 2023 года удельный вес ипотеки в кредитном портфеле физических лиц достиг 51 %.
К положительным моментам следует отнести снижение удельного веса просроченной задолженности по ипотечным кредитам до 0,4 %. Аналогичная тенденция прослеживается и по объёмам сумм просроченных кредитов по ипотеке более чем на 5,3 миллиарда рублей.
Изучив тенденции и состояние рынка ипотечного кредитования в России в целом, перейдем к его анализу в разрезе федеральных округов.
Динамику общего количества действующих по состоянию на 1 января 2023 года банков в РФ в разрезе Федеральных округов за период с 2018 по 2022 год приведём таблице 3.
Анализируя динамику количества коммерческих банков, функционирующих на территории РФ в разрезе округов, отмечаем, что подавляющее большинство (57,6 %) из них сосредоточено в ЦФО. При этом на долю банков, зарегистрированных в городе Москве, приходится 51,8 %.

Таблица 3 – Динамика действующих банков в разрезе федеральных округов [29]
Федеральный округ 2018 г. 2019 г. 2020 г. 2021 г. 2022 г. Среднегодовой
темп роста, %
Центральный федеральный округ 254 253 229 210 208 90,5
г. Москва 227 227 207 189 187 90,7
Северо-Западный федеральный округ 38 37 35 33 33 93,2
Южный федеральный округ 24 24 21 18 17 84,2
Северо-Кавказский федеральный округ 10 10 8 7 7 83,7
Приволжский федеральный округ 57 57 55 46 43 86,8
Уральский федеральный округ 23 23 23 22 20 93,2
Сибирский федеральный округ 23 23 20 19 19 90,8
Дальневосточный федеральный округ 15 15 15 15 14 96,6
Всего по Российской Федерации 483 442 406 370 361 86,5

Вместе с тем за анализируемый период наблюдается значительное снижение общего количества банков, действующих как на территории РФ в целом (на 13,5 % ежегодно), так и по всем округам. На развитие рынка ИЖК, как в целом и на весь финансовый рынок, оказала негативное влияние ситуация с COVID-19, снизив значение основных индикаторов рынка.
За анализируемый период наблюдается положительная тенденция увеличения как объёмов предоставленных кредитов в целом, так и объёмов предоставленных ИЖК в абсолютном выражении. В относительном выражении темпы приростов объёмов предоставляемых кредитов колеблются по годам (рисунок 3).
Так, если объёмы предоставленных кредитов в 2018 году составили 9 234 млрд руб., то к 2022 году они возросли до 20 860 млрд руб. Объёмы предоставленных ИЖК за период исследования возросли более чем в 2 раза и составили 5 700 млрд руб. в 2022 году против 2027 млрд руб. в 2018 году.


Рисунок 3 – Объёмы предоставленных физическим лицам кредитов, млрд руб. [30]

Рынок ипотечного кредитования развивается весьма динамично. Вместе с тем развитие рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации в разрезе федеральных округов протекает неравномерно. Так, наибольшую долю по выданным кредитам занимают Центральный (24,41 %), Приволжский (22,84 %) и Сибирский (12,86 %) федеральные округа (таблица 4).
В целом следует отметить положительную динамику по количеству выданных кредитов как по Российской Федерации в целом (ежегодный рост на 32,5 %), так и по всем федеральным округам (в среднем более 26 % ежегодно). Наибольший прирост количества выданных кредитов наблюдается по Северо-Кавказскому (62,4 %), Дальневосточному (53,3 %) и Южному (39,5 %) федеральным округам.