Анализ и пути решения рационально использования земель города Барнаул

ВВЕДЕНИЕ

Российская Федерация - трансконтинентальная страна. Она занимает восточную часть Европы и северную часть Азии и является самым большим государством на Земле. Площадь РФ на 2017 год составляла 17 125 191 кв. км, или 1 712 519 100 га. [1 кв. км. = 100 га]. (Канада 9,9; США 9,6; Китай 9,5 млн. кв. км.).
На территории РФ расположено более 3 тысяч поселений, из них более 1 тысячи составляют городские поселения. В поселениях всех типов проживает около 146,8 млн. человек, это выводит РФ на 9 место в мире по численности населения. Под поселениями занято чуть больше 1,2 % земельного фонда, большая часть которого, занята сельскими поселениями. Несмотря на то, площади сельских поселений преобладают в структуре земель поселений, в них проживает лишь четвертая часть населения страны. К сельским поселениям относятся поселки, села, станицы, деревни, хутора, кишлаки, аулы и др.
В советские время начался очередной виток урбанизации страны, вызванный индустриализацией страны, эвакуацией заводов из Европейской части страны за Урал. По переписи населения 2017 года, урбанизация в РФ достигает 80,1%. [16] Более урбанизированными оказались территории мало, или совсем не пригодные для ведения сельского хозяйства, а также города со статусом городов федерального значения Москва, Санкт-Петербург, Севастополь. С ростом численности растает и плотность населения.
Территории поселений – исторически сложившиеся места, предназначенные для проживания, отдыха, жизнедеятельности человека. В этих местах должны быть обеспечены благоприятные экономические, социальные, экологические, демографические, культурные и т.п. условия.
В самом начале перестройки, в 1990 году были приняты первые законы, положившие начало земельной реформе. Многие из них не были полностью реализованы. В настоящее время быстрыми темпами идут процессы развития рынка земли, и других объектов недвижимости. Все действия с земельными участками или объектами недвижимости на них должны быть законодательно обоснованы, будь то возведение зданий или сооружений, их эксплуатация или реконструкция. Ценность самого земельного участка зависит от его назначения, характера объектов недвижимости, места расположения внутри городской территории. Если взять, к примеру, стоимость земельного участка для строительства жилого дома, по линии метро, то она намного выше, чем стоимость такого же по площади участка на окраине города.
Необходимы законы и нормы, регулирующие куплю, продажу, передачу в собственность, в аренду или другое использование земельных участков. Из-за несовершенства земельного законодательства, на практике часто используют имеющееся законодательство других отраслей права, арбитражную практику, а так же принимают нормативные акты на муниципальном уровне и используют их в работе вплоть, до принятия Федерального закона. В развитии земельных отношений должна быть согласованность с градостроительной политикой, градостроительной документацией, градостроительными и другими регламентами, нормами и ограничениями, которые позволят возводить объекты недвижимости в виде единого комплекса, используя для этого разные источники финансирования.
Возрастание роли земельного и градостроительного законодательства продиктовано необходимостью гармоничного развития деловых, социальных, экономических, культурных, производственных, бытовых и других характеристик территорий населенных пунктов. Основными документами в сфере земельных отношений являются Земельный кодекс РФ, законодательные и нормативно-правовые акты субъектов РФ и местного самоуправления. Для решения возникающих вопросов законодательные акты постоянно дорабатываются принятием поправок в существующие документы либо принятием новых законодательных и нормативных актов.
Целью исследования является комплексный теоретическо-правовой анализ особенностей правового режима населенных пунктов.
Выбранная тема «Использование земельных ресурсов Алтайского края" актуальна, так как область располагает огромными земельными ресурсами. В условиях современной рыночной экономики необходимо рациональное использование земель, в том числе для производства сельскохозяйственной продукции, а так же необходимо обеспечить экономическую эффективность, на фоне бережного использования земельных ресурсов любой категории.






















1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РАЦИОНАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ

1.1 Принципы земельного законодательства, деление земель на категории

Земля является объектом правоотношений, наряду с многообразием других существующих объектов.
В основе любых правоотношений лежат обязательные общеправовые, принципы, закрепленные в Конституции РФ, Гражданском кодексе, Земельном Кодексе, других нормативных актах. Они обязательны для соблюдения, исполнения и реализации норм права. К ним относятся:
- Принцип верховенства закона.
- Принцип равенства всех граждан перед законом.
- Принцип справедливости.
- Принцип признания прав человека.
- Принцип ответственности перед законом за вину.
Эти принципы лежат в основе земельного законодательства, которое дополняет их, не противореча им. Законы и нормативные акты, создаваемые на всех уровнях власти: федеральной, субъектов РФ, местного самоуправления создаются и ориентируются на ст.72 Конституции РФ.
Главные принципы земельного законодательства, изложенные ниже, выражают основные направления земельной политики, определяющей права субъектов правоотношений. Они зафиксированы в статье 1 Земельного Кодекса Российской Федерации, принятый законом 136 ФЗ от 20.10.2001 года, с дополнениями и изменениями. Статья 2 ЗК говорит, о возможности установления Федеральными законами других принципов, не противоречащих ст.1 ЗК.
Земля является не только природным объектом, но и территорией для существования других природных объектов, таких как реки, озера, леса, горы и т.д. и т.п. На земле располагаются объекты, искусственно созданные человеком - плотины ГЭС, здания, сооружения, линии электропередач, и т.п. Из-за этих особенностей земли, принципы правового регулирования земельных отношений, отличаются от принципов принятых другими отраслями законодательства.
Принцип 1 «Учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю».[6]
Принцип учета значения земли основан на ст. 9 Конституции РФ, где говорится, что земля и прочие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народа, проживающего на этой территории. Землю нельзя отожествлять с другими объектами правовых отношений, в том числе недвижимых. Это означает, что правовое регулирование и реализация прав на землю не может осуществляться способами, которые могут нарушить права и интересы народа, проживающего на этой территории. Правовое регулирование должно осуществляться в совокупности с другими положениями конституции. Важно отметить, что правовые нормы должны учитывать все качества земли. При установлении правил использования земли как объекта недвижимости необходимо учитывать ее назначение, как природного ресурса.
Принцип 2 «Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде». [6]
Данный принцип определяет приоритетное значение земли как природного объекта по сравнению с ее использованием в качестве недвижимого имущества. На этом принципе основано регулирование прав собственности на земельные участки, оборот земельных участков, действие гражданско-правовых и законодательных нормы по земле. Данное положение установлено ст. 36 Конституции РФ и признано ГК РФ в ст. 209. Эти права относятся не только к праву собственности на землю, но так же к праву бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения и др. прав, установленных законом.
Принцип охраны земли связан с принципами охраны окружающей среды, так как земля является природным объектом, территорией обитания всех живых существ и проживания людей. Охрану окружающей среды должны осуществлять органы государственной власти РФ, органы власти субъектов РФ, органы местного самоуправления, общественные и другие организации, юридические и физические лица. Здесь подразумевается сохранение и восстановление природной среды, бережное использование и восстановление природных ресурсов, предотвращение негативных воздействий хозяйственной и других видов деятельности и ликвидацию этих последствий.
Принцип 3 «Приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат». [6]
Этот принцип соответствует ст.41 Конституции РФ, который устанавливает право каждого человека на охрану здоровья. Согласно Конституции РФ, других законодательных актов РФ, законодательных актов республик, входящих в состав РФ, нормам и принципам международного права, государство гарантирует это каждому человеку.
Принцип 4 «Участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством». [6]
Принцип «Участие граждан…» развивает положение Конституции РФ о том, что земля является достоянием, проживающих на данной территории людей. То есть, органы местного самоуправления города, поселка или сельского поселения должны информировать население о возможном (предстоящем) выделении земель для размещения объектов, если это выделение может затронуть интересы жителей. Выяснение мнения жителей производится через референдумы, собрания, сходы, опросы.
Так в городе Барнауле после заявления о размещении полигона ТБО в 15 км от села Раздольное, более 100 жителей села Плотниково провели народный сход против свалки на территории сельсовета. Они обратились к ВРИО губернатора Алтайского края. Граждане, организации разных форм собственности и местного самоуправления могут даже протестовать в решении вопроса о выкупе (изъятии) земель для государственных и муниципальных нужд, если это затрагивает интересы населения. Например, выкуп земли у владельцев малоэтажного жилья для строительства нового моста через Обь. (Генеральный план г. Барнаула).
Принцип 5 «Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами». [6]
Регулирование земельных отношений не может строиться только на том, что объект недвижимости, находящийся на земельном участке должен поменять характер использования при изменении целевого назначения земельного участка.
Современному регулированию земельных отношений нередко приходится решать ряд сложных проблем связанных с данным принципом. Для их решения необходимо привести в соответствие права на недвижимое имущество и правовой режим земельного участка. Нормы земельного и гражданского Кодексов решают этот вопрос следующим образом: При передаче в собственность здания, сооружения или иного недвижимого имущества, покупателю передается право на часть земельного участка, занятого этой недвижимостью и которая необходима для пользования ею. Например, при покупке дома (аренды здания), вместе с ним передается приусадебный участок, подъездные пути и т.п. [4], [6]
Это видимое противоречие толкуется следующим образом: а) Все объекты, неразрывно связанные с земельными участками, следуют за судьбой земельных участков, кроме тех случаев, которые установлены Федеральными законами; б) Целевое назначение участка диктует судьбу основных видов возводимого и используемого на этом участке недвижимого имущества.
Принцип 6 «Приоритет сохранения особо ценных земель и земель, особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий». [6]
К особо ценным землям относятся высокоплодородные, экологически чистые земли, а так же земли лесов первой группы – это леса водоохранных, защитных, санитарно-гигиенических, оздоровительных и т.п. функций, а так же леса особо охраняемых природных территорий. Этот принцип необходимо учитывать при регулировании земельных отношений. Ни собственник земли, ни законодательство субъектов РФ, ни подзаконные нормативные акты РФ не могут изменить назначение данной категории земель. Данные изменения могут быть произведены только на основании Федерального закона.
Принцип 7 «Платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации». [6]
Плата за землю выступает в виде земельного налога и арендной платы (за земли, которые находятся в федеральной собственности). Для реализации этого принципа необходима реальная оценка земли и развитие оборота земельных участков.
Принцип 8 «Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства». [5]
Государство обеспечивает территориальную базу для различных видов хозяйственной деятельности и социальной жизни. Это невозможно без деления земель по целевому назначению.
Под целевым назначением понимается установление категорий земель как средства производства, базы для развития промышленности, места проживания людей и нахождения всех природных объектов. Использование каждого земельного участка относительно стабильно, поэтому каждой категории соответствует свой правовой режим. Например, правовые режимы земель населенного пункта и земель сельскохозяйственного назначения сильно отличаются: эксплуатацией земель, охраной территорий, задачами собственников или пользователей, полномочиями органов управления по вопросам распоряжения, владения и пользования каждой из этих категорий.
Перечень земельных категорий закрыт и может быть установлен только Земельным кодексом, никакие другие законы и законодательные или исполнительной власти не могут его устанавливать.
Правовой режим каждой категории земель закреплен статьями 77-103 ЗК РФ и комментариями к ним.
Принцип 9 «Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами». [6]
Принцип разграничения требует взвешенной реализации, при которой не будут ущемлены права всех потенциальных собственников, будь то Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Для осуществления этого принципа необходим комплекс управленческих и землеустроительных работ, которые позволят разграничить земельные участки в натуре, определят правовой статус субъектов, имеющих права на эти земли.
Принцип 10 «Дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы». [6]
Этот принцип требует, чтобы правовой режим земель и земельных участков, относящихся к определенной категории, соответствовал их целевому назначению и использованию, а так же позволял создавать условия для устойчивого развития территорий муниципальных образований, в соответствии с территориальным зонированием.