«Развитие ипотечного кредитования в КНР»

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность данной темы заключается в том, что ипотечное кредитование составляет для коммерческих организаций стабильные доходы при сравнительно небольших рисках, что позволяет выгодно учитывать интересы населения в улучшении их жилищных условий, а также коммерческих банков и других кредиторов в обеспечении эффективности и прибыльности своей деятельности.
Китай – чемпион по количеству проживающих в нем людей. Полутора миллиардам китайцев требуется много жилой площади. Как и в России, 95% жителей страны не покупают квартиру без заемных средств. Как и в РФ, китайское правительство на законодательном уровне регулирует развитие ипотечного рынка. Устанавливаются жесткие нормы в отношении покупателей недвижимости. Возможности банковских организаций также ограничены относительно процентных ставок.
Объект работы – ипотечное кредитование.
Предметом работы выступает ипотечное кредитование в КНР.
Целью работы является комплексный анализ институциональной среды ипотечного кредитования в КНР, его проблем и перспектив развития.
В связи с этой целью ставится ряд основных задач:
 раскрыть понятие и сущность ипотечного кредитования,
 рассмотреть основные схемы и модели кредитования,
 выявить факторы, способствующие развитию рынка ипотечного кредитования,
 проанализировать институциональные основы ипотечного кредитования в КНР,
 исследовать основные проблемы ипотечных кредитов,
 раскрыть перспективы развития китайского рынка ипотечного кредитования.
Работа состоит из трех основных частей, в которых рассматриваются теоретические основы организации ипотечного кредитования, анализируются основы и аспекты развития рынка ипотечных кредитов в КНР, а также предлагаются прогнозы перспектив развития данного рынка.
Эмпирическая база работы включает в себя официальную статистику по ипотечному рынку КНР.
Методологическая база исследования включает методы анализа, синтеза, сравнения.
Теоретической базой стали исследования современных авторов в области ипотечного кредитования, нормативно-правовые акты, аналитические оборы развития рынка ипотеки в КНР, ресурсы Интернет.
 
1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1.Сущность ипотеки, история возникновения и развития

Ипотека — распространённая услуга и, если подходить к заключению ипотечного договора тщательно, можно быстро получить желаемое с минимальными рисками. Если пользоваться распространенным определением, то ипотекой называется одна из форм залога, при которой заёмщик владеет и пользуется закладываемым недвижимым имуществом, в то время как кредитор имеет возможность продать это самое имущество для компенсации своих затрат, если должник перестаёт платить.
1.1 – Сущность ипотечного кредита [11, c.114]

Ипотека — это действительно залог недвижимого имущества, при котором должник является его полным владельцем, но только до тех пор, пока он исправно платит кредитору по процентам.
Если выразить этот процесс простыми словами, то ипотека действует следующим образом: сначала подписывается договор ипотечного залога, человек получает деньги на покупку недвижимости и приобретает её, после чего ежемесячно выплачивает кредитору его процент (точная сумма заранее указывается в договоре). Сам объект недвижимости, который отдаётся в залог, попадает под ипотеку. Впрочем, далеко не всегда залогом становится именно приобретаемое имущество. Им может выступать и другая личная собственность заёмщика, а именно [12, c.113]:
- Квартира;
- Частный дом;
- Дача;
- Земельный участок;
- Прочие объекты движимого и недвижимого имущества.

В целом сам принцип уже известен: заёмщик полностью владеет залоговой недвижимостью, но только до тех пор, пока исправно платит деньги по ипотеке и соблюдает все пункты договора. Если клиент нарушает контракт (перестав платить или каким-либо иным способом), банк получает все права на заложенную недвижимость и может реализовать её, окупая свои затраты. В чём заключается выгода от такой деятельности для самих банков? Если заёмщик исправно платит, банк получает доход с процентов. Недвижимость в крупных городах со временем только растёт в цене, поэтому убытки финансовых организаций окупаются.

От других форм кредитования, ипотека отличается следующими признаками:
- Её деятельность регулируется отдельными федеральными законами;
- Ипотека имеет строго целевой характер (если кредит оформлен на квартиру, его нельзя потратить деньги на покупку предметов роскоши, путешествия или другие вещи);
- Кредитование рассчитано на длительные сроки (от 7–10 до 50 лет);
- Проценты по ставке являются более низкими по сравнению с обычными кредитами.
В принципе на Западе ипотека может оформляться на что угодно (учёба, покупка бизнес-инфраструктуры и т. д.), но в России она в 95% случаев связана именно с покупкой жилья. Предложений от банков по другим программам ипотечного кредитования практически нет [22].
Всего, можно выделить четыре крупных категории кредитов на жилье:
1.Стандартная ипотека;
2.Социальные программы;
3.Жилищное кредитование по специальной программе «Молодая семья»;
4.Военная ипотека.
Стандартная ипотека

Рисунок 1.4 – Виды ипотеки [6, c.104]

Сегодня банки предлагают множество программ кредитования на покупку жилья. Чаще всего они делятся на такие направления:
-Покупка жилья на вторичном рынке. Отличается более или менее выгодной процентной ставкой, относительно небольшими сроками оформления и не слишком строгими условиями.
- Приобретение квартиры в строящемся доме. Имеет довольно высокую процентную ставку, однако, само жильё оценивается ниже, поэтому и конечная переплата по процентам меньше. Ещё одни важный момент — для заключения сделки банк должен одобрить застройщика.
- Приобретение земельного участка. Можно купить участок и построить частный дом, но до погашения ипотеки эта недвижимость будет является залогом и в случае нарушения условий договора, переходит в собственность банка.
- Ипотека на строительство дома. Если у человека уже есть участок, но нет денег на строительство, также можно прибегнуть к ипотеке. В этом случае человек получает ссуду в банке по ипотечной программе, оставляя в залог участок и возводимое жилье.
- Социальная ипотека. Это вид ипотеки, рассчитанный, прежде всего, на социально незащищённую часть населения, которая числится в очереди на получение жилья. К таковым относятся: Многодетные молодые семьи (от двух детей и более); Выдающиеся деятели спорта и культуры; Ветераны; Научные работники государственных учреждений; Сотрудники оборонно-промышленного комплекса.
Социальной ипотека называется потому, что в данном случае государство выступает своего рода гарантом выполнения обязательств перед банком и осуществляет финансовую поддержку заёмщиков. Социальный заём может субсидироваться несколькими способами:
-Продажа государственного жилья по заниженной цене; Компенсации по самим кредитным платежам;
- Предоставление субсидии на часть суммы залога.
Решение о том, какая именно форма социальной ипотеки будет использована в том или ином регионе, принимают местные власти.
Военная ипотека.
Эта ипотечная программа распространяется на военнослужащих-контрактников, которые хотят приобрести собственную недвижимость. Работает она следующим образом: при заключении договора на имя человека открывается персональный счёт, который пополняется денежными суммами от государства в течение всего срока службы. По завершении срока военного контракта, накопленные средства можно использовать для приобретения квартиры в ипотеку.
Ипотечное кредитование молодых семей
В России это фактически то же самое, что социальная ипотека, однако целевой аудиторией в данном случае являются молодые семьи (возраст молодожёнов — до 35 лет). Нужно отметить, что никаких особых льгот этот вид ипотеки не предполагает. Преимущество перед обычными программами заключается только в предоставлении некоторых государственных субсидий, а также расширенных возможностях по использованию материнского капитала.
Многие полагают, что выгодные ипотеки отличаются от невыгодных только процентной ставкой. Но на самом деле это очень поверхностный подход. Многие банки заманивают привлекательными процентами, но вместе с ними нагружают заёмщика и множеством дополнительных комиссий. На первый взгляд, их сумма может показаться незначительной, но учитывая сроки кредитования, общая переплата будет весьма солидной. Поэтому поиск низкой процентной ставки далеко не всегда является самым выгодным решением.

Рисунок 1.5 – Схема ипотечного кредитования [18, c.77]

Помимо процентов, при выборе ипотечной программы правильно будет обратить внимание и на такие факторы:
-Сумма кредита. Чем больше размер кредита, тем сильнее рискует и сам банк. Поэтому для гарантирования возврата займа кроме самого залогового имущества он также может потребовать предоставить поручителей. Также нужны будут оценка недвижимости и её страхование.
- Первый взнос. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше сумма займа, а значит, и переплачивать банку нужно меньше. Многие банки сегодня вообще активно продвигают ипотечные программы без первоначального взноса, но это на самом деле хитрый способ надуть клиента. Общая стоимость кредита в этом случае гораздо выше, чем при стандартной ипотеке с 10–20% первоначального взноса.
- Предлагаемые сроки кредитования. Длительность погашения займа влияет на график платежей и их ежемесячную сумму. При больших сроках выплаты сумма месячного платежа обычно невысокая, но общая переплата выше. Здесь важно выбрать оптимальный баланс между сроком кредита и размером выплат.
- Валюта кредита. Ипотечные кредиты доступны не только в рублях, но и в евро или долларах — валютная ипотека. В стабильные времена более выгодными являются кредиты в иностранной валюте. Однако различные кризисы (как внутригосударственные, так и глобальные) рождают высокое колебание курсов валют. А это всегда риск для заёмщика. Ведь если он получает доход в рублях, которые вдруг резко упали в цене по отношению к валюте, средств на её покупку может не хватить. Поэтому финансисты единодушно советуют занимать в той денежной единице, в которой поступает заработок.
- Специальные предложения. Отдельные категории граждан могут рассчитывать на специальные льготные условия. Этой возможностью не стоит пренебрегать.
- Условия расторжения договора. Как всегда, самым важным является то, что написано мелким шрифтом в конце контракта. Перед тем как взять ипотеку, крайне желательно заранее выяснить, при каких условиях осуществляется расторжение договора и какие возможности здесь имеет каждая из сторон. Когда основные моменты учтены можно приступать к окончательным подсчётам и принимать решение.
Получение займа в банке — дело непростое и даже если это ипотечный кредит, суть не меняется. Финансовые организации выдвигают много требований. Основные из них — это [18, c.124]:
- Возраст. Оптимальные временные рамки на момент получения и погашения ипотеки — 21–65 лет.
- Работа. Стандартное требование состоит в том, чтобы заёмщик имел стабильную работу (не менее полугода на последнем месте).
- Доход. Для того чтобы понравиться банку нужно иметь доход, превышающий сумму месячного платежа как минимум в 2–2,5 раза. Впрочем, здесь учитывается заработок не только заёмщика, но и других членов семьи.
- Поручители. Сегодня это требования является нечастым и выдвигается в основном тогда, когда речь идёт о слишком больших суммах или банк сомневается в стабильности доходов заёмщика. В рекламных проспектах всё, конечно, выглядит гораздо более привлекательно. Банки наперебой заявляют, что готовы кредитовать по ипотеке всех желающих, начиная с 18 лет, без первоначального взноса и даже без справки о доходах. Если учесть опыт тех, кто уже успешно открыл ипотеку, можно получить портрет идеального соискателя, который отвечает следующим критериям:
- Может предоставить первоначальный взнос в размере не менее 20% от общей стоимости приобретаемого жилья;
- Имеет официальную зарплату, превышающую месячный платёж как минимум в 2,5 раза;
- Оформляет ипотеку на квартиру, а не на покупку земельного участка или частный дом;
- Обладает иной недвижимостью, которой владеет по праву собственности (даже если по условиям ипотеки, закладывать её не нужно);
- Не имеет непогашенных долговых обязательств и не выступает поручителем по другим кредитам;
- Трудится на последнем месте работы не менее 2–3 лет. Также плюсом будет наличие платёжеспособных поручителей (не требуется, но желательно).
Главная проблема в получении ипотеки — сбор документов. На самом деле нельзя точно сказать, какие именно понадобятся документы. Всё зависит от условий выбранного банка, поэтому точный перечень уточнять нужно у тамошних специалистов. Хотя в целом можно выделить общий перечень документов, которые понадобятся в любом случае:
-Заявление на выдачу ипотечного кредита (сегодня можно подавать онлайн прямо на сайте банка);
-Заполненная анкета от банка (заполняется с менеджером в отделении банка);
-Заверенные копии паспорта, ИНН и свидетельства о пенсионном страховании;
-Заверенная копия военного билета (для мужчин до 27 лет); Копия трудовой книжки;
-Справка 2-НДФЛ (для подтверждения уровня дохода);
-Если есть счёт в банке, можно взять выписку о его наличии. При личной встрече с менеджером банка кроме копий нужно иметь при себе и оригиналы удостоверяющих документов.
Кроме того, многие банки на полном серьёзе могут потребовать справки об отсутствии уголовной судимости, а также о том, что заёмщик не состоит на учёте у нарколога и психиатра. Для семьи, имеющий официальный статус, нужна заверенная копия брачного договора, а при наличии детей понадобится также и копия свидетельства о рождении (тоже заверенная).
Ещё нужно учитывать, что если в качестве заёмщика выступает семья, то супруги получают статус созаёмщиков. Это значит, что каждому из них нужно собирать свой пакет документов. С одной стороны, это минус, поскольку заметно добавляется хлопот и бумажной волокиты. Но с другой — при оформлении ипотеки в банке учитывается общий семейный доход, что уже становится весомым преимуществом. Ведь чем выше общий доход семьи по сравнению с суммой месячного платежа, тем больше шансов получить «добро» от банка.
На этапе заключения договора участники заключают ряд соглашений:
-Договор купли-продажи между заёмщиком и собственником квартиры, на покупки которой оформляется займ.
-Кредитный договор между заёмщиком и банком. Зарегистрированный договор залога. В этом документе точно указываются все моменты по предмету залога, его стоимости, сроках ипотеки, условиях страхования и т. д.
-Страховые договоры. Для снижения рисков многие банки требуют осуществить страхование кредита и объекта недвижимости. Заёмщик также может застраховать собственную жизнь и работоспособность.
Завершающим этапом здесь является передача денег продавцу недвижимости, способом, который предусмотрен договором.
На протяжении всего срока действия ипотечного договора, заёмщик должен осуществлять следующие мероприятия:
-Вносить платежи;
-Вести учёт кредитных операций;
-Рассчитывать и зачислять страховые взносы.
После внесения последнего обязательного платежа и погашения всей суммы обязательств, ипотечная сделка считается закрытой. Кредитный счёт заёмщика обнуляется, а имущество перестаёт быть залоговым. После окончания ипотеки, об этом автоматически делается запись в Госреестре [21].
Основные преимущества программы:
- Быстрая покупка квартиры. Ипотека — это максимально быстрый способ получить собственное жилье. Конечно, нужно платить взносы, но в отличие от аренды, это уже оплата собственного жилья.
- Экономия денег. И хотя переплата является довольно высокой, в целом ипотека позволяет экономить. Если жить в съёмной квартире и копить деньги, то часть накоплений обязательно будет «съедать» инфляция. В то же время своя квартира, хоть и купленная в долг, наоборот, является активом, который только набирает цену.
- Инвестирование. Фактически, купленная по ипотеке квартира — это инвестиция в недвижимость. Если речь идёт о крупных городах, то с годами ценность недвижимости здесь стабильно растёт, поэтому в будущем её можно выгодно продать.
- Безопасность. Ипотека — это намного безопаснее, чем покупка с рук или через агентства недвижимости. Каждый крупный банк имеет собственную службу безопасности и напрямую заинтересован в том, чтобы сделка произошла без каких-либо проблем.
Плюсы Минусы
Возможность приобретения квартиры
Снижение рисков
Гибкость
Налоговый вычет
Социальная ипотека Дополнительные расходы
Риск невыплаты
Процентные ставки
Требования ипотечных банков

Рисунок 1.6 – Преимущества и недостатки ипотеки [18, c.34]

Если говорить о минусах ипотеки, то к ним можно отнести:
- Сложность оформления. Кредиторы выдвигают много условий, поэтому потенциальному заёмщику придётся изрядно потрудиться, чтобы доказать свою платёжеспособность, собрать все бумаги, пройти проверку и получить положительный результат. Причём в зависимости от кредитной организации, условия могут меняться. 7+ вариантов как взять ипотеку без официальной работы и справок.
- Стоимость. Несмотря на более низкие ставки по ипотечным займам в сравнении с обычными, как первоначальный взнос, так и выплаты по процентам являются довольно высокими.
- Риски. Потеря источника доходов может обернуться потерей жилья. Впрочем, практика показывает, что до этого доходит очень редко. Банки обычно дают так называемые кредитные каникулы на несколько месяцев, пока заёмщик встанет на учёт в службу занятости и найдёт хоть какую-то работу.
- Ограниченное владение. Чаще всего хозяин квартиры не имеет права продать или её сдать в аренду без согласия банка. Также стандартный договор предусматривает и ограничения по регистрации в ней.
Конечно же, своевременные выплаты в полном объёме в интересах каждого заёмщика. Но очень часто обстоятельства складываются против человека, руша все планы. Чем чревата просрочка выплаты по ипотеке? В том случае, если просрочен один или несколько платежей, кредитор ограничивается стандартными санкциями — начислением штрафов и пени. Если невыплата носит регулярный характер, банк может обратиться в суд и потребовать отчуждения залогового имущества. Поэтому заёмщикам, попавшим в сложную жизненную ситуацию, следует заранее обсудить с банком условия отсрочки платежей или реструктуризации долга.
Прибегая к опыту тех, кто успешно воспользовался ипотечными программами, можно выделить такие важные моменты: Занимать средства той валюте, в которой они зарабатываются. Это «золотое правило» любых займов. Поэтому, если потенциальный заёмщик получает доход в рублях, занимать нужно тоже только в рублях. В ином случае внезапные курсовые колебания могут сильно увеличить затрат.
Отличный пример — кризис 2008–2009 годов, который разбил планы многих валютных заёмщиков.
Брать в меру. Опытные финансисты рекомендуют формировать условия ипотеки таким образом, чтобы платежи отнимали не больше 30% семейного дохода. Можно и 50%, но это уже критический порог, связанный с кучей рисков. Если выплаты по ипотеке превышают 50%, это, как правило, заканчивается плачевно [25]. Ведь любая нештатная ситуация (болезнь одного из членов семьи, потеря работы и т. д.) заканчивается просрочками, судами, разборками с коллекторами, уплатой штрафов, а в самом худшем варианте — отчуждением заветных квадратных метров и принудительным выселением.
Выбирать адекватные кредитные программы. К примеру, не стоит сразу рассчитывать на пятикомнатные апартаменты в центре города, за которые нужно платить 50 лет. Разумнее будет сперва ограничиться, к примеру, двухкомнатной квартирой в более или менее благополучном районе. Выплатив ипотеку (обычно на средние варианты затрачивается до 7–10 лет) и заработав положительную кредитную историю, по мере надобности можно продать квартиру. Это даст возможность заключить новый ипотечный договор уже на гораздо более выгодных условиях, при этом обладая солидной финансовой суммой.
Тщательно изучать условия договора. Особое внимание нужно уделить дополнительным расходам. Если по отдельности они представляют собой сущие мелочи, то в общей сумме может набежать солидный процент к основному платежу. Чаще всего деньги «утекают» через различные страховые программы, которые прописаны мелким шрифтом в договоре и прилагаются к основному договору. Причём очень часто заёмщику даже «забывают» о них сообщить.
Вовремя оплачивать долг. Платёж лучше вносить заблаговременно (не позднее, чем за 2–3 рабочих дня до окончательной даты). Банку не важно, какая просрочка по платежу — 1 день или 1 месяц. Если факт просрочки есть, он тут же вноситься в