9. Особенности государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения

Введение
Актуальность темы исследования. Развивающийся на протяжении последних 20 лет Институт массовой кадастровой оценки земли играет весомую роль в обосновании ценности земель сельскохозяйственного назначения, в определении их места и значения в качестве главного средства производства и капитального актива субъектов рыночного хозяйствования в агроэкономике. Несмотря на это, в процессе практического применения механизма определения кадастровой стоимости, а также кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий за последние годы выявились как недоработки в экономическом обосновании, так и методологические и методические ошибки и просчеты, отмечаемые многими экономистами. В этой связи актуальными являются исследования методических подходов и принципов массовой (кадастровой) оценки сельскохозяйственных земель, в том числе эволюции методических подходов к проведению государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории РФ.
Методологической базой исследования кадастровой оценки земельных участков являются фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых в области оценочной деятельности и статистики, среди которых: А.А. Варламов, Н.В. Волович, А.П. Воронцов, С.В. Грибовский, В.А. Горемыкин, А.Г. Грязнова, О. Медведева, В.Ю. Наливайский, В.И. Петров, В.А. Прорвич, М.А. Федотова, Дж.Фридмен, Г. Хариссон и другие ученые и практик.
Цель исследования – изучить и проанализировать особенности государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.
Целью данной выпускной квалификационной работы является изучение теоретических и практических основ государственной кадастровой оценки земельных участков на землях сельскохозяйственного назначения и определение направлений его совершенствования на территории Брянской области. Исправила
Задачи исследования:
1) изучить теоретические основы государственной кадастровой оценки земельных участков на землях сельскохозяйственного назначения;
2) совершить анализ определения решений кадастровой стоимости земельных участков на землях сельскохозяйственного назначения;
3) проанализировать проблемы и перспективы оценки кадастровой стоимости земельных участков на землях сельскохозяйственного назначения на территории Брянской области.
Объект исследования – территория Брянской области.
Предмет исследования – особенности государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.
Практическая значимость: результаты, полученные в работе, имеют определенное теоретическое и практическое значение в процессе актуализации кадастровой оценки земельных угодий сельскохозяйственного назначения.
Методы исследования – изучение специализированной литературы, сравнение и анализ.
Работа по структуре состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.
 
Глава 1. Теоретические основы государственной кадастровой оценки земельных участков на землях сельскохозяйственного назначения
1.1 Особенности государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения
Согласно законодательству Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ кадастровая оценка осуществляется в соответствие с решениями исполнительных органов либо в тех случаях, когда законодательные нормы о проведении оценочных мероприятий устанавливаются законодательством государственного субъекта. Процедура проводится не реже, чем один раз в пять лет. Орган, который издает приказ о проведении подобных мероприятий, является заказчиком оценочных услуг.
На основании ФЗ №237 о государственной кадастровой оценке можно сделать вывод, что этой оценкой считается совокупность действий, направленных на определение кадастровой стоимости недвижимого имущества, осуществляемых в порядке, установленном указанным законом.
Процедура проводится с использованием массовых методик, перечисленных в Приказе Минэкономразвития России от 12.05.17 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» (далее — приказ № 226 Минэкономразвития) .
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости состоит из следующих этапов:
- Принятие решения о ее проведении.
- Установление стоимости и составление отчета.
- Утверждение результатов.
1.2 Подходы к оценке кадастровой стоимости земельных участков на землях сельскохозяйственного назначения
При проведении стоимости земель сельскохозяйственного назначения принято применять три основных подхода.
1. Сравнительный подход - отражающий совокупность ценно образующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д., присутствующих на дату оценки).
Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:
- принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);
- принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).
2. Доходный подход - отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора).
Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.
Капитализация дохода - это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:
- сумму будущего дохода;
- время, когда должен быть получен доход;
- продолжительность получения дохода.
Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:
- прогнозирование будущих доходов;
- капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.
3. Затратный подход. Один из основных подходов, применяемых при кадастровой оценке земель. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.
Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):
Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:
1 этап - оценка рыночной стоимости земельного участка;
2 этап - оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
3 этап - расчет выявленных видов износа;
4 этап- расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Рассмотрим более подробно. Подход к оценке представляет собой набор методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки объекта оценки представляет собой последовательность процедур, которая позволяет на основе информации, связанной с этим методом, определять стоимость объекта оценки в контексте одного из подходов оценки.
При выборе подходов, используемых в оценке, следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но также цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и Кроме того, достоверность исходной информации. На основании анализа этих факторов обоснован выбор подходов, используемых оценщиком.
Оценщик имеет право определять необходимость определенных подходов к оценке и конкретных методов оценки в дополнение к каждому из них. Кроме того, под сравнительным подходом мы подразумеваем набор методов оценки, основанных на получении значения объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с аналогичными объектами.
Сравнительный подход основан на том принципе, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок с объектами со схожими характеристиками. Сравнительный подход рекомендуется, когда для анализа доступна надежная и достаточная информация о ценах и характеристиках аналогичных объектов. В этом случае могут применяться цены сделок и предложений.
Этот подход также основан на принципе замещения. Принцип замещения предполагает, что предусмотрительный покупатель не будет платить более высокую сумму за землю, выставленную на продажу, чем ту, за которую можно купить участок аналогичной земли для положения или плодородия. Таким образом, недавно уплаченные цены в дополнение к сопоставимым объектам недвижимости также отражают рыночную стоимость оцененного земельного участка.
В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.
Все методы оценки имущества, используемые в контексте сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оцениваемого имущества на основе последних цен сделок для аналогичных объектов. Оценщик изучает сопоставимые товары, продаваемые на соответствующем рынке. В то же время цены сопоставимых объектов изменяются с учетом различий между аналоговыми объектами и объектом оценки.
Суть этого метода: и покупатели, и продавцы хотят знать, сколько сходных, уже проданных и купленных предметов по рыночной стоимости, то есть они должны обеспечить, чтобы цены были справедливыми, приемлемыми для всех других участников рынка, и каждая сторона в этой сделке не будет в недоумении. кроме того, следовательно, этот метод основан на систематизации и сравнении всех данных, имеющихся на момент оценки для аналогичных посылок, уже проданных. В то же время проводится сравнительная оценка рыночных цен спроса и этого предложения.
Доходный подход относится к серии методов оценки, основанных на определении ожидаемого дохода от использования объекта оценки. Согласно доходному подходу, стоимость имущества зависит от его потенциальной способности приносить доход. Кроме того, целесообразно использовать доходный подход, если имеется надежная информация для прогнозирования будущих доходов, которые может получить оценочная организация, а также затрат, связанных с предметом оценки .
Этот подход применяется только к земле, потому что стоимость земли определяется на основе способности земли получать доход в течение жизни земли.
Доходный подход основан на принципе ожидания, принимая во внимание принципы добавления лучшего и наиболее эффективного использования. Стоимость земли рассчитывается путем капитализации годовой арендной платы за землю или дисконтирования ожидаемой будущей арендной платы и выручки от последующей перепродажи земли.
Капитализация - это отделение дохода от землепользования от соответствующего уровня капитализации, после которого сумма дохода конвертируется в стоимость земли.
Подход с использованием метода дохода является сложным, поскольку доход распределяется во времени и может значительно варьироваться. Уровень капитализации зависит от состояния экономики и финансовой системы, а также от правовых норм рынка земли и рыночные условия.
Поэтому использование доходного подхода требует обширных экономических исследований и, кроме того, рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации и других факторов.
Подход, основанный на затратах, также относится к набору методов оценки стоимости оцениваемого имущества на основе затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замены оцениваемого имущества, с учетом износа и, кроме того, морального износа.

1.3 Нормативно-правовое регулирования государственной кадастровой оценки земельных участков на землях сельскохозяйственного назначения
В декабре 1993 года были выпущены «Указы Президента РФ: «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость»; «О налогообложении продажи земельных участков и операций с землей»; «Об усилении государственного контроля за использованием и охраной земель при проведении земельной реформы»; Положение «О порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в Российской Федерации», а также Основные положения о залоге недвижимого имущества — ипотеке» .
Они были приняты в целях «установления и защиты прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, создания эффективной системы платежей за землю, осуществления государственного регулирования операций с землей и недвижимым имуществом»; «регулирования налогообложения продажи земельных участков и других операций с землей», введения налога на продажу, наследование и дарение ЗУ (доли); «усиления государственного контроля за использованием и охраной земель, повышения ответственности граждан, должностных и юридических лиц за нарушение земельного законодательства Российской Федерации в период проведения земельной реформы» и определения порядка «осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в Российской Федерации (Госземконтроля)» соответственно. Позднее, утверждение Конституции РФ 12 декабря 1993 года решило основной конфликтный вопрос земельных отношений — право частной собственности на землю и свобода распоряжения землей стало законным правом человека .
В последующие годы органы кадастра осуществляли работы по реализации упомянутых ранее указов, постановлений и положений. В ноябре 1994 года было принято Постановление «О порядке определения нормативной цены земли», которое утвердило ее как 200-кратную ставку земельного налога, умноженную на единицу площади ЗУ. В 1997 году «были разработаны и утверждены региональные программы создания систем государственного земельного кадастра». ФЗ «О государственном земельном кадастре» от 2 января 2000 года привнес изменения в содержание земельного кадастра — в него было добавлено «получение достоверных сведений о земельных участках и территориальных зонах как основных единиц кадастрового учета», а иные действия отнесены к земельной информационной системе.
В Земельном кодексе Российской Федерации от 25 октября 2001 года было установлено, что ГЗК — это «систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества», в который также включалась информация о субъектах прав на земельные участки. Объект кадастра — весь земельный фонд страны. Земля рассматривалась как «предел суверенитета государства, основа жизнедеятельности народов, природный ресурс, территориальный базис, средство производства, составная часть единой глобальной экологической системы и элемент рыночных товарно-денежных отношений».
С 2001 года в стране велись две системы учета: ГЗК по земельным участкам и бюро технической инвентаризации (далее — БТИ) — по объектам капитального строительства.
С 29 ноября 2004 года, согласно Федеральному закону «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации...», кадастровая стоимость стала являться базой для начисления налога.
На основании Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 — 2007 годы)», утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.10.2005 № 745, была создана «автоматизированная система ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости» с целью обеспечения эффективного использования недвижимости, вовлечения ее в оборот, стимулирование инвестиционной деятельности на рынке в интересах общества. Она обеспечивала «доступность сведений кадастра, прозрачность рынка недвижимости, упрощения процедур оформления сделок с недвижимостью за счет создания системы электронного взаимодействия между органами (организациями) по формированию, кадастровому учету, технической инвентаризации, оценке, регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органами по управлению государственным и муниципальным имуществом, налоговыми и другими органами, увеличение поступлений земельного налога и арендной платы за землю в бюджеты всех уровней».
С 1 марта 2008 года вступил в силу ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», который регулировал отношения, «возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности, обеспечении информационного взаимодействия при проведении государственного кадастрового учета». Его цель — обеспечить государственные гарантии прав собственности на недвижимость, сбор имущественных налогов и выполнить задачи управления территориями.
До тех пор в стране учет и регистрацию объектов недвижимости проводили Росрегистрация, Роснедвижимость и Роскартография. Однако с 1 марта 2009 года происходило их соединение в Росреестр, в соответствии с п.1 Указа Президента Российской Федерации № 1847 от 25 декабря 2008 года «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии». Цель этого преобразования — «повышение доступности и качества услуг в сфере регистрации недвижимости и прав на нее, создание единого органа в сфере государственного кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество».
Государственный кадастр — это незаменимая, постоянно совершенствующаяся система информации, с помощью которой происходит государственное регулирование земельных отношений и управление земельными ресурсами страны.
Современные законодательные основы государственного кадастрового учета в Российской Федерации В настоящее время законодательными основами кадастрового учета, также, как и регистрации прав, являются Конституция РФ, ГК РФ, Закон о регистрации и иные законы, изданные на их основе.
Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года является основным законом государства и регулирует «основные права и свободы граждан, способы их защиты с помощью государства, а также основы государственного строя (форма правления, форма государственного устройства, политический режим)».
Гражданский кодекс № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 года «регулирует:
- правовое положение участников гражданского оборота;
- основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав;
- права на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальных прав);
- договорные и иные обязательства;
- другие имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников».
Закон о регистрации вступил в силу с 1 января 2017 года, отменив собой ФЗ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признав недействующими большинство статей ФЗ № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», который был переименован в закон «О кадастровой деятельности». Помимо этого, в начале 2017 года произошло много важных и серьезных изменений .
Кадастровая деятельность является «рычагом», посредством которого государство регулирует земельные отношения, управляя земельными ресурсами страны.