Бухгалтерский учёт и анализ недвижимого имущества организации

Введение

Актуальность изучения особенностей бухгалтерского учета недвижимого имущества заключается в том, что необходимым условием повышения эффективности деятельности организации, роста прибыли и рентабельности является сокращение расходов на содержание недвижимого имущества и увеличение доходов от использования недвижимости. В условиях постоянно меняющейся рыночной конъюнктуры организации вне зависимости от сферы детальности приходится постоянно лавировать и перестраивать свою деятельность на более выгодные ниши рынка, при этом недвижимое имущество, принадлежащее организации, должно быть основой ее финансовой стабильности даже при убыточности производимой продукции, выполняемых работ или оказываемых услуг.
Грамотная постановка учета недвижимого имущества и проведение анализа динамики и структуры, эффективности использования недвижимого имущества по учетным данным позволяет повысить экономическую рентабельность активов организации, что в свою очередь позволяет сохранить ее финансовую устойчивость и снизить вероятность банкротства.
Целью выпускной квалификационной работы является исследование порядка ведения бухгалтерского учета и поведения анализа недвижимого имущества на примере учетных материалов ООО «Арсенал».
Для достижения указанной цели при написании выпускной квалификационной работы были поставлены следующие задачи:
 определить понятие недвижимого имущества, описать особенности оценки и переоценки объектов недвижимости;
 рассмотреть состав и структуру недвижимого имущества;
 описать порядок документального оформления операций с недвижимым имуществом;
 определить особенности синтетического и аналитического учета недвижимого имущества;
 описать порядок компьютеризации учета недвижимого имущества;
 провести анализ состава и структуры недвижимого имущества;
 произвести оценку эффективности использования недвижимого имущества.
Объектом исследования является ООО «Арсенал» (г. Казань).
ООО «Арсенал» было зарегистрировано 29 июля 2011 г. в Межрайонной инспекции ФНС России №18 по республике Татарстан за ОГРН 1111690056081. Офис предприятия расположен в помещении по адресу: 420061, республика Татарстан, г. Казань, ул. Николая Ершова, д. 35а.
Уставный капитал общества составляет 40 000 руб. Уставный капитал ООО «Арсенал» представлен вкладом единственного учредителя, который занимает должность генерального директора.
Основной вид деятельности – работы по сборке и монтажу сборных конструкций. Кроме того, компания занимается предоставлением в аренду объектов коммерческой недвижимости – складов и гаражей.
В распоряжении ООО «Арсенал» имеются:
 Складские помещения в г. Казань общей площадью 2500 м2;
 Офисные помещения в г. Казань общей площадью 120 м2;
 Автостоянки в г. Казань площадью 210 м2.
 Гаражи площадью 100 м2.
Безопасность зданий и складских помещений обеспечивает охранная компания ЧОО «Купол».
ООО «Арсенал» не имеет дочерних и зависимых обществ, относится к субъектам малого предпринимательства – категория «микропредприятие» (численность персонала не превышает 15 чел.), бухгалтерская отчетность общества не подлежит обязательному аудиту, так как выручка от продаж не превышает 400 млн. руб. и балансовая стоимость активов не превышает 600 млн. руб.
Управление ООО «Арсенал» осуществляется в соответствии с законодательством РФ и Уставом предприятия. Высшим органом управления общества с ограниченной ответственностью согласно положениям Гражданского Кодекса РФ и Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» является общее собрание участников, в данном случае – единственный учредитель.
ООО «Арсенал» находится на упрощенной системе налогообложения и обязано исчислять и перечислять в бюджет следующие налоги: единый налог по ставке 6% в связи с выбором организацией самостоятельно объекта налогообложения «доходы» (глава 26.1 Налогового Кодекса РФ), налог на имущество организаций – по объектам недвижимого имущества, а также транспортный налог, сумма которого зависит от мощности принадлежащих предприятию транспортных средств.
Предметом исследования является организация бухгалтерского учета недвижимого имущества в ООО «Арсенал», а также показатели бухгалтерской и внутренней отчетности предприятия в части отражения информации об объектах недвижимого имущества организации и их использовании.
При написании выпускной квалификационной работы применены следующие приемы и методы: изучение и анализ научной литературы, анализ динамики и структуры, коэффициентный анализ, метод экстраполяции данных (прогнозирование).
В качестве информационной базы выпускной квалификационной работы были использованы нормативно-правовые документы, регламентирующие порядок ведения бухгалтерского учета, а также учебники и учебные пособия по бухгалтерскому учету, экономическому и финансовому анализу.
Структурно выпускная квалификационная работа включает введение, три главы основной части, заключение, список использованной литературы и приложения.
 
1. Экономическая сущность недвижимого имущества

1.1. Понятие недвижимого имущества, его оценка и переоценка
Понятие недвижимого имущества подробно рассматривается в Гражданском Кодексе РФ, согласно положениям которого «к недвижимым вещам (недвижимое имущество) относятся земельные участки, участки, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения» [1].
Как видно, в Гражданском Кодекса РФ определена неразрывная связь понятий «недвижимое имущество» и «земля». Именно эта связь и является главным признаком недвижимого имущества, причем переход от понятия «недвижимое имущество» к понятию «недвижимость» усиливает и уточняет неразрывность недвижимости и земли, подразумевает уже не только физическую (что является необходимым условием), но и юридическую связь: право на недвижимое имущество полноценно, если содержит право на землю.
Объект недвижимости (объект недвижимого имущества) представляет собой индивидуальный недвижимый актив, который обладает определенным правовым статусом и принадлежит субъекту (субъектам) на определенном праве (праве собственности или праве аренды) [25. С.65].
Связь понятий «недвижимое имущество» и «земля» определяет две характеристики, присущие всем объектам недвижимости: местоположение (адрес) и внешние эффекты.
Местоположение (адрес) представляет собой привязанность любого объекта недвижимости к строго определенному месту на земной поверхности, это ключевая характеристика любого объекта недвижимости, оказывающая самое существенное влияние на его ценность и выгоды, связанные с его использованием.
Внешние эффекты означают, что тот или иной вариант использования объекта недвижимости на только отражает интересы его собственника или арендатора, но и влияет на интересы иных лиц. Характер такого влияния различен, может иметь как позитивное, так и негативное значение [34. С.41].
Информация об отличительных (частных) признаках недвижимого имущества обобщена в таблице 1.1 [51. С.36].
Таблица 1.1
Отличительные (частные) признаки недвижимого имущества
Признак Характеристика признака
Неподвижность (фундаментальность) Объекты недвижимости невозможно перемещать без нанесения им определенного ущерба
Связь с землей Прочная физическая и юридическая связь с земельным участком, на котором расположен объект недвижимости
Долговечность В зависимости от материала основных конструкций нормативные сроки службы объектов недвижимости составляют от 50 до 200 лет
Уникальность Отсутствие абсолютно одинаковых объектов недвижимости (все объекты недвижимости различаются между собой по местоположению, площади, этажности, предназначению, инфраструктуре, и т.д.)
Полезность Наличие способности удовлетворять потребность человека в жилых и производственных помещениях, их комфортности (месторасположение, размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, и т.д.)
Необходимость управления Недвижимость нуждается в постоянном управлении (поиск арендаторов, сбор арендных платежей, обеспечение поддержания объекта в функционально-пригодном состоянии: проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг и т.д.)
Тенденция к росту стоимости Стоимость недвижимости имеет тенденцию увеличиваться со временем
Регламентация сделок государственными органами Существуют установленные государством процедуры, которые необходимо выполнять при покупке и совершении других операций с недвижимостью
Проблематичность сокрытия Сложно сокрыть и саму недвижимость, и ее собственника, что важно для налоговой политики государства
Высокий уровень затрат при сделках Стоимость недвижимости и уровень затрат на совершение сделок высоки относительно других сделок купли-продажи, финансовой аренды

Принятию решений в отношении недвижимого имущества предшествует оценка объекта, которая неизбежно связана с особенностями оцениваемой недвижимости. В рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества – необходимый элемент совершения практически любой операции с недвижимостью начиная от купли-продажи и сдачи в аренду до принятия решений о реализации и финансировании проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, их внесении в уставной капитал и т. д.
Оценка недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимости, требующая высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка [22. С.65].
Основные цели профессиональной оценки:
 решение вопроса о купле-продаже имущества,
 выдача и получение кредитов под залог имущества,
 принятие обоснованного решения о партнерстве,
 преобразование и ликвидация предприятий,
 принятие инвестиционных решений и решений о санации или банкротстве предприятий,
 при страховании имущества,
 купля-продажа, мена, проведение конкурсов, аукционов, торгов,
 оценка стоимости прав аренды, лизинг, раздел, наследование, дарение,
 исчисление налога, пошлин, сборов, оптимизация налогообложения,
 приватизация, конфискация, национализация,
 разрешение имущественных споров, передача прав собственности,
 внесение имущества в уставный капитал;
 определение доли имущественных прав,
 передача в доверительное управление,
 возмещение ущерба [23. С.65].
Оценка недвижимого имущества может быть дана с применением трех подходов: доходного, сравнительного (рыночного) и затратного. Применение этих подходов предусмотрено российскими федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297 [15].
Информация о методах оценки недвижимого имущества с применением трех подходов обобщена на рисунке 1.1.

Рис. 1.1. Методы оценки объектов недвижимого имущества

Рассмотрим более подробно особенности применения каждого из указанных методов.
Доходный подход при оценке объектов недвижимого имущества представлен:
 методом капитализации доходов;
 методом дисконтированных денежных потоков.
Метод капитализации доходов используется при оценке недвижимос¬ти, приносящей доход владельцу. Доходы от владения недвижимостью мо¬гут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сда¬чи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка [31. С.39].
Сравнительный (рыночный) подход представлен:
 методом сравнения продаж;
 методом валового рентного мультипликатора.
Затратный метод включает несколько этапов:
1. Оценка стоимости земельного участка:
2. Оценка восстановительной стоимости зданий и сооружений.
3. Расчет износа зданий и сооружений.
4. Расчет остаточной стоимости зданий и сооружений.
5. Расчет полной стоимости зданий и сооружений.
2.1. Документальное оформление недвижимого имущества
Точное документальное оформление сделок с недвижимым имуществом необходимым условием их действительности.
В ООО «Арсенал» имеют место следующие сделки с недвижимым имуществом:
 купля-продажа нежилых помещений;
 передача в аренду нежилых помещений.
В ООО «Арсенал» приобретение недвижимости в собственность или реализация недвижимости на сторону оформляется договором купли-продажи, а передача объекта недвижимого имущества в аренду оформляется договором аренды.
Для государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества требуются следующие документы:
 подлинник и копия свидетельства о праве собственности продавца на объект недвижимости;
 подлинник и копия плана помещения объекта недвижимого имущества и документа, содержащего описание объекта недвижимого имущества, удостоверенные органами по учету объектов недвижимого имущества;
 справка о лицах, имеющих в соответствии с законом право пользования объектом недвижимого имущества, с указанием этого права.
В обязательном порядке в договоре купли-продажи объекта недвижимого имущества должна содержаться конкретно определенная и ясно выраженная цена объекта, в договоре аренды должна быть указана не только сумма арендной платы, но и стоимость объекта недвижимости (как правило, указывается кадастровая или инвентаризационная стоимость). Отсутствие указания стоимости объекта недвижимости автоматически влечет признание договора купли-продажи недействительным. Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади продаваемого недвижимого имущества.
Бухгалтерский учет недвижимого имущества в ООО «Арсенал» связан с осуществлением хозяйственных операций по поступлению, выбытию и передаче в аренду объектов недвижимого имущества. В ООО «Арсенал» указанные операции оформляются с использованием форм первичной учет-ной документации, утвержденных Постановлением Госкомстата РФ от 21 января 2003 г. №79.
Акт приемки-передачи зданий и сооружений (форма №ОС-1а) применяется для учета приемки и ввода в эксплуатацию объектов недвижимости (зданий, сооружений), а также для исключения из состава основных средств при передаче, продаже другой организации. При оформлении приемки объектов недвижимости акт составляется в одном экземпляре на каждый отдельный объект членами приемочной комиссии, назначаемой приказом руководителя организации. Акт после его оформления с приложенной технической документацией (кадастровым паспортом и копией свидетельства о праве собственности), относящейся к объекту недвижимого имущества, передается в бухгалтерию, подписывается главным бухгалтером и утверждается руководителем организации.
Так по договору купли-продажи объекта недвижимого имущества №22 от 25.06.2017 г. в ООО «Арсенал» было приобретено производственное здание (2003 года постройки). При принятии приобретенного объекта недвижимости к учету в бухгалтерии ООО «Арсенал» был составлен акт приемки-передачи здания (сооружения) по форме №ОС-1а №2 от 29.06.2017 г., согласно которому первоначальная стоимость производственного здания составила 5 820 000 руб. (Приложение 3).
Следует отметить, что в представленном документе по учету ввода в эксплуатацию приобретенного производственного здания допущена серьезная ошибка – не заполнены все необходимые реквизиты, а именно: отсутствуют подписи ответственных лиц.
Акт на списание основных средств (форма №ОС-4) применяется для оформления полного или частичного списания основных средств, включая ликвидацию (снос) зданий и сооружений. Акт составляется в двух экземплярах, подписывается членами комиссии, утверждается руководителем организации. Первый экземпляр акта передается в бухгалтерию, второй – остается у лица, ответственного за сохранность основных средств, и является основанием для сдачи на склад и реализации оставшихся в результате ликвидации объектов недвижимого имущества материалов.
В ООО «Арсенал» ликвидация (снос) объектов недвижимости не осуществлялась.
Акт приемки-передачи в аренду применяется при заключении договора аренды. Условия договора аренды, в соответствии с которыми передается нежилое помещение, предусматривают получение одной из сторон (арендатором) во временное использование объекта, который официально оформлен в собственность второй стороны (арендодателя). Документ, на основании которого происходит фактическая передача нежилого помещения в пользование второй стороне, называют актом передачи помещения. Такой документ удостоверяет то, что одна из сторон (арендодатель) осуществляет передачу имущества другой стороне (арендатору), а последняя принимает это недвижимое имущество в аренду на условиях, обусловленных договором аренды. Составленный участниками сделки акт приема-передачи должен отображать отдельные признаки арендуемой площади, которые бы индивидуализировали объект.
По договору аренды объекта недвижимого имущества от 15.11.2016 г. в ООО «Арсенал» было передано в аренду помещение площадью 400 кв.м. При передаче объекта недвижимости в аренду в ООО «Арсенал» был составлен акт приема-передачи помещений от 03.12.2016 г., согласно которому инвентаризационная стоимость передаваемого в аренду помещения составила 3 400 000 руб. (Приложение 4).
Сводный учет начисленных амортизационных отчислений в ООО «Арсенал» осуществляется в программе «1С: Бухгалтерия» версии 8.3. Однако ведомость начисления амортизации из программы не распечатывается, что является существенным нарушением порядка ведения бухгалтерского учета в ООО «Арсенал», так как согласно и Федеральному закону от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» все операции в бухгалтерском учете отражаются только на основании первичных документов.
Обобщая результаты проведенного исследования документального оформления недвижимого имущества в ООО «Арсенал», можно сделать вывод о том, что в целом операции по поступлению, выбытию, передаче в аренду объектов недвижимого имущества отражаются в первичных документах бухгалтерского учета с нарушением требований законодательства РФ в части обязательного наличия и заполнения всех необходимых реквизитов, внутренний контроль документального оформления операций, связанных с учетом объектов недвижимого имущества, не осуществляется.

2.2. Синтетический и аналитический учет недвижимого имущества
Поскольку недвижимое имущество удовлетворяет требованиям ПБУ 6/01 «Учет основных средств», имеет срок использования более 12 месяцев, не предназначено для перепродажи и способно приносить доход в будущем, то в бухгалтерском учете ООО «Арсенал» оно учтено на балансовом счете 01 «Основные средства» по первоначальной стоимости, т.е. по стоимости его приобретения. Накопленная амортизация недвижимого имущества учтена на балансовом счете 02 «Амортизация основных средств».
Аналитический учет по счету 01 «Основные средства» ведется по отдельным инвентарным объектам основных средств. При этом построение аналитического учета должно обеспечить возможность получения данных о наличии и движении основных средств, необходимых для составления бухгалтерской отчетности (по видам, местам нахождения и т.д.)
В декабре 2017 года в ООО «Арсенал» была осуществлена сделка по покупке недвижимого имущества – был приобретен гараж от сторонней организации ООО «Казань Авто», в договоре купли-продажи №б/н от 01.12.2017г. указана стоимость гаража 164000 руб., в том числе НДС (18%) – 25016,95 руб. В день регистрации сделки купли-продажи гаража была произведена оплата на расчетный счет организации-продавца в размере 164000 руб. по платежному поручению №326 от 15.12.2017г. Регистрация сделки по купле-продаже гаража осуществлялась с привлечением сторонней юридической фирмы, стоимость услуг которой составила 5200 руб., в том числе НДС (18%) – 793,22 руб. Оплата услуг юридической фирмы также была произведена с расчетного счета по платежному поручению №322 от 10.12.2017г.