Экономическое обоснование цены земельного участка при его продаже на торгах

ВВЕДЕНИЕ
По мере текущего развития рыночных отношений и законодатель-ного права в России земля как недвижимость постепенно становится то-варом, то есть объектом хозяйственного цикла, и как любой рыночный товар земля должна иметь определенную нормами спроса потребитель-скую и рыночную стоимость. Рынок земли с учетом существующих масштабов и в значительной степени неудовлетворенного спроса насе-ления и юридических лиц имеет очень большие перспективы для даль-нейшего развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его становления в значительной мере зависят от улучшения правовой базы и механизма земельных отношений.
Товаром являются земельные участки и отдельные права на них. Как товар земля обладает определенными качественными характери-стиками, обусловленные природой и расположением на местности.
К особенностям земли как товара относится: ее размеры и невос-полнимость, как природного источника, долговечность, вероятность многофункционального использования, уникальность и неосуществи-мость перемещения, то есть является недвижимостью. Данные особен-ности являются основными факторами, формирующими стоимость лю-бого земельного участка.
Реальная оценка стоимости земли содействует принятию результа-тивных решений в области земельных отношений, как в частном секто-ре, так и в государственном. Исключительно это касается оценки зе-мельных участков в целях налогообложения и продажи. В этих услови-ях специальное значение приобретает решение проблематики обнару-жения и идентификации причин таких значительных расхождений меж-ду рыночной и кадастровой стоимостями и выработке рекомендаций по улучшению организации и методологии оценки кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости [7].
Покупка земельного участка является эффективным вложением средств с финансовой точки зрения, от того что в будущем он может быть использован для различных целей: строительства, ведения сель-ского хозяйства, отдыха и т. п. Особенно эффективным и дешевым ме-тодом приобретения земли является получение ее у государственного либо муниципального органа.
Впрочем, для этого претендентам фактически во всех случаях при-дется пройти процедуру участия в торгах, в ходе которых и будет определен единственный покупатель.
Порядок и правила проведения торгов закреплены на законода-тельном уровне, а именно в Земельном кодексе РФ. Именно в соответ-ствии с положениями этих статей и осуществляется регулирование по-рядка проведения торгов по продаже земельных участков.
Что касается последующего заключения договора по результатам торов, то это происходит в соответствии с нормами, установленными на местном законодательном уровне.
Цель настоящей дипломной работы: изучение экономического обоснования цены земельного участка при его продаже на торгах.
Для достижения поставленной цели в настоящей дипломной работе основными задачами будут являться:
1) Изучение теоретических основ оценки земельного участка;
2) Изучение процедуры проведения торгов;
3) Изучение правовых оснований реализации земельных участков через торги;
4) Проведение анализа экономического обоснования стоимости земельного участка;
5) Разработка решений проблем реализации земельных участков на торгах.
Объект исследования – организация ООО УК «АК БАРС КАПИТАЛ» Д.У. ЗПИФ рентным «АК БАРС– Горизонт»




1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЭКОНОМИЧЕСКОГО
ОБОСНОВАНИЯ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
В соответствии со статьей 7 ЗК РФ (состав земель в Российской федерации) земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории [2]:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли поселений;
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.

1.1 Сущность и модели системы оценки земельного участка
Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.
Оценка - это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.
Процесс оценивания - определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости. Отчет о проведенной работе по получению оценки содержит описание недвижимости и характеристику обстоятельств или ограничивающих условий, при которых данная оценка сохраняет свое значение. Отчет должен содержать подробное описание оцениваемой недвижимости и дату проведения оценки. В отчет также включаются необходимые вспомогательные сведения и описание проведенного анализа.
Рыночная стоимость земельного участка - это цена, которую можно было бы получить на свободном рынке земельных участков в соответствии с физическими свойствами земельного участка и правовыми и экономическими условиями обычных деловых операций без учета необычных или личных отношений [3]. Под обычными деловыми операциями понимаются, сделки, формирующие такой рынок земельных участков, на котором:
1) ни покупатель, ни продавец не действуют под давлением или принуждением;
2) покупатель и продавец не действуют в условиях спешки и пользуются обычной практикой продаж (в случае необходимости подключая профессиональных консультантов);
3) стоимость определяется исключительно объективной возможностью стабильного использования земельного участка.
В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения или иных государственных целей) и единичных объектов земельной собственности (индивидуальную оценку).
Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Для выполнения массовой оценки во всех субъектах Российской Федерации необходимы подготовленные специалисты, работающие по методике Государственной кадастровой оценки земель, унифицирующей процедуру оценки большого числа объектов собственности на конкретную дату в разрезе категорий земель.
Индивидуальная или оценка единичных объектов на конкретную дату осуществляется в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», как правило, небольшим количеством персонала, решение принимается одним специалистом. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов. Оба вида оценки представляют собой систематизированные методы расчета стоимости на основе анализа рынка, принципиальная разница заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки.
В основе применяемых методов оценки рыночной стоимости лежат принципы формирования стоимости, традиционно называемых оценочными принципами. Данные принципы не подчинены законодательному регулированию, а следуют из определения рыночной стоимости как цены, которую можно достичь «в рамках обычных деловых операций». Они вытекают из рыночных механизмов, господствующих на свободно функционирующем рынке земельных участков. Оценочные принципы позволяют формализовать процедуру оценки по объективным критериям, так как исходят из поведения участников рынка недвижимости и отражают основные факторы, влияющие на формирование рыночной стоимости. Наиболее важными и существенными принципами формирования стоимости земли являются [3]:
- принцип полезности;
- принцип ожидания;
- принцип предложения и спроса;
- принцип замещения;
- принцип остаточной продуктивности;
- принцип зависимости или местоположения;
- принцип наиболее эффективного использования.
Считается, что земля имеет стоимость благодаря ее полезности или способности удовлетворять определенным потребностям конкретных пользователей, например, служить местом для размещения жилого дома или промышленного здания, являться источником получения дохода от производства сельскохозяйственной продукции, заготовки древесины или просто быть местом отдыха. Согласно Международным стандартам оценки стоимость земли устанавливается посредством оценивания ее полезности в терминах юридических, физических, функциональных, экономических и экологических факторов, определяющих ее продуктивность.
Ожидание означает, что стоимость земли создается на основе наших представлений о будущих выгодах, которые можно будет получить при использовании земельного участка. Стоимость земли определяется представлениями участников рынка о величине и продолжительности будущего потока дохода, создаваемого земельным участком, например, дохода от ведения сельского хозяйства, размещения торговых объектов, сдачи в аренду помещений после застройки земельного участка или его последующей перепродажи.