Договор коммерческого найма и его отличие от договора социального найма

1. Понятие договора коммерческого найма

Правовой режим жилого помещения продолжает оставаться актуальной темой в юридической литературе. При этом наиболее важные вопросы касаются моментов и оснований его возникновения.
Сначала необходимо заметить, что договор коммерческого найма и договор социального найма - это разновидности одного типа договора - договора найма жилого помещения, регулируемого главой 35 ГК РФ со ссылками на ЖК РФ. Понятие «коммерческий наем» пришло из деловой речи и используется в правовом смысле с той целью, чтобы отличить коммерческий найм от социального.
Сложность в том, что понятие «договора коммерческого найма» действующее законодательство не раскрывает, также не устанавливает категории лиц, имеющие право предоставления жилого помещения во владение и использование по этому договору.
В ГК РФ определено: «По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем» (статья 671 ГК РФ)».
По приведенному определению нельзя установить случаи, когда невозможно предоставить жилое помещение по договору коммерческого найма. Но вероятнее всего данный договор дает возможность предоставления жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Например, его можно предоставить по постановлению главы муниципального образования и т.п .
Закон не предусматривает и гарантий прав нанимателей по данному договору в случае, если жилое помещение непригодно для использования ввиду каких-то причин.
Коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется. Данный договор отличается от договора социального найма тем, что он - срочный. Данный договор может быть заключен сроком до 5 лет тогда, когда не указан срок в договоре.
Относительно жилого помещения по договору коммерческого найма необходимо заметить следующее: оно предоставляется без снятия с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий до приобретения другого жилого помещения.
Договор коммерческого найма можно расторгнуть только судом и по обстоятельным основаниям. Например: за невнесение нанимателем платы за жилое помещение, для улучшения жилищных условий и т.д.
Договор коммерческого найма - консенсуальный, взаимный и возмездный. Наниматель по данному договору - только гражданин или физическое лицо. Юридические лица получают жилое помещение по договору аренды или другому договору и только для проживания граждан .
Объект договора коммерческого найма жилого помещения - только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, комната и т.д.).
Пригодность жилого помещения для проживания определяет порядок, предусмотренный жилищным законодательством.
В многоквартирном доме объект коммерческого найма кроме самого жилого помещения - также часть общего имущества собственников квартир (общие помещения дома, несущие конструкции и т.д.).
Несоблюдение простой письменной формы договора найма лишает сторон права ссылаться на свидетельские показания в подтверждение его