Право собственности и иные вещные права на землю: проблемы и пути их решения

В рамках данной работы не представляется возможным рассмотреть все проблемные аспекты, связанные с правом собственности и иных вещных прав на землю, рассмотрим проблемы и перспективы развития регистрации прав на собственности на землю.
1. Предшественником современных систем регистрации прав на объекты недвижимости, в том числе на землю и их учета был советский государственный земельный кадастр, представлявший собой совокупность достоверных и необходимых сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. Он включал в себя: 1) регистрацию конкретных земельных участков; 2) учет количества и качества земель; 3) бонитировку почв по природным свойствам; 4) экономическую оценку земель.
В условиях реформ 1990-х годов произошли признание земельных участков недвижимостью, их вовлечение в гражданский оборот и обложение земельным налогом. Все это привело к восстановлению изначальных функций кадастра, которые не были востребованы в предыдущие десятилетия, - фискальной и правовой. Отражая курс на унифицированный подход к различным видам недвижимости, тогда сразу же началась работа: а) по наполнению данных земельного кадастра сведениями о других объектах недвижимости, т.е. по интеграции учета различных видов недвижимости (далее - интеграция учета недвижимости), и б) включению в кадастр регистрации прав на учтенные в нем объекты - в качестве составной части, т.е. по интеграции вещной (кадастр, объекты) и личной регистрации (права на них); далее - интеграция вещной и личной регистрации. Так, уже с 1993 г. было определено, что кадастр, равно как и регистрация и оформление документов о правах на недвижимость, ведется на всей территории страны по единой системе, одним органом (Роскомземом). Эта система должна была стать основой: 1) для платежей за землю; 2) защиты прав на недвижимость; 3) регулирования сделок с землей.
Причем такой подход вполне соответствовал мировым тенденциям того времени: 1) «конусное» понимание земельного участка - как конуса с вершиной в центре Земли, сечением в земной коре по границе участка и основанием, уходящим вверх (соответственно, недра, полезные ископаемые, здания, постройки, инженерные коммуникации, находящиеся в таком конусе, относятся к земельному участку, как его принадлежность); 2) многоцелевой характер кадастрового учета земельных участков (многофункциональность кадастра).
Принятие же Федеральных законов от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и два года спустя - от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (далее - Закон о земельном кадастре) привело к отказу от обоих видов интеграции. Вплоть до 2008 г. учет объектов недвижимости велся порознь (Роскомзем и его правопреемники, органы по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации). Регистрация же прав была единой для всех этих объектов, ее осуществляли первые 6 лет учреждения юстиции, а затем - специально уполномоченный федеральный орган исполнительной власти - Росрегистрация.
Принятие Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) и переход к ведению государственного кадастра недвижимости (далее - ГКН) привели:
1) к интеграции учета недвижимости;
2) разделению кадастрового процесса: а) на осуществляемый государственными органами (учреждениями) учет и б) выполняемые частными лицами (кадастровыми инженерами) работы по формированию кадастровых сведений о площади, границах и местоположении объектов недвижимости (в