Инвентаризация недвижимости

2 ТЕХНИЧЕСКАЯ ИНВЕНТАРИЗАЦИЯ И ТЕХНИЧЕСКИЙ УЧЕТ ПРОИЗВОДСТВЕННОГО ЗДАНИЯ
2.1 Особенности законодательного регулирования и
правоприменительной практики технической инвентаризации и
технического учета объектов капитального строительства.

Правительством РФ от 4 декабря 2000 г. № 921 утверждено Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.
Положение определяет порядок организации государственного техническо-го учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.
Основными задачами государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства являются:
а) обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной де-ятельности;
б) формирование в целях совершенствования планирования развития тер-риторий и поселений обобщенной информационной базы об объектах капиталь-ного строительства и их территориальном распределении;
в) обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе;
г) информационное обеспечение функционирования системы государствен-ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государствен-ного кадастра недвижимости;
д) сбор и предоставление сведений об объектах капитального строительства для проведения государственного статистического учета.
Техническая инвентаризация объектов капитального строительства подраз-деляется на первичную техническую инвентаризацию и техническую инвентари-зацию изменений характеристик объекта капитального строительства.
Государственный технический учет объектов капитального строительства подразделяется на первичный государственный технический учет и государ-ственный технический учет в связи с изменением характеристик объекта капи-тального строительства.
Техническая инвентаризация и государственный технический учет объектов капитального строительства осуществляются по заявлениям заинтересованных лиц.
Первичный государственный технический учет объектов капитального строительства осуществляется по результатам первичной технической инвентари-зации. При осуществлении первичного государственного технического учета объектам капитального строительства в установленном порядке присваиваются инвентарный и кадастровый номера.
Государственный технический учет в связи с изменением характеристик объекта капитального строительства осуществляется по результатам технической инвентаризации таких изменений.
По результатам технической инвентаризации на каждый объект капиталь-ного строительства оформляется технический паспорт, форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливаются Министерством экономического развития РФ.
Технический паспорт является документальной основой для ведения Едино-го государственного реестра объектов капитального строительства (далее - ЕГР).
Первичный государственный технический учет объектов капитального строительства, не относящихся к жилищному фонду (как с расположенными в них помещениями, так и без таковых), введенных в эксплуатацию после 1 марта 2008 г., а также индивидуальных жилых домов, построенных после 1 марта 2008 г., на которые имеется проектная документация, осуществляется по выбору за-явителя:
- по результатам первичной технической инвентаризации;
- без проведения первичной технической инвентаризации.
В целях осуществления первичного государственного технического учета объекта капитального строительства (без расположенных в нем помещений), не относящегося к жилищному фонду, введенного в эксплуатацию после 1 марта 2008 г., без проведения первичной технической инвентаризации к заявлению о проведении данного учета прилагаются копия разрешения на ввод объекта капи-тального строительства в эксплуатацию, ситуационный план размещения объекта капитального строительства в границах земельного участка, оформляемый в со-ответствии с установленными требованиями к подготовке графической части со-ответствующего раздела проектной документации на такой объект капитального строительства, поэтажный план объекта капитального строительства с указанием размеров и экспликации помещений и ситуационный план размещения объекта капитального строительства в границах земельного участка, оформляемые в со-ответствии с установленными требованиями к подготовке графической части со-ответствующего раздела проектной документации на такой объект капитального строительства.
В результате осуществления первичного государственного технического учета указанных выше объектов капитального строительства по государственно-му техническому учету и (или) технической инвентаризации выдаются кадастро-вые паспорта соответствующих объектов капитального строительства и помеще-ний.
На территориях субъектов РФ, в которых введены в действие правила веде-ния ЕГР, организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации в целях осуществления без проведения пер-вичной технической инвентаризации первичного государственного технического учета объектов капитального строительства, указанных выше, а также помеще-ний, расположенных в них, оформляются технические паспорта на основании сведений, содержащихся в документах, представленных заинтересованным ли-цом.
Техническая инвентаризация изменений характеристик объекта капитально-го строительства проводится в случае изменения технических или качественных характеристик объекта капитального строительства (перепланировка, рекон-струкция, переоборудование, переустройство, разрушение, снос) на основании заявления заинтересованного лица о проведении такой инвентаризации.
По результатам технической инвентаризации изменений характеристик объ-екта капитального строительства организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации осуществляется госу-дарственный технический учет в связи с изменением данных характеристик и вы-дается кадастровый паспорт, содержащий уточненные сведения о таком объекте.
На основе сведений, полученных в результате технической инвентаризации, формируется и ведется в установленном порядке ЕГР. Реестр ведется на бумаж-ных и магнитных носителях. При наличии расхождения в сведениях, записанных на бумажных и магнитных носителях, используются сведения на бумажных носи-телях, если иное не установлено законодательством РФ.
Технические паспорта, оценочная и иная учетно-техническая документация по объектам капитального строительства, включая регистрационные книги, ре-естры, копии зарегистрированных документов, сформированные в инвентарные дела, образуют архивные фонды, которые относятся к государственной части Архивного фонда Российской Федерации и являются федеральной собственно-стью.
Подводя итоги, следует сказать, что согласно постановлению Правитель-ства РФ № 921, объектами технического учета и технической инвентаризации яв-ляются объекты капитального строительства, к которым в соответствии с Градо-строительным кодексом относятся здания, строения, сооружения, объекты неза-вершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, наве-сов и других подобных построек.
Единицей технического учета и технической инвентаризации является ин-вентарный объект, в качестве которого может выступать:
• комплекс – совокупность зданий, хозяйственных строений и/или соору-жений, связанных общими назначением и находящихся на обособленном земель-ном участке;
• отдельно расположенное здание (строение) или сооружение: объемное, высотное; линейное (коммуникации) передающих устройств; объект внешнего благоустройства;
• часть здания или сооружения;
• отдельное помещение;
• объекты незавершенные строительством.
Основным признаком инвентарного объекта является назначение, устанав-ливаемое из разрешительной документации на строительство этого объекта и/или акта ввода в эксплуатацию.
Наряду с основным, признаками инвентарного объекта служат:
• единство территории;
• технологическая или функциональная связь;
• наличие одного или нескольких строений основного назначения;
• единство учетной и балансовой стоимости;
• единство конструктивных и функциональных частей зданий;
• единство пользования и владения.
В целом, анализ практики и законодательства по рассматриваемому вопро-су позволил сформировать перечень объектов недвижимости, подлежащих тех-ническому учёту и технической инвентаризации:
1. Жилищный фонд, т. е. все жилые помещения, независимо от форм соб-ственности, включая жилые помещения, пригодные для проживания, в строениях нежилого назначения.
2. Здания (части здания) и сооружения учреждений и предприятий социаль-ного и культурно-бытового обслуживания населения:
•здания и сооружения учреждений образования;
• здания и сооружения учреждений здравоохранения;
• здания и сооружения санаторно-курортных и оздоровительных учре-ждений, учреждений отдыха и туризма;
• здания и сооружения физкультурно-спортивных сооружений;
• здания и сооружения культуры и искусства;
• здания и сооружения торговли;
• здания и сооружения общественного питания;
• здания и сооружения коммунально-бытового обслуживания;
• здания и сооружения организаций и учреждений управления;
• здания и сооружения кредитно-финансовых учреждений;
• здания и сооружения проектных и научных организаций;
• здания и сооружения производственного назначения;
• складские здания и сооружения.
3. Объекты внешнего благоустройства: проезды, площади, набережные и т. п. 4. Объекты зелёных насаждений: лесопарки, парки, сады, скверы, буль-вары, личные и дворовые озеленённые территории, защитные зоны.
5. Объекты инженерной инфраструктуры: сети и сооружения водопровода, канализации, тепло– и энергоснабжения, связи и пр.
6. Объекты транспортной инфраструктуры: трамвайные пути, троллейбус-ные контактные сети, аэропорты, вокзалы, станции метро, железные и автомо-бильные дороги, мосты, тоннели, эстакады; сооружения для хранения и обслужи-вания транспортных средств (гаражи, ангары) и пр.
7. Садовые и дачные дома и сооружения, включая хозяйственные построй-ки и сооружения.
8. Иные здания и сооружения – исторические памятники.
Различные по назначению объекты недвижимости имеют свои формы тех-нических паспортов, так есть формы технических паспортов на нежилые здания, на объекты жилищного фонда, на сооружения дорожного хозяйства, на линии электропередач и т. д. Для комплекса зданий составляется сводный технический паспорт.
Обозначим наиболее значимые нормативно-правовые акты, регулирующие деятельность по техническому учету и инвентаризации объектов недвижимости.
Например, Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.08.2017), согласно которому учет жилищно-го фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведе-ние технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвента-ризацию и техническую паспортизацию. Можно выделить и Рекомендации по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения, принятые Российским государственным союзом предприятий, организаций и объединений жилищно-коммунального хозяйства к введению в действие с 1 янва-ря 1991 года и которые не утратили свою силу и сейчас.