ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИЙСКОЙ ЭКОНОМИКЕ

Введение
В современных условиях существования рыночной экономики сложилась успешная практика
приобретения жилья посредством ипотечного кредитования. Данное явление появилось в России
(по сравнению с Западной Европой и США) относительно недавно, однако за последнее
десятилетие приобрело высокую популярность среди наших соотечественников.
Актуальность данной темы заключается в той значимой роли, которую играет ипотечное
кредитование в современной рыночной экономике. Мировой опыт показывает, что, как правило,
ипотека неразрывно связана с решением социальных задач, прежде всего с обеспечением
граждан страны качественным и современным жильем.
2
Ипотечное кредитование является одним из наиболее перспективных направлений деятельности
российских банков. Отечественные банки, изучая богатый исторический опыт России в данном
направлении и практику других стран, стараются разработать собственные модели кредитования
и банковские продукты, способные реально функционировать в сложной экономической
обстановке.
Глава 1. Ипотечный кредит и его функции в современной экономике.
1.1. Ипотечный кредит: понятие, функции.
В современных государствах ипотечное выделение денежных средств стало одним из основных
компонентов рыночной экономики. Если говорить уже, конкретнее - сферы инвестиций, и,
необходимо подчеркнуть, владеет высокой степенью развития.
Ипотека в государствах с развитой экономикой (рыночной) призвана стать одним из важных
моментов нормализации гражданского оборота, действенным инструментарием поддержания на
высоком уровне финансово-платежной дисциплины, надежным гарантом прав и легитимных
интересов кредиторов.
Ипотека несет в собственном содержании две составляющие – правовую (залог) и экономическую
(оборот прав на имущество).
В экономическом плане ипотека – это инструмент оборота имущественных прав на всевозможные
объекты недвижимого имущества в вариантах, когда остальные формы отчуждения (купля,
продажа, обмен) юридически и коммерчески не могут быть применены и позволяющий привлечь
дополнительные материальные средства в целях выполнения разных проектов.
В правовом отношении – это залог недвижимой собственности, с основной целью - получение
займа. При этом само имущество остается в руках должника.
Ипотечный кредит — это кредит, который был предоставлен для приобретения конкретного
недвижимого объекта под залог этого же недвижимого имущества в качестве обеспечения
обязанности, что так же дает некую гарантию произведения выплат кредитной организации.
Требования по кредиту могут проверяться, передаваться через закладную - именную ценную
бумагу типа «вексель».
Ипотека – это целая система, состоящая из трех слагаемых, и составляет отдельную финансовую
категорию. Слагаемые можно представить в следующем виде:
1) отношения принадлежности;
2) кредитные отношения;
3) денежные отношения.
Отношения принадлежности выражаются в передаче титула и принадлежности, но не права на
владение, до времени завершения платежей по долгу либо на реализацию обязанностей при
отказе от платежа. Ипотека активизирует оборот и перераспределение собственности,
являвшейся ранее неподвижной (в экономическом и правовом планах), обеспечивая реализацию
3
имущественных прав на объекты, в таких ситуациях, когда остальные формы отчуждения в данных
определенных вариантах неблагоразумны.
Кредитные отношения можно выразить как предоставление займов по ипотеке, разумеется, под
залог недвижимой собственности. Залог такого имущества выступает в роли инструмента
привлечения нужных денежных ресурсов для развития производства. Экономисты выделяют 5
характеристик ипотечного кредитования, присущих всем ипотечным свершениям:
1. Обязательность обеспечения залогом, что является неким гарантом для кредитной организации
и стимулом для того, кто кредит получил;
2. Продолжительность срока предоставления займа. Данная информация может быть разной,
однако нужно понимать факт того, что суммы, предоставляемые в ходе ипотечного кредитования,
могут быть довольно внушительными, и срок на выплату или «гашение» кредита, также будет
продолжительным
3. Мотивированной характер. Он отчасти уже расписан в 1-м пункте.
4. Ипотека – банковская операция, характеризующаяся низким уровнем риска.
5. Полная и тщательная проверка на объект недвижимости, а также нотариальная проверка и
заверение, с последующей регистрацией в муниципальных органах.
Ипотечное кредитование – это система отношений по причине формирования первичного и
вторичного рынков займов, по ипотеке и отношений с рынками недвижимого имущества,
страхования и ипотечных ценных бумаг, которые возникают при активном содействии субъектов,
которые действуют на рынке займов по ипотеке.
1.2. Ипотечное кредитование в России. (2015 - 2017)
Ипотека по своей сущности признана в качестве единственного эффективного механизма
поддержания спроса на жилье в современном мире. Дальнейшее совершенствование системы
ипотечного кредитования представляется очень важным и необходимым для государственной
жилищной политики, целью которой остается достижение эффективности функционирования
рынка жилья. Увеличение объемов жилья тесно связано с созданием рабочих мест, это в свою
очередь положительно влияет на общую картину экономики страны, а также влияет на развитие
конкуренции в сфере строительства и на рынке ипотечного кредитования.
2015 год стал антирекордным за последние 5 лет, однако не критическим. Избежать критически
резкого падения рынка ипотечного кредитования, представилось возможным благодаря
государственной программе по льготному ипотечному кредитованию, в соответствии с которой на
субсидирование ипотечной ставки в 12% из федерального бюджета было выделено 20 млрд.
рублей. Если бы правительство пропутило мимо эту проблему и не приняло решение о поддержке
ипотечного кредитования в марте 2015 года, то темпы падения рынка носили бы куда более
катастрофичный характер.
Основной причиной спада ипотечного кредитования стала сложившаяся экономическая ситуация
в стране: падение рубля по отношению к ведущим мировым валютам, снижение реально
располагаемых доходов населения, высокий уровень инфляции – все это естественным образом
4
повлияло на развитие рынка ипотечного кредитования. Помимо этого, повышение ключевой
ставки в декабре с 10,5% до 17% заставило ряд банков отказаться от данного продукта.
Понижение ключевой ставки в 2015 году до 11,5% не смогло оказать должного влияния на
активность оформления ипотечных кредитов. Напомним, что сейчас ставка по ипотеке в рублях
составляет в среднем – 15-17% против 12% годом ранее, без оформления личного страхования –
19-20%.
Сегодня реальные доходы граждан не растут. Это официальная информация, подтверждаемая
данными РосСтата. Более того, по итогам 2016 г. зафиксировано снижение доходов. В данном
ракурсе остро стоит вопрос государственной помощи в данной области. По данным Банка России,
объем предоставленных российскими кредитными организациями в 2016 году ипотечных
жилищных кредитов (ИЖК) составил 1,5 трлн рублей, что стало вторым (после 2014 года)
результатом за все время наблюдений. Накопленная к концу года задолженность по ИЖК
достигла 4,5 трлн. рублей, на 13% превысив уровень предыдущего года, при этом доля валютных
кредитов в портфеле уменьшилась в 2 раза до 1,6%. Объем предоставленных в декабре
прошедшего года ИЖК на фоне сезонного увеличения спроса, активизировавшегося под влиянием
разговоров о планировании завершения государственной программы субсидирования ипотеки,
стал максимальным с марта 2016 года и составил 184 млрд рублей.
1.3. Основные модели рефинансирования ипотечных кредитов.
Один из главных вопросов долгосрочного жилищного ипотечного кредитования – поиск и
привлечение материальных ресурсов в наиболее эффективных формах. Долгосрочные кредитные
операции сопоставимые по срокам с кредитами от 10 до 20 лет чаще всего недоступны для
большинства российских банков. Стоимость таких кредитов довольно высока, помимо этого
значительны сопутствующие экономические риски, а также затраты на совершение операций.
Возможности привлечения ресурсов с рынка капитала определяются наличием надежных
финансовых инструментов или схем, обеспечивающих кредиторам получение ресурсов в
необходимых объемах, согласованных по срокам и стоимости привлечения со сроками и
процентными ставками кредитных активов.
На сегодняшний день в мировой практике можно выделить четыре основные модели
привлечения средств в ипотеку. Приведенная ниже классификация не означает, что в конкретных
странах применяется только одна из перечисленных схем. Как правило, модели
рефинансирования ипотечных кредитов сочетаются друг с другом, развиваются и изменяются их
основные финансовые инструменты и механизмы, роль и пропорции в рамках отдельных
национальных ипотечных рынков.
Прежде всего, следует выделить модели рефинансирования, различающиеся источниками
привлекаемых ресурсов: с финансового рынка через вклады и депозиты или с рынка капиталов
через выпуск ипотечных ценных бумаг.
Современные инвестиционные механизмы финансирования ипотечного кредитования
чрезвычайно разнообразны, однако каждый из них есть результат их совершенствования от
самоинвестирования к реинвестированию. Следует уточнить, что механизм самоинвестирования
исключает необходимость предоставления залога и поэтому не является ипотечным, но в силу
того, что он представляет собой прежде всего прототип всех инвестиционных механизмов вне
5
зависимости от отраслевой, территориальной и прочей специфики объекта инвестирования,
необходимо начинать исследование прочих моделей именно с него. В рамках
самоинвестирования один субъект (гражданин, предприятие или организация) формирует
внутренние (собственные) инвестиционные ресурсы и самостоятельно их размещает. Простота
действия этого механизма есть ее преимущество и недостаток. Главным достоинством
самоинвестирования является независимость от других инвесторов и параметров развития рынка
капиталов. Однако основной недостаток лежит в той же плоскости: ограниченный объем
инвестиционных ресурсов и нераспределенный риск. Вероятно, именно высокая капиталоемкость
жилищно-строительного производства стала причиной появления своеобразной организационной
формы объединения капиталов - инвестиционно-жилищных кооперативов.
Среди депозитных моделей можно выделить две основные разновидности: модель
коммерческих банков и модель целевых жилищных контрактных сбережений.
Глава 2. Опыт ипотечного кредитовая в коммерческом банке ВТБ
2.1 Краткая характеристика деятельности ПАО «Банк ВТБ»
Банк ВТБ ПАО - один из крупнейших финансовых институтов России, Основная специализация -
работа с физическими лицами, индивидуальными предпринимателями и предприятиями малого
бизнеса. ВТБ ПАО входит в международную банковскую группу «ВТБ», специализируясь на работе
с физическими лицами, индивидуальными предпринимателями и предприятиями малого
бизнеса. Сеть продаж банка состоит более чем из почти 700 офисов в 69 субъектах РФ, включая 8
филиалов в крупнейших городах страны. Численность персонала организации превышает 25 тысяч
человек.
На рынке ипотечного кредитования доля Сбербанка составила на 01.01.2018 г. 52,47%, это больше
половины всего рынка ипотечного кредитования. В данном сегменте ВТБ занимает вторую
позицию - 19,98%. Также можно выделить, что в рейтинге за 2017 год появился Россельхозбанк -
3,07%. Проведем анализ финансовой деятельности банка за 2015-2017 гг.
На основе проведенного анализа можно сделать следующие выводы: активы банка в 2016 году по
отношению к 2015 году увеличились на 37,87%, в 2017 году по отношению к 2016 году на 34,84%.
Данное увеличение произошло за счет роста чистой ссудной задолженности в 2016 году на
33,05%, в 2017 году на 28,45%.
В 2017 году произошел значительный рост чистых вложений в ценные бумаги, удерживаемые до
погашения - более чем на 3000 %, хотя в 2016 году данный показатель вырос не значительно - на
2,99%. Так же в 2016 году увеличился показатель основных средств, нематериальных активов и
материальных запасов - на 53,05%, а в 2017 году - на 11,63 %.
Денежные средства банка имеют следующую динамику: в 2016 году по отношению к 2015 году
увеличение составило 41,96%, в 2017 году по сравнению с 2016 годом - на 83,50%.
Требования по текущему налогу на прибыль появились только с 2016 года. Но в 2017 году
произошел их значительный рост - более чем на 270%.
6
Наибольший удельный вес в структуре активов имеет ссудная задолженность: 2015 год - 85,95%,
2016 год - 82,94%, 2017 год - 79,01%. Наблюдается сокращение удельного веса в общей структуре
активов банка.
2.2 Организация ипотечного кредитовая в банке
Ипотека ВТБ предоставляет клиентам множество возможностей снизить процентную ставку,
сократить расходы, уменьшить объем собственных вложений и получить при этом прекрасное
собственное жилье. Ведь помимо стандартных ипотечных программ в банке действуют и
различные социальные или государственные программы.
Многие банки предлагают клиентам возможность получить ипотечный заем, как молодой семье,
нуждающейся в улучшении условий проживания. Обычно речь идет о том, чтобы, приняв участие
в определенной государственной программе, получить сертификат на энную сумму (от 30 до 40 %
стоимости жилья), которые будут внесены в банк в счет погашения вашего кредита государством.
Бак ВТБ, к примеру, предлагает достаточно выгодную программу ипотеки с государственной
поддержкой. При условии внесения всего лишь 20% в виде первоначального взноса, можно
получить кредит по ставке всего лишь в 11%, если приобрести жилье у застройщика-партнера
банка. Правда, нужно будет соблюсти и иные условия. Кроме того, вам даже будет доступна ВТБ
ипотека по двум документам, хотя внести нужно будет уже 35% от стоимости объекта
недвижимости.
В отчетном году Банк продолжил реализацию всех наиболее популярных программ ипотечного
кредитования, пересмотрев и существенно улучшив условия по некоторым из них. Так, в 2015 году
была запущена уникальная для ипотечного рынка система ипотечных ставок, которая
предполагает простоту и прозрачность условий для клиентов (ставка зависит только от суммы
кредита) и ориентирована на привлечение в Банк клиентов целевых сегментов.
Активная позиция Банка в секторе ипотечного кредитования строящегося жилья и сотрудничество
с крупнейшими строительными компаниями страны позволяет клиентам приобрести новое
жилье, соответствующее всем современным требованиям по качеству, на максимально выгодных
условиях. Для повышения уровня сервиса для покупателей новостроек и укрепления
сотрудничества со строительными компаниями был запущен проект «Мобильный ипотечный
фронт», который предусматривает присутствие сотрудника Банка на территории застройщиков,
что делает приобретение жилья с помощью ипотечного кредита максимально комфортным. В
2017 году почти каждый второй ипотечный кредит был выдан ВТБ (ПАО) на приобретение
новостройки.
С целью упрощения процесса взаимодействия клиента и Банка при подаче заявки на ипотеку в
2015 году была внедрена опция подачи ипотечной заявки и получения решения по ней через сайт
Банка, без посещения офиса Банка.
В 2017 году Банк продолжил удерживать лидирующие позиции по кредитованию
военнослужащих - участников накопительной ипотечной системы, занимая около 30% рынка. В
рамках этой программы было выдано ипотечных кредитов на сумму более 20 млрд. рублей.
7
2.3 Анализ кредитной деятельности коммерческого банка ВТБ
Кредитная деятельность коммерческого банка является сложной фактической посреднической
деятельностью, которая нуждается в наблюдении, надлежащем восприятии, измерении,
регистрации. Универсальной методики оценки кредитной деятельности банка пока что не
существует, но она базируется на принципе двойственности (актив - пассив).
Научные работники предлагают ряд показателей, по которым, по их мнению, стоит проводить
оценку кредитной деятельности банка. В данном анализе воспользуемся методикой
коэффициентного анализа (оценка активных и пассивных операций).
Уровень кредитной деятельности (Укд) - определяет долю активных кредитных операций в общей
сумме актива банка. Коэффициент характеризуется «рваным» трендом, а также отрицательной
динамикой. Средний показатель уровня кредитной деятельности ниже рекомендуемого, что
указывает на слабую кредитную активность и консервативное управление кредитным портфелем
банка.
Уровень кредитной активности по использованию привлеченных средств (Ука) - определяет
соотношение объемов предоставляемых средств к размеру привлеченных средств. Отмечается
скачок уровня в 2015 году, но после наметилась тенденция к падению, на что повлияла
неблагоприятная экономическая ситуация. Средний уровень кредитной активности по
использованию привлеченных средств также ниже оптимального. Это объясняется тем, что банк
придерживается консервативной кредитной политики, что способствует росту риска
недополучения дохода.
Уровень привлеченных средств (Упс) - показывает долю всех привлеченных средств за вычетом
межбанковских кредитов к общей сумме активов. Колебания данного показателя незначительны,
наблюдалась тенденция роста объема привлеченных средств с 2015 года. Средний показатель
уровня привлеченных средств практически соответствует оптимальному, что свидетельствует об
эффективном использовании банком привлеченных средств для осуществления своей
деятельности.
Уровень работающих активов (Ура) - отражает долю средств, вложенных в активы и приносящих
доход, в общей массе активов. Среднее значение данного показателя выше нормативного, что
может означать высокую активность банка по размещению средств в доходные активы.
Глава 3. Направления развития ипотечного кредитования в банке
3.1 Повышение доступности ипотечных кредитов для заёмщиков
В настоящее время в экономической литературе обратная ипотека или (Reverse Mortgage)
определена как форма банковского кредита для населения пенсионного возраста под залог
имеющейся недвижимости (ипотека) с единовременным погашением в конце срока кредита на
потребительские нужды. Следовательно, обратная ипотека как форма кредита характеризуется
следующими классификационными признаками:
В качестве кредитора выступает кредитная организация, то есть это банковская форма кредита;
обратная ипотека выдается в денежной форме, то есть это денежный кредит;
8
Обратная ипотека ориентирована на граждан РФ пенсионного возраста, то есть является кредитом
для населения;
По договору обратной ипотеки предусмотрен объект залога - жилая недвижимость, то есть кредит
может быть назван ипотечным;
В то же время по цели кредит относится к потребительским кредитам с дополнительным
обеспечением, так как выдается для приобретения товаров и услуг;
По форме выплат обратная ипотека является кредитом с периодическими аннуитетными
выплатами;
Обратная ипотека является необслуживаемым кредитом с единовременным погашением
процентов и суммы кредита в конце срока (шаровый кредит);
Точный срок обратной ипотек может быть изменён, так как для банка, срок кредитной линии
играет большую роль на срок окупаемости и точку безубыточности.
Программе «обратная ипотека» свойственны следующие социально-экономические функции.
Рисунок 20.
Основными принципами института обратной ипотеки являются следующие положения: заемщик
не обязан (но имеет право) выплачивать кредит до дня своей смерти или добровольного
переезда; заемщик получает оговоренные выплаты независимо от своего возраста и текущих цен
на недвижимость («обратные» платежи); заемщик является владельцем жилья до дня своей
смерти или добровольной продажи жилья; заемщик вправе в любое время продать собственность
за сумму ипотечного долга или за оценочную стоимость (в зависимости от того какая сумма
меньше).
увеличение спроса на потребительских рынках за счет роста текущих доходов граждан;
снижение нагрузки на бюджет через создание альтернативы социальной патронажной службы
для престарелых за счет появления финансовых возможностей для оплаты услуг по уходу на дому;
формирование дополнительных накоплений (в случае обратной ипотеки накопления
представлены в виде недвижимости).
вовлечение лиц пенсионного возраста в экономический оборот, что способствует повышению
качества жизни граждан пенсионного возраста;
повышение уровня доходов у наименее обеспеченной категории граждан - пенсионеров;
увеличение продолжительности жизни за счет повышения качества оказываемых медицинских
услуг;
повышение социальной ответственности младших членов семей перед престарелыми
родственниками.
3.2 Формирования ресурсов для рефинансирования ипотечных программ
9
С учетом существующей тенденции по прогнозу АИЖК выдача банковских ипотечных жилищных
кредитов, предоставленных кредитными организациями составит 1,9 трлн. руб. в 2017 г. и 2,8
трлн. руб. в 2018 г. При этом рост рефинансирования составил более 300% в 2017 г. и
прогнозируется более 400% в 2018 г. (рисунок 3.1).
Несмотря на высокую динамику развития рынка банковского ипотечного жилищного
кредитования остается ряд актуальных проблем.
Прогнозируемую ставку 9% в 2018 г. на фоне средней ставки 13,3% можно считать большим
достижением, но сравнивая с другими странами запада, ипотечная ставка в России все равно
несоизмеримо больше, чем в других странах.
Если брать максимальные ипотечные ставки, то в США процентная ставка на приобретаемое
жилье составляет 7%, в Великобритании - 6,5% годовых, во Франции эта величина составляет 5%,
самое выгодное положение в Швейцарии 2,8%. При этом сроки ипотечного кредитования,
сравнимы с российскими условиями.
С 2018 года часть населения России на определенный срок получила возможность ипотечного
жилищного кредитования по субсидируемой ставке при льготной ипотеке. Льготная ипотека
предполагает, что государство субсидирует ставку банкам до 6% процентов. Срок действия
программы с 1.01.2018 по 31.12.2022. На цели реализации программы выделено 600 млрд.
рублей.
После завершения периода субсидирования ставка будет установлена в размере ставки
рефинансирования ЦБ на дату оформления ипотеки + 2% или меньше по решению банка.
Максимальные процентные ставки в странах запада значительно ниже, чем средневзвешенная
ставка в России. Поэтому, российская система банковского ипотечного жилищного кредитования
далеко не совершенна, а учитывая низкую покупательную способность граждан России и высокую
стоимость жилья, высокие ставки пагубно влияют на ипотечный спрос, но и банки не могут резко
снижать ипотечные ставки. Ипотечное кредитование является важным инструментов повышения
доступности и обеспечения населения жильем. Одна из главных задач ипотечного кредитования
и, главное, его доступности - это строительство доступного жилья. Основные клиенты - это
граждане со среднестатистическим доходом, поэтому жилье должно удовлетворять, в первую
очередь, требованиям этих граждан.
Только 1 % населения России ежегодно может себе позволить приобрести недвижимость на
личные накопления денежных средств. Эти цифры ясно показывают напряженное положение с
жильем в стране на сегодняшний день. При этом имеющийся жилой фонд каждый год стареет и
требует капитального ремонта. Таким образом, ипотека становится доступной, но не для большей
части населения, т.к. это банковский продукт, изначально рассчитанный на средний класс.
Также одной из проблем является высокая степень конкуренции в условиях снижения общего
количества кредитных организаций в ипотечном секторе. Одновременно наблюдается дефицит
качественных банковских услуг в регионах. Российский рынок жилья отличается очень слабым
эластичным предложением. На расширение строительства жилья влияют внешние факторы, такие
как политика регионов или развитие новых территорий. Высокую долю ипотеки в новостройках
демонстрируют частные банки.
10
Заключение
Основные выводы по работе:
В настоящее время специалисты выделяют три модели развития ипотечного рынка, получивших
широкое распространение в различных странах. Они имеют свои особенности, которые позволяют
их четко классифицировать. Мировой опыт свидетельствует о том, что параллельное
функционирование нескольких моделей организации ипотечного рынка позволяет обеспечить
эффективное развитие системы ипотечного жилищного кредитования. Основная масса стран
развивает несколько моделей организации ипотечного рынка. Это обусловлено следующими
обстоятельствами. С одной стороны система ипотечного кредитования должна обеспечить доступ
к ипотеке широких слоев общества, с другой стороны институты ипотечного рынка должны
располагать соответствующей ресурсной базой, которая позволит им выдавать ипотечные
кредиты.
На современном этапе развития, существуют следующие типы ипотечных программ и проектов:
Федеральные национальные проекты; Региональные ипотечно-жилищные программы; Местные
ипотечножилищные программы; программы жилищно-кредитных кооперативов; банковские
программы; программы ипотечных агентств, строительных компаний.