управление развитием рынка жилой недвижимости Томской области на основе анализа его состояния

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. С переходом от централизованной, плановой к рыночной экономике начал развиваться новый сектор экономики России – рынок недвижимости. Отправной точкой его развития следует считать 1990 г., когда "Закон о собственности в СССР" признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ 1998 года) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей - помещений. Таким образом, рынок недвижимости – молодой рынок, во многом отстающий от своих зарубежных конкурентов.
Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.
Одним из основных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов. В любой стране земля составляет весомую часть национального богатства и в целом на долю имущества приходится более 50 % мирового богатства. Поэтому рынок недвижимости принципиально отличается от других рынков. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки капитала, труда, товаров, услуг для осуществления уставной деятельности должны иметь необходимые помещения. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости, высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.
Один из секторов рынка недвижимости, а именно рынок жилой недвижимости, можно рассмотреть подробнее с разных сторон. Например, скорость строительства, комфортность и другие. Обеспеченность населения комфортным жильем - один из наиболее важных социальных показателей развития общества, ключевая характеристика уровня благосостояния людей, качества их жизни. В России остро стоит проблема обеспеченности населения комфортным жильем. Казалось бы, раз существует такая проблема, то необходимо ее решать. Чтобы ее решить нужно много строить, однако и по показателям строительства нового комфортного жилья наша страна сильно отстает от стран Западной Европы, США и даже некоторых стран СНГ. Жилищное строительство- одна из крупнейших отраслей национальной экономики. Рынок жилищного строительства всегда был привлекателен для инвесторов. Россияне и иностранные инвесторы активно вкладывают свои средства в недвижимость.
Состояние жилищной сферы и рынка жилья является одним из важнейших факторов, оказывающих влияние на уровень и динамику основных демографических показателей. Социальная стабильности общества, уровень безработицы, мобильность рабочей силы и другие факторы во многом определяются наличием достаточного объема жилого фонда, отвечающего современным требованиям общества, возможностью приобретения жилья представителями самых широких слоев населения.
История становления и развития экономики передовых стран мира свидетельствует о том, что необходимым условием для успешного функционирования рыночной структуры является высокий уровень развития рынка недвижимости в масштабах всей национальной экономики. Таким образом, именно рынок недвижимости позволяет отразить степень соответствия национальной экономики экономической ситуации в мире. На сегодняшний день развитие экономики вступило в стадию инноваций. На объем рынка влияет теперь не только материальное производство и концентрация финансов, но и интеллектуальный капитал, информация, технологические нововведения. Рынок жилья должен в первую очередь соответствовать требованиям новой экономики. Необходимо совершенствование бизнес-процессов внутри рынка, необходимо создание жилья, отвечающего мировым стандартам, при строительстве необходимо активно использовать новые технологии. А обеспеченность населения жильем необходимо повышать с помощью внедрения новых инструментов.
Актуальность данного вопроса обусловлена тем, что рынок жилой недвижимости, сам по себе являющийся молодым и несовершенным в нашей стране, должен соответсвовать реалиям новой экономики. Для развития рынка требуется введение инструментов, соответствующих новой, инновационной экономике. На сегодняшний день рынок жилья является в большой степени неоднородным. Барьеры, стоящие на пути рынка жилой недвижимости в экономику инноваций, можно найти и в политической, и в социальной, и в экономической сферах. Тем не менее, тенденция к переходу рынка на путь инноваций существует и подтверждается многими примерами.
Цель исследования – анализ состояния рынка жилой недвижимости Томской области.
Задачи:
1. изучить понятие рынка недвижимости, сегменты рынка, факторы влияния на рынок
2. изучить характеристику рынка жилой недвижимости;
3. провести анализ проблем рынка жилой недвижимости;
Объектом дипломной работы является рынок жилой недвижимости Томской области.
Оценка состояния и направления развития рынка жилой недвижимости исследованы в трудах многих российские и зарубежных ученых, таких как: Асаул А.В., Белых Л.П., Будина В.И., Балабанов И.Т., Васильева И.О., Векслер Л.Б., Гервиц М.В., Горемыкин В.А., Грязнова А.Г., Иваницкая И.П., Котляров М.А., Кудашов Е.А., Максимов С.Н., Пашкус Е.В., Ресин В.И., Староверова Г.С., Стерник Г.М., Тарасевич Е.И., Шабалин В.Г.
Информационной базой исследования послужили законодательные и нормативные документы органов власти; статистические материалы Федеральной службы государственной статистики и ее региональных отделений; публикации отечественных и зарубежных ученых; материалы научно-практических конференций и семинаров, ресурсы сети Интернет.
Структура и объем работы обусловлены целью и задачами исследования. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, разделенных на параграфы, заключения и списка использованных источников литературы.




1. РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОСНОВА РАЗВИТИЯ ЭКОНОМИКИ
1.1 Понятие о недвижимом имуществе его состав, классификация

Недвижимое имущество, определение которому дали еще во времена римского права, уже тогда содержало такие современные понятия как сервитут, то есть ограничение прав пользования недвижимым имуществом, и ипотека, залог принадлежащего лицу имущества, без смены собственника. Все операции с недвижимым имуществом тогда представляли собой простой договор между двумя лицами, без участия третьих лиц.
В современных условиях недвижимое имущество – это имущество, которое в рамках действующего законодательства признается недвижимым. Если определяться с предметами, определяющими это понятие, то недвижимое имущество – это земля в собственности, включая земельные угодья и любое иное прикрепленное к земле имущество, прочно с ней связанное, например, дома, здания, сооружения и другие объекты. С точки зрения юридического права, недвижимое имущество – это база, без которой невозможно само существование ни одного развитого государства или общества. Есть еще одно определение трактовки этого определения, недвижимое имущество – это реальная материальная и земельная собственность, которая включает в себя материальное имущество, которое может находиться под поверхностью земли, быть прикрепленным к земле, а также находится над поверхностью земли.
В России первое упоминание самого термина о движимом и недвижимом имуществе появилось во времена прогрессивного правления Петра I. В 1714 году был издан первый Указ «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» в котором к недвижимому имуществу относились земельные угодья, дома, заводы, фабрики, имения, лавки и склады. Также недвижимым имуществом признавались недра, расположенные в земле, строения, возвышающиеся над землей, такие как мосты, шахты, плотины.
С тех пор прошло уже почти триста лет, а само понятие недвижимого имущества в нашей стране, как впрочем, и других странах мира, остается наиболее дискутируемым в научных и политических кругах. Иногда законодательство развитых стран мира настолько отличаются друг от друга, что в одной стране одно и то же имущество могут признать недвижимым, а в другой стране движимым имуществом. Поэтому в международной юридической практике принята принадлежность по определению к движимому или недвижимому имуществу по праву той страны, где имущество расположено в данный момент.
Недвижимое имущество и его виды могут также влиять на составление гражданских договоров. Например, только после определения вида имущества можно точно знать какая будет применена форма его дарения. Необходимая с правовой точки зрения государственная регистрация имущества тоже зависит от вида недвижимого имущества.
С экономической точки зрения недвижимость рассматривают как эффективный материальный актив, надежный инструмент дохода и инвестирования. Основными элементами недвижимого имущества с точки зрения экономической привлекательности считаются его цена и стоимость, полезность и ликвидность, а также способность удовлетворять интересы и различные потребности населения. Недвижимое имущество также может выступать в виде наполнителя местных или муниципальных бюджетов, за счет постоянного налогообложения операций с недвижимостью или отчислений за ее аренду или продажу.
С социальной точки зрения роль недвижимого имущества сводится к удовлетворению различных потребностей населения, таких как физиологических, интеллектуальных, психологических и многих других. Не говоря уже о том, что владение недвижимым имуществом в любом его виде и в любой стране мира является показателем престижа и достатка, что в итоге формирует социальный слой и разделение общества на классы.
В гражданских правоотношениях самым распространенным объектом являются вещи. Они подразделяются на два основных типа - движимые и недвижимые. Движимые материальные ценности могут легко перемещаться вместе со своими владельцами, могут быть родовыми или индивидуально-определёнными и обычно являются заменимыми. В п. 2 ст. 130 ГК РФ описывается, что в категорию движимого имущества включаются не только различные объекты материального мира, но и деньги с ценными бумагами. Последние представляют собой особые документы, удостоверяющие имущественные права. Они имеют реквизиты и установленную форму. В ст. 143 ГК РФ описаны различные типы ценных бумаг, в том числе государственные облигации, векселя, чеки, сберегательные и депозитные сертификаты, коносамент, сберегательная книжка и акции.
Недвижимое имущество – это объекты материального мира, которые всегда находятся на одном месте, обладая тесной связью с землей, и являются незаменимыми. В ст. 130 ГК РФ описывается, какие вещи могут относиться к недвижимому имуществу. Их перечень таков:
 объекты естественного, природного происхождения - водные участки, недра земли и иные природные ресурсы;
 объекты, имеющие тесную связь с землей - лесные участки, различные строения, сооружения, здания;
 объекты, признанные законодательной властью недвижимостью по различным причинам - морские и воздушные суда, искусственные спутники, орбитальные станции, космические корабли, суда внутреннего плавания и пр.
Право собственности на недвижимое имущество является одной из важнейших черт гражданского общества. Владение домами, квартирами, офисными помещениями и участками регистрируют в соответствующих органах, формируя, таким образом, кадастровый учет. Обычно недвижимость ассоциируется с жилыми объектами, но спектр данной категории имущества гораздо шире. Помимо основных разновидностей, существуют и отдельные группы имущества, позиционирование которых нередко доставляет сложности при оценке рыночной стоимости. Тем не менее юридическая практика выработала комплекс параметров, по которым можно относительно точно классифицировать недвижимость. Понятие и виды данного рода имущества помогут выявить особенности финансовых и жилых объектов, а также определить их инвестиционную привлекательность, что немаловажно. Но для начала следует разобраться с тем, какие объекты в принципе могут подходить под определение недвижимости.
Выделяют три базовых признака, по которым можно отличить объект недвижимости – стационарность, материальная ценность и долговечность. Пожалуй, главным признаком является стационарность, от которой и происходит название данного типа имущества как такового. Эта характеристика означает, что объект обладает неразрывной физической связкой с земной поверхностью. То есть имущество постоянно находится на одном месте и не предполагает перемещения без разрушительных процессов. Хотя наиболее распространенные виды недвижимости в РФ действительно соответствуют этому признаку, это свойство постепенно смягчается и появляются исключения. По крайней мере, возникают своего рода пограничные категории, имеющие часть свойств, присущих недвижимости в традиционном ее понимании.
Следующий признак – это материальность. Для начала стоит отметить, что любой объект такого имущества поддается оценкам с точки зрения физических характеристик. Это могут быть данные о площади, местоположении, качестве конструкций и материалов. В совокупности эти сведения дают представление о возможной пользе объекта – соответственно, возникает и его материальная ценность. Что касается долговечности, то изначально эта характеристика условна, поэтому ее уточняет закон. Так, в соответствии с нормативами все виды недвижимости могут также делиться на 6 групп в зависимости от технического состояния и эксплуатационного ресурса. Минимальный срок службы объектов недвижимости составляет 15 лет, а максимальный – 150 лет.