Девелоперские проекты по созданию коммерческой недвижимости: недвижимости общепита

Существует множество определений недвижимости. Как правило, не-движимость - это имущество, состоящее из земли и расположенных на ней зданий, а также природных ресурсов, включая дикую флору и фауну, сельско-хозяйственные культуры и домашний скот, воду и любые месторождения по-лезных ископаемых. Также под понятием недвижимости понимается имуще-ство юридического или физического лица, которое нельзя перемещать в про-странстве без причинения какого-либо ущерба. Таким образом, недвижимость отличается от личного имущества, которое представляет собой вещи, не при-вязанные к земле: автомобили, лодки, ювелирные изделия, мебель и сельско-хозяйственное оборудование.

Актуальность выбранной темы обусловлена высокой значимостью объ-ектов общественного питания и их использования в экономике, как фактора развития высоко конкурентной сферы услуг. Государственные органы могут выполнять функции как по закупкам, так и по культуре (собственное питание) или передавать услуги общественного питания на аутсорсинг внешним под-рядчикам (контрактное питание). Внешним подрядчиком может быть, как гос-ударственная, так и частная компания, предоставляющая услуги обществен-ного питания. Определяя проблему, каждый предприниматель, предоставляя услуги, ожидает наличия спроса. Следовательно, удовлетворенность клиента конкретной услугой имеет решающее значение.

Таким образом, главной целью и задачей предпринимателя является удовлетворение потребностей и пожеланий клиентов. Чтобы удовлетворить желания клиентов, предприниматель должен выяснить, что важно для кли-ента, тем не менее, здесь всегда существует большое противоречие, поскольку большинство людей хотят получать услуги на максимально высоком уровне качества по максимально низкой цене. В этом процессе одним из наиболее важных факторов является качество, характеризующее услугу. В современных рыночных условиях классификация объектов пищевой промышленности при-

обрела новое значение в связи с большим количеством появляющихся объек-тов общественного питания и важностью выполняемых ими социально-эконо-мических функций. В рамках тенденции устойчивого развития социально-эко-номических систем возникает потребность не только в информационном обес-печении деятельности субъектов рынка, но и в предоставлении прогнозов и мер по эффективному управлению инновационными, производственными, де-ловыми, социальными и другими процессами. Таким образом, для клиентов, например, наиболее значимыми параметрами являются сочетание таких харак-теристик, как цена, местоположение, допуск с домашними животными. Для инвесторов наиболее важной информацией является информация о сравнении типа, специализации, вместимости заведений общественного питания, сред-него счета, показателей эффективности и времени работы заведения в данном месте.

Целью исследования является изучение особенностей и выбор объекта недвижимости в сфере общественного питания в г. Екатеринбург.

Задачи исследования:

1. Изучение портрета потребителя в сфере общественного питания для проектов в сфере общественного питания

2. Проведение рейтинговой оценки и конкурентоспособности Екате-ринбурга.

3. Маркетинговое исследование рынка коммерческой недвижимости в городе.

4. Поиск объекта недвижимости для общественного питания.

5. Исследование потребителей и рынка общественного питания.

Объект исследования – коммерческая недвижимость. Предмет исследо-вания – организация объектов общественного питания.

2 Выбор объекта коммерческой недвижимости в сфере общественного пи-тания в г. Екатеринбург

2.1 Рейтинговая оценка инвестиционной привлекательности г. Екатерин-бурга и Свердловской области

Свердловскую область можно охарактеризовать как один из наиболее развитых и густонаселенных регионов Российской Федерации. В результате мы оценим его инвестиционную привлекательность.

В «Рейтинге инвестиционной привлекательности регионов RAEX на 2023 год» [2], составленном рейтинговым агентством Raexanalitika, Свердлов-ская область была включена в группу «средний потенциал - минимальный риск (2А)» (в 2022 году - «Высокий потенциал - умеренный риск (1Б)»). В 2023 году регион находился на 6-м месте по инвестиционному потенциалу и 16-м по инвестиционному риску (см. таблицу). В 2022 году по этим показателям он находится на 5-м и 17-м месте соответственно. Регион постепенно сдает пози-ции таким регионам, как Красноярский край, Республика Татарстан и др.

В период с 2019 по 2022 год Свердловская область стабильно занимала 5-е место по объему инвестиционного потенциала. Но в 2023 году регион опу-стился на одну ступень и уступил 5-е место Красноярскому краю (таблица 5).

Таблица 5 – Свердловская область в инвестиционном рейтинге RAEX [14]

Рейтинги Позиция Свердловской области по итогам 2019 года 2020 года 2021 года 2022 года 2023 года

Рейтинг инвестиционной привлека-

тельности регионов RAEX в том

числе по: 1В 1В 1В 1В 2А

уровню инвестиционного потенци-

ала, место 5 5 5 5 6

уровню инвестиционного риска, ме-

сто 25 22 21 17 16

По инвестиционному риску в период 20192023 гг. Свердловская область значительно улучшила свои позиции, поднявшись с 25-ого места на 16-ое.

Проанализируем текущее состояние инвестиционного климата в Сверд-ловской области. Рассмотрим для этого динамику объема инвестиций в основ-ной капитал с 2020 по 2023 гг. субъектам: г. Москва, Тюменская и Московская область, Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий автономные округа, г. Санкт-Петербург, республика Татарстан, Краснодарский и Красноярский край, Ле-нинградская область (рисунок 3).

Меньший объем инвестиций в основной капитал получили Иркутская, Нижегородская области и остальные субъекты РФ.

Рисунок 3 – Динамика инвестиций в основной капитал Свердловской обла-сти, 2020-2023 г. [15]

В течение рассматриваемого периода постепенно увеличивался уровень инвестиций в основной капитал; в 2022 году объем инвестиций был зафикси-рован на уровне 392,7 млрд рублей. Однако в 2023 году объем инвестиций в основной капитал снизился и составил 381,13 млрд рублей.

Сравнивая с другими регионами, можно отметить, что в 2022 году объем инвестиций в основной капитал составил 392,68 млрд рублей. Свердловская область уступала по отношению к сравниваемым субъектам (Рисунок 3). Свердловскую область с небольшим отрывом обогнали Нижегородская об-ласть и Иркутская область.

Можно выделить следующие слабые места рассматриваемого региона, которые препятствуют успешному развитию инвестиционной деятельности:

- отсутствие системы автомобильных дорог и магистралей в регионе;

- постепенное истощение минерально-сырьевой базы;

- низкий уровень цифровизации экономики;

- территориальная неравномерность в обеспечении электроэнергией, во-дой, теплом и газом;

- неблагоприятная демографическая ситуация, старение населения;

- высокие административные барьеры, закрытое правительство.

Однако в целом Свердловскую область можно охарактеризовать как ре-гион с огромным потенциалом, который обладает рядом сильных сторон:

- во-первых, регион обладает хорошим транспортным потенциалом, иг-рая транзитную роль между европейской и азиатской частями России;

- во-вторых, Свердловская область является одним из крупнейших про-мышленных центров Российской Федерации, а также регион входит в число субъектов-лидеров по ключевым показателям инновационного развития;

- В-третьих, в Свердловской области сформирована региональная зако-нодательная база в области защиты и поддержки инвесторов.

Создан специализированный интернет-портал для инвестиционной дея-тельности в Свердловской области - Инвестиционный портал Свердловской области, где инвесторы могут найти необходимую информацию.

В регионе есть объекты, оказывающие поддержку инвесторам: 9 бизнес-инкубаторы, 5 технопарки, 4 частные индустриальные парки, 2 индустриаль-ные парки с государственным участием. Также активно функционируют ин-ституты развития: автономная некоммерческая организация «Агентство по привлечению инвестиций Свердловской области»; Акционерное общество «Корпорация развития Среднего Урала»; Свердловский областной фонд под-держки предпринимательства.

В целях укрепления позиций региона в сфере инвестиций в августе 2022 года губернатор Свердловской области подписал постановление «Об утвер-ждении инвестиционной стратегии Свердловской области до 2035 года».

Основной целью инвестиционной стратегии является повышение инве-стиционной привлекательности региона, привлечение прямых инвестиций в экономику Свердловской области, содействие социально-экономическому развитию как региона в целом, так и отдельных его хозяйствующих субъектов [14].

Документ определяет четыре основные цели инвестиционной политики Правительства Свердловской области [14]:

- создание благоприятного инвестиционного климата;

- стимулирование инфраструктурного развития региона;

- расширение инвестиционной деятельности местных предприятий;

- привлечение новых субъектов инвестиционной деятельности.

Свердловская область вошла в группу регионов с высоким уровнем ин-вестиционной привлекательности. Согласно исследованию рейтингового агентства «Эксперт», Средний Урал укрепил свои позиции. По результатам анализа в 2023 году Свердловская область получила рейтинг А-3 (высокий уровень инвестиционной привлекательности). Ранее регион входил в группу В-1.

"Губернатор Евгений Куйвашев уделяет особое внимание работе с инве-сторами. В условиях санкционного давления требовалась оперативная пере-ориентация инвестиционных потоков и выработка новых стратегических ре-шений. Благодаря своевременным антикризисным мерам поддержки, иниции-рованным регионом и федеральным центром, Свердловской области удалось нарастить инвестиции в основной капитал и достичь в прошлом году рекорд-ных 541 млрд рублей ", - отметил заместитель губернатора Свердловской об-ласти Дмитрий Ионин.

Следует отметить, что при составлении рейтинга эксперты учитывали инфраструктуру региона, экономические и бизнес-показатели, данные об уровне и качестве жизни населения, а также состояние окружающей среды.