Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в коммерческом банке

Ипотечное кредитование является одной из наиболее актуальных и востребованных тем в современном обществе. С постоянным ростом стоимости жилья и изменением экономической ситуации, все больше людей обращаются к коммерческим банкам для получения ипотечных кредитов для приобретения жилья.
Однако, помимо повышенного спроса на ипотечное кредитование, существуют и ряд проблем и вызовов, с которыми сталкиваются как сами заемщики, так и коммерческие банки. Например, высокие процентные ставки, жесткие требования к кредитоспособности заемщиков, необходимость предоставления обеспечения и длительные сроки рассмотрения заявок – все это усложняет получение ипотечного кредита.
Для коммерческих банков ипотечное кредитование является значимым источником дохода, и в то же время они сталкиваются с рядом вызовов, связанных с рискованностью этого вида кредитования и необходимостью соблюдения законодательных требований.
Актуальность заключается в том, что ипотечное кредитование остается актуальной темой в современном обществе. С постоянным ростом стоимости недвижимости, все больше людей обращаются к ипотечным кредитам для покупки жилья. Также, в свете пандемии COVID-19, многие люди и бизнесы испытывают экономические трудности, что делает ипотеку еще более актуальной, поскольку она предоставляет возможность получить финансовую поддержку для решения возникающих проблем с жильем или бизнесом. Более того, программа социальной ипотеки и ипотека для военнослужащих продолжают развиваться и расширяться, чтобы обеспечить доступное жилье для различных категорий населения.
Теоретической базой работы стали труды: О.А. Бурова, Н.Н. Столбовская, В.М. Мазняк, К. Ярославцев, В. Юшков и других. А также множества научных статей отечественных ученых, таких как Ю. В. Мильшина, М. А. Гольдберг, П. Б. Рудник, Т. С. Зинина, и др., связанных с необходимостью развития ипотечного кредитования в России. В сфере правового регулирования области ипотеки работа основывалась на труды таких авторов как В. В. Сафронов, И. Л. Корнеева. В области банковского регулирования и экономической сферы рассматриваемой темы применялись труды С. В. Ануреев, Р. Р. Мавлютов, Л. П. Бакуменко, А. В. Зебрева, И. А. Липатова, Е. А. Чиркова.
Целью данного исследования является анализ проблем и перспектив развития ипотечного кредитования в коммерческом банке. Для достижения данной цели будут решены следующие задачи:
- рассмотреть понятие и сущность ипотечного кредитования;
- охарактеризовать модели ипотечного кредитования;
- определить правовую основу организации ипотечного кредитования в коммерческом банке.
Методическая основа исследования в данной работе основана на анализе нормативно-правовых документов и общетеоретических публикаций, связанные с ипотечным кредитованием в России. Исследование было проведено на основе методов сравнительного анализа и обобщения данных.









1. Теоретические основы ипотечного кредитования в коммерческом банке
1.1. Понятие и сущность ипотечного кредитования
В Древней Греции в VI в. до н.э. впервые появилось понятие "ипотека". Оно отражало ответственность заёмщика перед кредитором, при этом залоговым обеспечением служили земельные владения должника. В случае невыполнения обязательств, должнику грозило рабство. Для оформления сделки и обозначения заложенности собственности, на границе земельного участка ставился знак-столб, известный как "ипотека". На этом знаке-столбе регистрировались все долги владельца земли. По истечении заданного срока и полного возврата денег, знак убирали, а бывший должник считался благонадежным человеком.
Позднее, чтобы достичь тех же целей, стали использовать специальные книги, называемые ипотечными. Эти записи в книге были открытыми и доступными для всех. Идея ипотеки получила новое развитие в Римской империи. В I веке н.э. появлялись ипотечные учреждения, которые предоставляли частным лицам кредиты под залог имущества. Для этих учреждений было создано соответствующее законодательство, что впоследствии стало основой для современных ипотечных банков. Государство поддерживало ипотечное кредитование, создавая специальные фонды для помощи социально уязвимым группам граждан.
Глобальный опыт в области инвестирования в жилищную сферу основывается на трех ключевых факторах: использование сбережений через контакты, использование ипотечного кредитования и государственная поддержка.
Ипотечная история в России началась в XIV веке, когда появилось право на частную собственность на землю. В 1754 году были созданы первые кредитные учреждения для дворянства и купцов. Однако только в 1835 году, при М. Сперанском, было введено подробное регулирование законов о залоговом праве. В 1870-х годах в стране функционировало 11 акционерных ипотечных земельных банков, каждый из которых мог работать только в одном регионе, чтобы избежать излишней конкуренции. В это время Государственный крестьянский поземельный банк активно предоставлял ссуды крестьянам для выкупа помещичьей земли на срок до 35 лет под проценты от 7,5% до 8,5% годовых. Эти условия были невыгодными в сравнении с Государственным дворянским земельным банком, который выдавал ссуды на 66 лет в размере до 100% от стоимости под 5% годовых.
К 1917 году в России была развитая система долгосрочного кредитования, которая была законодательно подкреплена и не уступала западноевропейской системе. Для финансирования были широко использованы ипотечные ценные бумаги, такие как закладные, обязательства, векселя и сертификаты. Однако после Октябрьской революции ипотечные учреждения в России были полностью ликвидированы, а также было отменено общее право на частную собственность.
Для понимания сущности ипотеки необходимо определить отдельные аспекты, которые основаны на первичном и вторичном рынках ипотечного капитала. Перечисление основных составляющих рынка ипотечного капитала, на котором происходит перераспределение финансовых ресурсов, обеспеченных залогом недвижимости, является ключевым для полного понимания сущности ипотеки. Рынок ипотечного капитала делится на различные сегменты в зависимости от типа недвижимости, которая выступает в качестве залога. Например, есть рынок ипотеки для жилой недвижимости и рынок ипотеки для коммерческой недвижимости.
В первичном рынке ипотечного капитала кредиторы предоставляют заемные средства, а заёмщики-инвесторы приобретают недвижимость. Развитие первичного рынка ипотечного капитала играет важную роль в решении проблем с жильем для многих семей путем предоставления ипотечного кредитования. В первичном рынке создается ипотечная облигация - ценная бумага, которая подтверждает право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой на указанное в договоре имущество, без необходимости представления других доказательств существования этого обязательства. Ипотечная облигация выдается первоначальному кредитору органом, осуществляющим регистрацию ипотеки, и передается через передаточную надпись. Залогодатель и должник являются обязанными по ипотечной облигации.
Закладная может быть передана другим лицам. При этом новые залогодержатели приобретают все права, которые были у предыдущих владельцев. Передача прав оформляется через передаточную надпись на закладной. Владелец закладной считается законным, если он имеет последовательный и непрерывный ряд передаточных надписей. Одним из преимуществ закладной является то, что она сама может быть предметом залога.
Вторичный рынок ипотечного капитала - это рынок, где происходит покупка и продажа закладных, которые были выпущены на первичном рынке. Основная цель вторичного рынка ипотечного капитала - предоставить возможность первичным кредиторам продать первичные закладные и использовать полученные средства для выдачи новых кредитов. Это позволяет перераспределить капиталы из более обеспеченных регионов страны в районы, где недостаточно кредитных ресурсов.
Основными факторами, определяющими состояние ипотечного рынка, являются процентные ставки по ипотечным облигациям и кредитам.
Ипотечное кредитование представляет собой комплексный механизм, включающий в себя процессы выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.
Ипотечный рынок нельзя рассматривать изолировано от других экономических рынков. Развитие ипотечного рынка непосредственно зависит от развития других рынков. Они взаимосвязаны и взаимозависимы в рамках единой системы ипотечного кредитования. Одновременно рынок ипотечного кредитования является неотъемлемой частью рынка недвижимости и финансового рынка. Для успешного развития ипотечной системы необходимо создание новых институтов, которые будут обслуживать ипотечный рынок, и развивать его инфраструктуру.
Только при эффективном взаимодействии всех элементов системы ипотечного кредитования можно достигнуть двух целей: снизить риски для кредиторов и улучшить доступность ипотечных кредитов, а также повысить надежность ипотечных облигаций для привлечения новых источников кредитования.
Современное ипотечное кредитование в России началось после периода перестройки. В 1993 году появился интерес к кредитам под залог недвижимости. Однако вначале этот процесс был несовершенным. Клиенты, которые получали кредиты, не могли зарегистрировать квартиру на себя или официально жить в ней. Часто кредиты на покупку жилья выдавались под гарантии юридических лиц, но назывались ипотечными. В 1993 году только некоторые банки осуществляли такие операции, а с 1994 года все больше финансовых учреждений начали предоставлять населению эти кредиты.
В сентябре 1997 года было создано Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в соответствии с указом Президента Российской Федерации Б. Н. Ельцина от 28.12.1993 № 22281 "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы" и постановлением Правительства Российской Федерации от 26.08.1996 № 1010 "Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию". Идея и концепция деятельности Агентства были предложены Министерством финансов Российской Федерации и Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в 1995-1996 годах. Существовали предложения о создании отдельного государственного органа в сфере ипотеки, включая указ Президента Российской Федерации от 10.06.94 № 1180 "О жилищных кредитах".
Главной целью Агентства является создание благоприятных условий для массового кредитования физических лиц на приобретение жилья через привлечение долгосрочных финансовых ресурсов в жилищную сферу. Основные функции Агентства включают содействие развитию ипотечного кредитования путем рефинансирования ипотечных кредитов, стандартизацию процедур ипотечного кредитования для снижения кредитного риска и повышения надежности ценных бумаг, представление интересов ипотечных структур в государственных учреждениях. Работа Агентства включает три этапа: предоставление ипотечных кредитов физическим лицам на приобретение жилья, возможность коммерческим банкам реализовывать ипотечные кредиты и эмиссию ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.
Современный этап российской системы ипотечного кредитования характеризуется достижением экономической стабильности, формированием нормативно-правовой базы, расширением круга субъектов ипотечного кредитования и развитием системы обучения в этой сфере.
Приобретение жилья в ипотеку остается популярным и доступным способом приобретения недвижимости для населения страны. Это связано с низкими доходами, государственной поддержкой, а также снижением ставки рефинансирования Центрального Банка. Ипотека представляет собой вид кредитования, где залогом выступает приобретаемая недвижимость . Она предоставляется как физическим, так и юридическим лицам на долгосрочной основе. В качестве залога может выступать различная недвижимость, такая как земельные участки, жилые здания и другие строения. Однако среди отечественных ученых нет единого мнения по определению основных категорий ипотечного кредитования.
Многие российские авторы глубоко исследуют основы и теории ипотечного жилищного кредитования, которое является важным инструментом решения проблемы жилья. Среди этих авторов можно назвать М. И. Каменецкого, С. Г. Гончарова, А. Н. Асаула, В. А. Горемыкина, Н. Б. Косареву, Л. В. Донцову, А. Б. Копейкина, Н. И. Куликова, И. В. Павлову, В. К. Селюкова, А. Н. Ужегова, Н. С. Пастухову, Н. Н. Рогожину и других.
Среди выдающихся зарубежных экономистов, которые исследуют вопросы ипотечного жилищного кредитования, можно выделить В. Маршалла, Дж. Фридмана и Н. Ордуэя.
Авторами конкретных прикладных региональных и местных моделей развития ипотечного жилищного кредитования являются В. Ю. Журов, М. И. Калинин, И. М. Никулин, В. В. Зыков, А. Н. Савруков, Р. Г. Хисамутдинов, Н. А. Щербаков, О. А. Туркова и другие.