Работа юриста корпорации по защите ее вещных прав и законных интересов на земельные участки

 
Задание 1. Работа юриста корпорации по защите ее вещных прав и законных интересов на земельные участки

Основания возникновения и содержание права собственности и иных вещных прав на земельные участки устанавливаются Конституцией РФ, гл. 17 ГК РФ (гл.17), Земельным кодексом РФ (ЗК РФ), иными федеральными законодательными актами и законодательными актами субъектов РФ. Так, в ст. 9 Конституции РФ установлено многообразие форм собственности на землю: в Российской Федерации, как равноправные, признаны частная, государственная и муниципальная собственность на землю. Однако ст. 36 Конституции РФ установлены правоограничения для собственников земли, которые не должны наносить ущерба окружающей среде и не должны нарушать прав и законных интересов иных лиц, что не позволяет отнести право собственности на землю к категории абсолютных правоотношений.
Объектами земельных правоотношений признаются: земля как природный объект или как природный ресурс; земельные участки; части земельных участков (ст. 6 ЗК РФ). Выделение земли как природного объекта необходимо для установления правового режима охраны земель, в том числе для реализации контрольно-надзорных функций за соблюдением требований по охране и рациональном использовании земли. Включение земельных участков в гражданско-правовой оборот (как объекта права собственности и иных вещных прав) предполагает выделение земельных участков (и частей земель) из общего состава земель. Земельным участком, как объектом земельных правоотношений, признается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке. Однако земельный участок как объект гражданско-правового оборота должен быть надлежащим образом юридически оформлен. Во-первых, он должен быть индивидуализирован, т.е. иметь определенные на местности путем межевания и закрепленные в правоустанавливающих и иных юридических документах границы; должны быть фактически и юридически определены местоположение, площадь, целевое назначение и разрешенное использование земельного участка. Во-вторых, действия по формированию земельного участка производятся в результате землеустроительной деятельности, которая урегулирована нормами ЗК РФ, и федерального закона «О землеустройстве». В-третьих, данные о земельном участке подлежат государственному учету в соответствии с требованиями о ведении государственного земельного кадастра (кадастра объектов недвижимости.
Земельные участки, которые включены в гражданско-правовой оборот, законодателем классифицированы как делимые и неделимые. Делимыми признаются земельные участки, которые могу быть разделены на части, с каждой из которых после раздела можно будет образовать самостоятельный земельный участок с разрешенным использованием без перевода в состав земель иной категории. Все остальные земельные участки - неделимые.
Кроме того, все земельные участки в пределах территории РФ включены в Государственный земельный фонд и дифференцированы по целевому предназначению на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли специального назначения (земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и т.д.); земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.
В то же самое время земли не всех категорий могут быть переданы в частную собственность и, соответственно, включены в гражданско-правовой и имущественный оборот, что негативно сказывается на возможности формирования эффективного рынка земли, как основного объекта недвижимости. Так, в частную собственность не могут быть переданы земли особо охраняемых территорий и объектов (федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях», гл. XVII ЗК РФ), земли лесного (ст. 8 Лесного кодекса РФ, гл. XVIII ЗК РФ) и водного фонда (ст. 8 Водного кодекса РФ, гл. XVIII ЗК РФ), земли запаса (гл. XVIII ЗК РФ) и частично - земли специального назначения (земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и т.д.) (гл. XVI ЗК РФ).
Однако и общий порядок предоставления земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, физическим и юридическим лицам на праве собственности или иных вещных правах до настоящего времени имеет существенные правоограничения, полный перечень которых определен ст. 39.10 ЗК РФ. Так, физическим лицам земельные участки, в основном, предоставляются для индивидуального жилищного (или гаражного) строительства и ведения личного подсобного хозяйства (или крестьянского (фермерского) хозяйства).
В частную собственность физических и юридических лиц за плату земельный участок, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может предоставляться только на торгах (ст. 39.3 ЗК РФ). Без проведения торгов в специально установленном порядке продажа земельных участков может быть осуществлена для комплексного освоения территории, для индивидуального жилищного строительства, для ведения садоводства, огородничества, дачного, крестьянского (фермерского хозяйства), для собственников зданий, сооружений либо помещений в этих зданиях и сооружениях. В частную собственность физических и юридических лиц земельный участок, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется бесплатно на основании решения уполномоченного на то органа (ст. 39.5 ЗК РФ) лицу, с которым был заключен договор по развитию территории; религиозной организации, которая имеет в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения; муниципальным служащим; многодетным семьям в случаях, которые предусмотренных законодателем.
Однако собственники земельных участков и обладатели иных вещных прав на землю могут быть ограничены в своих правах на землю установлением определенных обременений. Хотя, необходимо признать, что ограничения (обременения) являются нормальным правовым и хозяйственным механизмом регулирования земельных правоотношений, без которого трудно или невозможно будет сочетать интересы земельных собственников (обладателей вещных прав) с интересами общества. Легальное определение ограничения (обременения) было ранее дано в федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [4], где под ограничением