Особенности недвижимости как товара и объекта оценки (на примере)

ВВЕДЕНИЕ

С переходом к рыночной экономике в качестве самостоятельной сферы предпринимательской деятельности появился целый ряд видов деятельности, в которых недвижимое имущество является средством производства (земельные, административные, промышленные, складские, торговые и другие здания и помещения, а также другие объекты). объекты)) и объект или объект потребления (земля, дома, коттеджи, квартиры, гаражи).
На рынке недвижимости, который формировался почти десятилетие, появилось много представителей новых профессий, связанных с различными видами деятельности в этой сфере. Среди них операции с недвижимостью (обеспечение оборота недвижимости, ее перераспределение между различными субъектами), оценка недвижимости (определение стоимости недвижимости), управление собственностью (обеспечение максимальной эффективности использования имущества), девелопмент (создание качественно нового реального недвижимость), страхование и ипотечное кредитование (обеспечение приемлемых инвестиционных условий для недвижимости) и др.
Рынок недвижимости наряду с рынком товаров и услуг, а также с денежным рынком и рынком капиталов составляют единое рыночное пространство, при этом залог недвижимости представляет собой одно из важнейших условий стабильного функционирования кредитной системы страны.
Формирование рынка жилья в России началось в начале 1990-х годов, когда частная собственность на существующее и вновь построенное жилье получила правовую основу. С тех пор параллельно начали развиваться два процесса: быстрое развитие вторичного рынка жилья на основе его приватизации и появление нового рынка жилья. Сегодня доля частного жилищного фонда, являющегося объектом купли-продажи, составляет 70% от общего жилищного фонда в Российской Федерации. Это привело к объективной необходимости оценки жилой недвижимости, которая имеет значительную специфику по сравнению с другими объектами недвижимости, и применению современных методов для этой оценки.
В результате развития рынка жилой недвижимости оценка становится важной функцией системы управления и предшествует принятию практически любого решения в отношении жилой недвижимости. Оценка обычно производится до заключения сделки, для получения кредита под залог недвижимости, с разделением имущества, со страховкой и для многих других целей.
Именно поэтому особую актуальность в современных условиях приобретает исследование вопросов оценки жилой недвижимости, ведь она как вид профессиональной деятельности, представляет собой одну из востребованных сфер рыночной экономики.
















1 Жилая недвижимость как объект оценочной деятельности

Вопросы оценки жилья в современной экономике приобретают особую актуальность. В конце концов, оценщик, представляя свое экспертное суждение о стоимости конкретного объекта заинтересованным сторонам, устанавливает некоторые начальные параметры предполагаемой сделки. Следует иметь в виду, что инвестиции в недвижимость, как правило, носят долгосрочный характер. В этих условиях оценщик обязан учитывать максимальное количество ценовых и неценовых факторов, которые могут повлиять на стоимость конкретного объекта жилья. В противном случае риски могут возникнуть для одной или обеих сторон сделки.
Законодательство Российской Федерации в области оценки, устанавливая требования и ограничения для субъектов оценки, пытается решить проблемы такого рода. В то же время в работе эксперта становится важным не только соблюдение установленных ограничений, но также понимание и недвусмысленное толкование используемых основных понятий. Комплексный обзор законодательных актов различного уровня, проведенный для этой цели, показывает, что сегодня нет полной картины определений определенных объектов недвижимости и возможностей операций с ними. В связи с этим целесообразно задавать вопросы, ответы на которые оценщики вынуждены искать либо в западной практике, либо путем обсуждения на страницах специализированных журналов.
На данный момент позиция экономистов, проводящих исследования в области экономического анализа и оценки недвижимости, сводится к тому, что, понимая жилье как объект оценки, необходимо включать в его состав не только его физический, но и физический характер. также юридические характеристики (рисунок 1).

Рисунок 1 – Объект жилой недвижимости как объект оценки [составлено автором]

Таким образом, жилая недвижимость как объект оценки представляет собой субъект экономической деятельности, сформированный совокупностью жилого помещения, отвечающего требованиям ЖК РФ и зарегистрированного права на него.

2 Подходы и методы оценки объектов недвижимости

Оценочный процесс обычно состоит из определения вещественной стоимости имеющегося права на владение или прочих прав, появляющихся по отношению к оцениваемому объекту, например, аренда или использование. В настоящий момент выделяют несколько видов стоимости в отношении недвижимого имущества при проведении оценочной деятельности (рисунок 2).

Рисунок 2 – Виды стоимости в отношении недвижимого имущества при проведении оценочной деятельности [составлено автором]