Формирование института управления в сфере жилой недвижимости

Введение
Развитие современной Российской государственности сопровождается крупнейшими преобразованиями, которые происходят в отношении собственности. Эти изменения характерны для частных собственников, при этом у них появляются определенные права на собственность своего имущества, оно может быть, как приобретенным так и вновь возникшим, но находится у государства. Новые собственники самостоятельно начинают реализовывать свое право и управлять при надлежащим и имуществом, любое вмешательство со стороны государства в этот процесс воспринимается как вмешательство в частную деятельность.
При этом изменяются отношения собственности, которые могут привести к изменению различных форм государственного управления. Если ранее имущество находилось у государства, то оно могло непосредственно осуществлять управление (прямое), то с появлением частных собственников использование этого метода управления становится в настоящее время непригодным. В отношении негосударственного имущества нужно реализовывать иные формы управления. При том, что в обороте разнообразных объектов собственности жилого имущества, потребовало внедрение и разработку новых механизмов, которые бы стали помогать развитию государственного управления. Этот процесс начал рассматривать намного позже, потому что в течение длительного периода времени государство уделяло значительное внимание процессам приватизации государственного имущества, но не обращала внимание на выработку развития механизмов государственного управления имуществом частным.
Проблема государственного управления имуществом в РФ до настоящего времени рассматривалась через призму управления государственным имуществом.



Возникновение большого количества объектов частной собственности поставило в настоящее время перед государством, решение определенных задач по выработки теоретических и практических представлений о системе государственного управления имуществом в целом и частном. При этом учитываются специфические механизмы управления, которые необходимы для применения различных видов имущества, неодновременность их появления большого количества объектов на рынке, рассматриваемые в различных отраслях и они также нужны для применения теоретических разработок и соответствующих нормативно-правовому регулированию возникли не одновременно.
Для этого начинают разрабатываться механизмы государственного управления недвижимым имуществом, но оно начато сравнительно не давно. Предпосылками для это стали служить модели государственного управления недвижимым имуществом, которые стали превращаться в целостную систему управления. Актуальность темы исследования является то, что управление жилой недвижимостью рассматривается как определенный вид экономической деятельности в РФ, но оно еще не получило должного развития, это дало, то что данная контрольная работа обусловило выбор по решению задач и целей.
Целью исследования является обоснование научно-методических положений по совершенствованию управления жилой недвижимостью в в современных условиях развития жилищной сферы, разработка рекомендаций по внедрению современных технологий управления и новых видов услуг для обеспечения надлежащего качества проживания горожан.
Задачи исследования: раскрыть понятие института управления недвижимостью; выявить институциональные и гражданско-правовые проблемы; охарактеризовать концептуальную модель управления развитием рынка жилья Санкт-Петербурга

1.Институт управления в сфере недвижимости
Жилищный кодекс РФ ввел в него понятие, как правового института управления многоквартирным домом собственниками многоквартирного дома. До введения такого института, как управления многоквартирными домами существовала определенная функция по содержанию и ремонта, которая была закреплена за государством и муниципальным образованием, поэтому она была направлена на поддержание текущего состояния жилой недвижимости, но она еще не удовлетворяла потребностям рынка жилой недвижимости. Новый подход к управлению жилой недвижимостью направлен на сохранение и увеличение стоимости жилой недвижимости за счет комплексного подхода в управлении и улучшении качественных характеристик жилищных и коммунальных услуг, предоставляемых в домах и на придомовой территории.
Текущая ситуация в настоящее время показывает устойчивые тенденции торможения в развитии рынка жилой недвижимости РФ. Эта ситуация сложилась негативно, потому что она отрицательно влияет на социально-экономическое развитие в муниципальных образованиях и в РФ. Рынок управления жилой недвижимостью имеет тенденции развития в городах с развитой экономикой, но в 1/3 муниципальных образований из-за ветхости и удаленности жилой недвижимостью занимаются муниципальные организации. Привлечь в управление бизнес в такие поселения не возможно из-за отсутствия системы стимулирования бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью.
Основные проблемы можно разделить на пять видов, которые охватывают жизненно важные направления комплексного управления жилой недвижимостью.

2.Институциональные и гражданско-правовые проблемы
Понятие управления жилой недвижимостью не дается ни законодательно и не по нормативным документам. Само понятие управление не является самостоятельным, оно входит в понятие содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, из - за этого нет разделения между услугами управления и содержания (ремонт). Также нет перечня услуг в сфере управления, содержания, ремонта жилой недвижимости. В жилищном кодексе РФ отсутствует система и циклы по управлению жилой недвижимостью. Те кто участвует в системе управления жилой недвижимостью не определен их статус, нет описания всевозможных действий, различных мероприятий, которые должны быть проведены с целью формирования комплексного подхода в управлении, для улучшения характеристик жилищных, коммунальных услуг, предоставляемых в многоквартирных домах. Государство не выделяет контрольные функции, эти функции нужны для того чтобы создать баланс интересов для участников управления жилой недвижимостью. Вследствие того, что отсутствуют жизненные циклы недвижимости не определяются мероприятия по управлению жилой недвижимостью. Сфера управления жилой недвижимостью социально значима в муниципальных образованиях, она является инструментом жизнеобеспечения граждан. К услугам управления относится работа по мониторингу и планированию работ и услуг по жилой недвижимости; работа с собственниками жилья по вопросам управления общим имуществом многоквартирного дома; работа с нанимателями жилья; работа с потребителями жилищно-коммунальных услуг; диспетчеризация; обработка, расчет, перерасчет и выставление платежных документов потребителям жилищно-коммунальных услуг и другие слуги. Для тех, кто будет выполнять данные работы, обязаны иметь профессиональные знания в сфере управления объектами недвижимости и иметь определенные знания в работе с населением.

Законодательство не имеет ограничивающих условий для управляющих на наличие у них специального образования, сертификатов и др. Приход на рынок непрофессиональных управляющих, снижает эксплуатационные сроки жизненного цикла недвижимости, увеличивает социальную напряженность в муниципальном образовании. В настоящее время на рынке жилищно – коммунальных услуг есть такие организации, которые не могут профессионально предоставлять необходимые услуги собственникам многоквартирных домов. Собственники не получают нужную информацию о таких организациях в местных муниципалитетах, тем самым у них полностью отсутствует возможность защиты себя от недобросовестных исполнителей услуг. У органов местного самоуправления нет полномочий по прогнозированию и сдерживанию прихода на рынок таких организаций, которые являются недобросовестными при оказании жилищно – коммунальных услуг. У органов местного самоуправления также нет полномочий на взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями, управляющими компаниями, в тех случаях, когда возникает конфликт интересов в период предоставления жилищно- коммунальных услуг. По Жилищному кодексу РФ введены договора управления многоквартирными домами. Заложенные условия в договор по управлению многоквартирным домом не полностью регулирует отношения субъектов управления с собственниками жилья. Дольщики с того момента, как получены помещения, после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и до получения права собственности на жилое помещение имеют право не оплачивать коммунальные услуги, хотя фактически владеют данным помещением. Период оформления помещения в собственность занимает от 2 до 48 месяцев. Убытки, связанные с предоставлением жилищно – коммунальных услуг относятся на застройщика и эксплуатирующую организацию.
В этот период управляющие компании от застройщика на период гарантийного ремонта при устранении недостатков строительства многоквартирного дома используют текущие платежи за жилое помещение из – за того, что нет запрета на такие действия. В жилищном законодательстве нет четкого перехода управления от одной управляющей компании к другой. Нет такого института, который мог бы взять на себя роль третейского судьи, когда появляются разногласия в период передачи полномочий и документации. В управлении многоквартирным домом существуют экономические проблемы: нет четкого определения источников дохода, получение прибыли, что могло бы мотивировать развитие управляющей компании в сфере управления жилой недвижимостью.
В настоящее время одной из приоритетных задач государственной жилищной политики является повышение уровня жизнеобеспечения населения. Требуется переход от эксплуатации и содержания жилой недвижимости к комплексному профессиональному управлению жилой недвижимостью.
Целью преобразований в сфере управления жилой недвижимостью должно стать создание стабильно развивающегося рынка профессионального управления жилой недвижимостью. Для достижения этой цели требуются коренные преобразования в законодательстве и нормативных актах, а также введение мер стимулирования развития профессионального управления жилой недвижимостью.








3.Управление жилой недвижимостью
Управление жилым домом включает в себя техническое обслуживание, ремонт общего имущества в доме (лестниц, лифтов, строительных конструкций и другое), при этом предоставляются различные коммунальные услуги жильцам; происходит решение вопросов по пользованию общим имуществом и другая деятельность, которая направлена на создание благоприятных, безопасных условий для проживания жильцов.
Права и обязанности ТСЖ
Товарищество собственников жилья имеет право: заключать договор управления многоквартирным домом, договоры о содержании и ремонте общего имущества в доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества; определять смету доходов и расходов на год, необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд и другие расходы; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов размеры платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в общем имуществе; продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу; пользоваться предоставляемыми банками кредитами. Если это не нарушает законные права и интересы собственников, товарищество может: предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме; в соответствии с законодательством надстраивать или перестраивать часть общего имущества в доме; получать в пользование или в общую долевую собственность собственников квартир в доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их эксплуатации; осуществлять от имени и за счет собственников помещений в доме застройку прилегающих к дому земельных участков.
Помимо прав у ТСЖ есть определенные обязанности: по заключению договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества; поддержание общего имущества в надлежащем санитарном и техническом состоянии; обеспечение выполнения собственниками квартир обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в доме в соответствии с их долями в этом имуществе; обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений при установлении условий и порядка владения, пользования и расположения общей собственностью и другое. В случае если собственники помещений не исполняют свои обязанности по участию в общих расходах, товарищество имеет право затребовать внесения обязательных платежей в судебном порядке.
Частное управление
В перспективе возможно частное управление жилой недвижимостью. Основная форма управления – ТСЖ, которое создается на вторичном рынке недвижимости путем объединения собственников квартир и комнат. Цели товарищества – обеспечение эффективных методов эксплуатации жилого объекта (дома, здания) как единого комплекса и улучшение качества коммунально-бытовых услуг, оказываемых жильцам со стороны различных ведомств, фирм и служб. Актуальным является создание ТСЖ на стадии строительства жилого (многоквартирного) дома, учитывая развитие и расширение строительного бизнеса. Частный инвестор, строительная компания или агентства недвижимости реализуют (продают) квартиры в строящихся зданиях и дальнейшей судьбой жилого комплекса не занимаются. Покупая жилплощадь в новом доме, жильцы-собственники сталкиваются с массой нерешенных проблем, как то: отсутствие воды, тепла, электроэнергии; недоделки и мусор в подъездах; плохое состояние придомовой территории плохая организация эксплуатационных служб (лифты, пожарные лестницы и др.)
Все перечисленные проблемы можно устранить общими усилиями собственников и при наличии их желания объединиться в товарищество. Необходимо отметить, что ТСЖ представляет в добровольное объединение собственников и принудительно никого нельзя заставить быть членом такой организации. Председателем ТСЖ избирают кого-то из жильцов, кто активен и проявил инициативу для проведения общего собрания. Частное управление несколькими жилыми домами предусматривает создание ЖСК, в составе которых помимо квартир и комнат могут быть объекты коммерческой недвижимости. Если жилой дом муниципальный, и в нем нет частных структур (ТСЖ, ЖСК и др.), таковых - большинство в любом городе, то в данном случае муниципальные организации (районная управа, префектура, Департамент ЖКХ, городские и районные жилищные комитеты) вправе нанимать частную компанию. Частная компания как управляющая организация забирает на свой баланс муниципальный жилищный фонд и по заключенному заранее контракту с местными органами власти ведет оперативное управление недвижимостью. Задачи частой компании: улучшать жилищно-коммунальное обслуживание жителей подведомственных домов; предоставлять населению жилых жомов и комплексов все оговоренные услуги, обеспечивать надлежащее содержание ЖСК, проводить ремонт; вести строгий контроль за расходованием денежных средств населения (квартплаты) и выделенных бюджетных финансов с учетом разницы в тарифах на коммунальные услуги. На рынке жилищно-коммунальных услуг частная компания выступает заказчиком, например, озеленения придомовой территории, уборки и вывоза мусора, установки домофона и систем видеонаблюдения, а также ремонта квартир и бытовой техники на основании заявок жильцов и другое. Частная компания расширяет перечень услуг (платных и бесплатных) для жильцов дома, создавая современный сервис.

Завоевав доверие и авторитет в доме, она сможет исполнять различные индивидуальные заказы от жильцов: установка телефона, ремонт сантехники, доставка на дом продуктов, лекарств, присмотр за квартирой во время отпуска и т.п. Участие частных компаний в управлении жилыми домами и коммерческом обслуживании их жителей будет способствовать реформированию ЖКХ в интересах той части населения, которая способна оплачивать данные услуги.
Общественное самоуправление
Объединения жителей - это некоммерческая организация, которая может ускорить процесс реформирования ЖКХ, основываясь на следующих принципах самоуправления: сокращение времени реализации принятых решений, распоряжений и постановлений; качественное исполнение поручений по обслуживанию жилых объектов; контроль за деятельностью всех исполнителей; общественная и гласная оценка результатов работы РЭУ, ЖЭКов, ДЕЗов и других организаций; привлечение к участию в управлении собственным жилым комплексом большего количества людей (жильцов), частных предпринимателей, бизнесменов; Демократический и коллегиальный выбор руководителя, членов правления (совета жильцов) их числа профессиональных специалистов; устранение административных и директивных методов управления и переход к поной хозяйственной самостоятельности по оказанию коммунальных услуг. Коллективы (домовые общины, комитеты, содружества) создаются по инициативе и желанию самих жильцов. Известна основная форма коллективного самоуправления жилой недвижимостью - домовой комитет (домков).





Рассмотрим основные задачи, которые могут и должны в перспективе решать домкомы в процессе коллективного самоуправления: сокращение числа бюрократических государственных структур в системе управления ЖКХ; Установление прямых (без чиновнического аппарата) связей и деловых контактов с частным бизнесом и мелким предпринимательством; совершенствование системы ценообразования на жилищно-коммунальные услуги и экономической обоснованности действующих тарифов на жилье (свет, вода, газ, отопление, связь, радио и др.); улучшение благоустройства подъездов жилых домов, придомовой территории, подвальных помещений и прилегающих к дому пристроек; контроль над правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда при проведении капитального и текущего ремонта жилого дома. Важнейшее преимущество коллективного самоуправления жилой недвижимостью состоит в том, что каждый человек, проживающий в доме, может обратиться в домком с любой просьбой, заявкой на бытовые услуги (ремонт, установка, подключение) или подать жалобу на плохое обслуживание. Все мнения и предложения жильцов могут быть рассмотрены быстро и оперативно. Домовые комитеты будут информировать жильцов обо всех изменениях и плановых мероприятиях, проводимых в жилом доме. У подъездов планируют установить специальные информационные стенды о работе органов коллективного самоуправления.