Договор аренды зданий, сооружений

2.1 Порядок заключения договора аренды зданий и сооружений


В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды зданий или сооруже-ний заключается в письменной форме путем составления одного документа. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Законом не запрещено составление боль¬шего числа эк-земпляров договора, но главное, чтобы был один экземпляр, который будет передан в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр) и будет там находиться на хранении. При таких требованиях невозможно заключить данный договор в устной форме, а вот оформить нотариальное удостоверение сделки таких отношений, зако-нодатель не воспрещает.
Следующим ключевым моментом при заключении договора аренды зданий или сооружений является размер арендной платы. Данный аспект имеет особенности, которые отличают его от других договоров. В силу п. 3 ст. 424 ГК РФ, в случаях, когда в возмездном договоре, а рассматри¬ваемый договор является таковым, цена не предусмотрена и не может быть опреде-лена, исходя из условий договора, исполнение договора должно быть опла-чено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. Но, несмотря на принадлежность договора аренды зданий или сооружений к возмездным договорам, данная норма не может быть к нему применена, в силу закона, а именно п. 1 ст. 654 ГК РФ и в случае несогласо¬ванности размера арендной платы в письменном виде, договор считается не заключенным .
Еще одним существенным условием является передача здания или со-оружения по переда¬точному акту или иному документу о передаче, подпи-сываемому сторонами, что закреплено в ст. 655 ГК РФ. Данный аспект при-меняется как при заключении договора, так и при его расторже¬нии. Уклоне-ние, одной из сторон от подписания передаточного документа, является от-казом от обязательств, делегируемых участникам отношений в силу закона.
Государственная регистрация до¬говора, как уже упоминалось выше, осуществляется в территориальном отделении Росреестра, по месту нахож-дения объекта аренды, так же нюансом в данной процедуре является то, что договор считается заключенным с момента регистрации договора. Данное условие прямо предусмотрено в п. 2 ст. 651 ГК РФ, но только при одном условии, если срок аренды превышает один год. Соответ¬ственно, если дого-вором установлен срок менее года, тогда государственная регистрация дого-вора аренды не производится.

2.2 Содержание договора аренды зданий и сооружений

Рассматривая содержание договора аренды зданий (сооружений) необ-ходимо обратиться к правам, обязанностям и ответственности арендодателя и арендатора.
Арендодатель во исполнение заключенного договора аренды зданий (сооружений) обязан:
1) предоставить арендатору здание (сооружение) по передаточному ак-ту в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению зданий (сооружения) (п. 1 ст. 611 ГК РФ).
Существенным для исполнения обязанности по предоставлению объек-та аренды является подписание специального документа о передаче. Ему придается настолько серьезное значение, что уклонение от подписания акта считается отказом от исполнения соответствующей обязанности.
Так, отказывая во взыскании долга по договору аренды нежилого по-мещения, суд в порядке пункта 1 статьи 610, статьи 621, пункта 2 статьи 622, пункта 2 статьи 655 ГК РФ, информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 установил, что «договор аренды, продленный на не-определенный срок, был прекращен на основании уведомления арендодате-ля, между тем арендодатель не явился для приемки объекта аренды, что сви-детельствует о его уклонении от приемки арендованного имущества, при этом доказательств использования ответчиком спорных помещений после прекращения договора не представлено» .
В другом случае, взыскивая задолженность по договору аренды торго-вого киоска с автобусной остановкой, суд в порядке пункта 1 статьи 614, пунктов 1, 2 статьи 655 ГК РФ, пункта 38 информационного письма Прези-диума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 установил, что «факт надлежащей пере-дачи объекта аренды ответчику по акту приема-передачи документально подтвержден, доказательства того, что арендатор предпринимал попытки досрочно расторгнуть договор и передать помещение истцу, не представле-ны, поэтому в спорный период договор аренды действовал, а истец вправе требовать арендную плату за весь период пользования объектом аренды» .
«Арбитражный суд удовлетворил иск ООО к индивидуальному пред-принимателю в части взыскания задолженности по оплате за фактическое пользование помещениями, являвшимися предметом аренды по договору субаренды, процентов за пользование чужими денежными средствами, со-гласившись с мнением нижестоящего суда о том, что истец уведомил ответ-чика о расторжении договора субаренды. Однако поскольку сторонами акт приема-передачи не подписан, имущество считается непереданным, в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие обоснованность утверждения ответчика о передаче им помещения третьему лицу. Следовательно, отсут-ствует доказательство, которым должен быть подтвержден факт возврата арендованного имущества арендодателю (п. 1 ст. 655 ГК РФ)» .
В другом случае арбитражный суд частично удовлетворил иск ООО к ЗАО о взыскании задолженности по арендной плате, задолженности по ком-мунальным платежам, пеней за несвоевременную уплату коммунальных пла-тежей и арендных платежей, согласившись с мнением нижестоящего суда, ко-торый установил факт прекращения действия договора субаренды установ-ленной в нем датой и факт продолжения пользования ответчиком спорных помещений по истечении срока действия договора. «Судом учтено отсут-ствие доказательств возврата спорных помещений истцу и доказательств оплаты задолженности за спорный период. Доказательств обратного в мате-риалы дела не предоставлено. Суд указал, что действующее законодатель-ство связывает надлежащее исполнение обязательств по возврату арендован-ного имущества с подписанием соответствующего акта приема-передачи. Понятие «возврат арендованного помещения» считается отличным от поня-тия «освобождение помещения». Довод заявителя жалобы об ошибочности вывода суда о неподтвержденности возврата спорных помещений ввиду от-сутствия подписанного сторонами акта приема-передачи отклонен, так как в отсутствие надлежащим образом оформленного акта приема-передачи ссыл-ка заявителя на фактическое освобождение помещений ранее не имеет суще-ственного значения для дела, поскольку до возврата имущества арендатору в установленном порядке не освобождает ЗАО от внесения предусмотренных платежей (п. 2 ст. 655 ГК РФ)» .
Здание (сооружение) должно быть передано в аренду в установленный срок, который должен быть указан в договоре аренды. Арендодатель отве-чает за любые недостатки сданного в аренду здания (сооружения), независи-мо от того, препятствуют ли они использованию здания (сооружения) пол-ностью или только частично.
«Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном здании (сооружении) до заключения договора аренды, а не возникли позднее.»
Согласно п.1 ст.612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сдан-ного в аренду здания (сооружения), даже если во время заключения догово-ра аренды он не знал об этих недостатках.
Согласно п.1 ст.612 ГК РФ, при обнаружении в здании (сооружении) недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору: а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков здания (сооружения), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков здания (сооружения); б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уве-домив об этом арендодателя. В данном случае уведомление необходимо, чтобы арендодатель узнал о причинах, по которым арендная плата уплачи-вается ему не в полном размере; в) потребовать досрочного расторжения до-говора, выбор арендатором одной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согла-сия арендодателя.
Сроки соответствующих требований и уведомлений определяются по правилам ст. 314 ГК РФ.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его наме-рении устранить недостатки здания (сооружения) за свой счет, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору здания (со-оружения) другим аналогичным нежилым помещением, находящимся в надлежащем состоянии (в случае если аналогичное помещение находиться в собственности;
2) предупредить арендатора обо всех третьих лиц на сдаваемое в арен-ду здания (сооружения) (сервитуте, праве ипотеки (залога) и т.п.) ( п. 2 ст. 613 ГК РФ).