Оценка земельного участка под индивидуальное жилищное строительство в городе Химки Московской области

ВВЕДЕНИЕ

Право собственности на недвижимость является основой для комфортного существования граждан и выступает в качестве инструмента для пассивного дохода при необходимости. В России рынок недвижимости активно формируется и развивается, и все больше граждан участвует в сделках с жилой недвижимостью. Конструктивное взаимодействие между государством и оценщиком, которое часто осуществляют агентства недвижимости, в последние годы процесс оценки имущества стал гораздо более цивилизованным по сравнению со временами, когда независимая оценка в России только начиналась. Актуальность курсовой работы обусловлена тем, что сегодня возрастает потребность в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, в том числе и земельных участков под строительство жилой недвижимости а институт оценки имущества нуждается в совершенствовании, нет достаточной информационной базы для оценки объектов недвижимости. Это особенно актуально для небольших населенных пунктов, как Химки. Рынок недвижимости городов с миллионами жителей находится под пристальным вниманием, но в районных центрах, где оценка часто проводится на основе субъективных факторов, давно пора разработать последовательный и объективный алгоритм оценки жилой недвижимости с учетом учитывать ряд факторов.
Целью курсовой работы является изучение теоретических и практических аспектов оценки рынка недвижимости на примере исследования оценки стоимости земельного участка ИЖС в городе Химки Московской области. Для достижения этой цели были выполнены следующие задачи:
- исследование теоретических аспектов правового регулирования рынка жилой недвижимости;
- исследование методов оценки недвижимости;
- проведение аналитического исследования по оценке недвижимости на примере земельного участка ИЖС в г. Химки;
- анализ структуры рынка и спрос в указанной местности;
- выявить ценообразующие факторы в исследуемой местности;
- предложить оптимальную методологию оценки и прогноз на ближайшие 3 года.
Объектом исследования является рынок жилой недвижимости в городе Химки Московской области.
Предметом исследования является процесс оценки недвижимости в исследуемой местности.
Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованных источников и приложений. В первой главе рассматриваются теоретические аспекты оценки недвижимости.
Во втором разделе рассматривается структура и цены на жилую недвижимость в Химках, а также проводится оценка земельного участка ИЖС Заключение содержит результаты проведенной работы по выполнению задач, поставленных в курсовой работе.
Объем курсовой работы составил 35 страниц.
 
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ И ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ

1.1 Теория сущности рынка недвижимости

Современная экономическая наука рассматривает рынок с точки зрения его отраслевой принадлежности. Особенности рынка, взаимоотношений фирмы и потребителя, степень участия государства в данных отношениях во многом зависят от потенциала товарного хозяйствования, отраслевых структур, концентрации производителей в отрасли, величины барьеров входа на данный рынок. Любой рынок, в зависимости от своей отраслевой принадлежности, имеет ряд особенностей, присущих только ему. Все вышесказанное в полной мере относится к рынку недвижимости.
Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Объекты рынка недвижимости составляют до 70–80 % национального богатства многих стран. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.
Автор ряда работ по анализу рынка недвижимости, Г. М. Стерник, отмечал, что рынок недвижимости по своей природе заметно отличается от тех рынков, которые в экономической науке принято называть высокоорганизованными. Причем в качестве основного критерия высокой организации рынка он указывает возможность стандартизации товаров.
Рынок недвижимости отличается низкой взаимозаменяемостью и стандартизированностью объектов недвижимости, небольшим числом продавцов и покупателей, несбалансированностью «рынка покупателя» и «рынка продавца», частным характером сделок, недостоверностью информации о товаре, низкой скоростью обмена информацией и другими особенностями, позволяющими сделать вывод о низкой организации данного рынка с точки зрения его отраслевой принадлежности.
Такие авторы, как В. А. Горемыкин, Н. В. Родионова, выделяют следующие особенности рынка недвижимости:
1. Локальный характер рынков недвижимости [12].
2. Слабые взаимозаменяемость и стандартизированность объектов недвижимости.
3. Объекты рынка недвижимости [5].
4. Закрытый (частный) характер сделок на рынках недвижимости.
5. Специфика информации на рынках недвижимости.
6. Нерациональные факторы в сделках с недвижимостью.
7. Неэластичность предложения на рынках недвижимости.
Таким образом, рынок недвижимости — это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность:
- объектов недвижимости;
- экономических субъектов, оперирующих на рынке;
- процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости
и управления рынком;
- механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка. [17]
В основе функционирования рынка недвижимости лежит главный объект обмена на данном рынке - сам объект недвижимости.
Статья 130 Гражданского кодекса РФ относит к недвижимости следующие объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно [8].
Законодательная дефиниция недвижимости, включающая различные виды имущества, не имеет четко определенных границ. Существуют две доктрины ее определения. Одна из них основана на том, что недвижимостью является исключительно земля (и все то, что невозможно переместить), другая, помимо того, что заложено в первой доктрине, предлагает использовать правовые фикции (наделение правовым режимом недвижимости движимых объектов) [11].
Рассмотрим классификацию объектов недвижимости, предложенную Г. М. Стерником. Данная классификация разделяет объекты недвижимости по назначению и содержит перечень видов и подвидов объектов, отраженный на рис. 1.1. [6].

Рис.1 1- Классификация недвижимости

Объект недвижимости имеет свой жизненный цикл, состоящий из связанных друг с другом этапов. Однако в связи с высокой стоимостью и длительностью этапа производства, жизненный цикл объекта недвижимости имеет свои особенности. На всех этапах жизненного цикла объектов недвижимости большую роль играют посредники.
Начальные этапы: бизнес-идея, получение прав на недвижимое имущество, концепция и бизнес-план более всего связаны с работой девелоперов, этап продажи — с профессиональной деятельностью риелторов,