Финансовые инструменты и методы используемые в оценке недвижимости

Введение

Актуальность темы исследования обусловлена тем, что в настоящее время оценка стоимости имущества играет важную роль как для бизнеса, так и для населения, так как от нее зависит эффективность работы предприятия, выбор направления развития предпринимательства, сумма уплаченных налогов и т.д. Знание стоимости имущества требуется для операций по купли-продаже имущества; сдачи в аренду; разработки инвестиционных проектов; привлечения и выбора инвесторов; получения кредита под залог имущества; страхования объектов недвижимости; уплаты налогов и т.д. При оценке стоимости имущества следует учитывать какие виды имущества рассматриваются. Все имущество можно разделить на две большие группы: движимое и недвижимое.
К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, изолированные водные объекты, а также то, что привязано к земле, в том числе пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения, здания и сооружения. Также, к недвижимому имуществу относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым объектам может быть отнесено и другое имущество. Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок.
Для осуществления сделок необходимо знать стоимость имущества, т.е. определить денежное выражение различных видов недвижимости на определенный момент времени. Для оценки недвижимости и определению ее стоимости используются следующие подходы: затратный, сравнительный и доходный. Каждый подход имеет свои особенности, методы, приемы и т.д.
Объектом исследования является ООО «Ладья».
Предметом исследования является оценочная деятельность в сфере недвижимости, ее проблемы и направление развития.
Целью работы – на основе анализа современного состояния выявить проблемы и определить направления развития оценочной деятельности в сфере недвижимости ООО «Ладья» и дать их экономическую оценку.
Для достижения поставленной цели необходимо решение следующих задач:
1) выявить сущность и особенности оценочной деятельности в сфере недвижимости;
2) оценить современное состояние и проблемы процедуры оценки недвижимости;
3) охарактеризовать основные методы оценки стоимости недвижимости;
4) выявить направления развития оценочной деятельности в сфере недвижимости ООО «Ладья» и дать их экономическую оценку.
Исходя из поставленных задач, в работе последовательно рассмотрены понятие недвижимости в экономике, понятие сравнительных методов оценки недвижимости, также были проанализированы и обобщены теоретические и методологические аспекты оценки рыночной стоимости недвижимости. Приведен практический пример оценки стоимости недвижимости. В заключении обобщаются результаты проведённого исследования.
Информационная база выпускной квалификационной работы включает: работы отечественных и зарубежных ученых в области оценки стоимости недвижимости (Е.Г. Алпацкая, В.А. Базавлук, Т.В. Волкова, А. А. Коломыцева, В.А. Литовченко, Б.Г. Маслов, А.Д. Мурзин, Н.В. Нестерова, С.Г. Опарин, А.В. Осенняя, Т.В. Папаскири, М.А. Переведенцева, А.М. Хужин, А.А. Чесноков), а также законодательные и нормативные документы Российской Федерации и, прежде всего, Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в действующей редакции), российские Федеральные стандарты оценки, Международные стандарты оценки.
Структура работы. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав основного текста, заключения и списка использованных источников, приложений. Содержание работы изложено на 75 страницах машинописного текста Библиографический список состоит из 62 источников.

1 Теоретические и методические основы оценочной деятельности в сфере недвижимости

1.1 Сущность и особенности оценочной деятельности в сфере недвижимости

Недвижимое имущество представляет собой особенную значимость в финансовой и социально-культурной жизни государства, выступая в качестве важного финансового ресурса и в роли той пространственной среды, где исполняется любая деятельность человека. Как бы ни был высок уровень промышленного и интеллектуального формирования государства, земля и недвижимость всегда составляет значимую долю национального богатства.
Формирование рыночной экономики в Российской Федерации привело к разнообразию форм собственности и возрождению собственника. Появилась возможность по собственному усмотрению воспользоваться принадлежащим собственнику недвижимым имуществом, подыскать себе новое жилое или нежилое помещение, вложить средства в бизнес [12, с. 41].
Одной из главных проблем, появляющихся при реализации права собственности, считается вопрос о стоимости недвижимого имущества
Оценка стоимости недвижимости – это процесс определения стоимости объекта на рынке или отдельно прав оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости включает в себя определение стоимости права собственности или других прав в отношении различных объектов недвижимости, например, аренда, право пользования [19, с. 23].
Оценка недвижимого имущества считается распространенным видом оценочной деятельности, включающая определение стоимости объекта.
Определение стоимости осуществляется с учётом абсолютно всех условий, оказывающих большое влияние на рынок недвижимости в целом и на ценность рассматриваемого имущества [11, с. 65].
Учитывая вышеназванные свойства недвижимости как товара, оценку недвижимости можно определить как науку прикладного экономического анализа,цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного использования объекта оценки, в исследовании спроса и предложения на объект на соответствующем рынке, в разработке модели оценки, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену объекта оценки [27, с. 91].
Рֹассֹмֹотрֹиֹм осֹнֹоֹвֹные этֹапы оֹцеֹнֹкֹи недֹвֹиֹжֹиֹмֹостֹи [33, с. 104]:
1-ֹй этֹап. Изуֹчֹаются сֹостֹояֹнֹие и теֹндеֹнֹцֹиֹи рֹазֹвֹитֹия рыֹнֹкֹа недֹвֹиֹжֹиֹмֹостֹи и осֹоֹбеֹнֹнֹо тֹоֹгֹо сеֹгֹмеֹнтֹа, к кֹотֹорֹоֹму прֹиֹнֹадлеֹжֹит дֹаֹнֹныֹй оֹбъеֹкт. Выяֹвляются оֹбъеֹкты недֹвֹиֹжֹиֹмֹостֹи, нֹаֹиֹбֹолее сֹопֹостֹаֹвֹиֹмые с оֹцеֹнֹиֹвֹаеֹмыֹм, прֹодֹаֹнֹные отֹнֹосֹительֹнֹо недֹаֹвֹнֹо.
2-ֹй этֹап. Сֹоֹбֹирֹается и прֹоֹверяется иֹнфֹорֹмֹаֹцֹия пֹо оֹбъеֹктֹаֹм-ֹаֹнֹа¬лֹоֹгֹаֹм; аֹнֹалֹизֹируется сֹоֹбрֹаֹнֹнֹая иֹнфֹорֹмֹаֹцֹия, и кֹаֹждыֹй оֹбъеֹкт-ֹаֹнֹалֹоֹг срֹаֹвֹнֹиֹвֹается с оֹцеֹнֹиֹвֹаеֹмыֹм оֹбъеֹктֹоֹм.
3-ֹй этֹап. В выделеֹнֹные рֹазлֹиֹчֹия цеֹнֹоֹоֹбрֹазуюֹщֹих хֹарֹаֹктерֹистֹиֹк срֹаֹвֹнֹиֹвֹаеֹмых оֹбъеֹктֹоֹв вֹнֹосятся пֹопрֹаֹвֹкֹи в цеֹны прֹодֹаֹж сֹопֹостֹаֹвֹиֹмых аֹнֹалֹоֹгֹоֹв.
4-ֹй этֹап. Сֹоֹглֹасֹоֹвыֹвֹаются сֹкֹорреֹктֹирֹоֹвֹаֹнֹные цеֹны оֹбъеֹктֹоֹв-ֹаֹнֹа¬лֹоֹгֹоֹв, и выֹвֹодֹится итֹоֹгֹоֹвֹая велֹиֹчֹиֹнֹа рыֹнֹоֹчֹнֹоֹй стֹоֹиֹмֹостֹи оֹбъеֹктֹа недֹвֹиֹжֹиֹмֹостֹи нֹа осֹнֹоֹве срֹаֹвֹнֹительֹнֹоֹгֹо пֹодхֹодֹа.
Существует три разновидности стоимости недвижимости: рыночная, кадастровая и нормативная [14, с. 92]:
1) рыночная стоимость – наиболее возможная цена, по которой оценочный объект может презентоваться на открытом рынке. При этом две стороны сделки владеют всей необходимой информацией и чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену [10, с. 303];
2) кадастровая цена применяется в целях налогообложения. Этот вид стоимости устанавливается в процентах от рыночной. Кадастровая оценка земельных участков проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его региональными органами, организациями и предприятиями, находящимися под их управлением;
3) нормативная – начальная, фиксированная стоимость, установленная государством в собственных интересах. Применяется при выкупе земли в частную собственность, при вступлении в наследство или при его передаче и т.д.
Рыночная оценка устанавливается с учетом Методических рекомендаций по определению рыночной цены земельных участков, которые были внесены распоряжением Министерства имущества Российской Федерации от 06.03.2002 N 568-р. В законе четко прописаны ситуации, когда необходимо обязательно осуществлять рыночное оценивание имущества [14, с. 87].
К таким случаям относят: когда необходимо проведение оценки рыночной стоимости земельного участка при получении кредита в форме ипотеки; когда лицо намерено приватизировать участок, либо передать его в пользование другому лицу по аренде или в управление на основе доверительного акта; если лицо желает оставить землю в качестве залога; продажа участка; при разногласии касательно цены в процессе национализации; оформление брачного договора; при конфискации у лица имущества на законных основаниях; при осуществлении налоговой ревизии на соответствие указанного имущества в декларации. Действие данного нормативно-правового акта осуществляется как на физических, так и на юридических лиц, а также на муниципальные учреждения. Помимо всего рыночное оценивание требуется при переоценке [19, с. 49].
Даже при сформированном рынке и наличии нужной информации рассчитанная оценщиком рыночная стоимость может весьма существенно (на десятки процентов) отличаться от действительной цены продажи. Это можно объяснить в основном тем, что любой отдельно взятый участок земли как объект оценки уникален [15, с. 58].
На стоимость объектов недвижимости влияют определенные факторы [19, с. 32]:
1) местоположение: a) инфраструктура: транспортная доступность, близость от торговых сетей и бытового сервиса, культурных объектов и сооружений, наличие стоянок, подъездных путей; b) негативные факторы