Статистический анализ рынка жилья в России

Актуальность темы. Рынок недвижимости-самая обсуждаемая тема в настоящее время. Переход страны к рыночным отношениям создал рынок недвижимости. Под рынком недвижимости следует понимать определенную систему экономических отношений, при которой происходит передача прав собственности от продавца покупателю и непосредственно через посреднический институт – риэлтора, застройщика.
Недвижимое имущество – любое имущество, состоящее из земельных участков, а также зданий и сооружений на них. В данной работе рассматриваются такие аспекты, как: первичный и вторичный рынок жилья, ввод жилья в эксплуатацию, динамика цен, факторы, от которых зависит конечная стоимость готовых объектов.
Одной из тенденций формирования российского рынка недвижимости является строительство нового жилья-это первичный рынок.
Все жилые объекты недвижимости, прошедшие процедуру государственной регистрации и выставленные собственниками на продажу, называются вторичным рынком недвижимости.
Переход к рыночной экономике привел к тому, что в глубинке начал развиваться ряд новых направлений науки и практики оценки стоимости недвижимости. В настоящее время на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, коттеджи, виллы и загородные дома с участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости. В экономической и производственной практике хозяйствующих субъектов существует множество случаев, когда необходимо оценивать рыночную стоимость первичного и вторичного жилья. Никаких операций по продаже имущества, кредитам, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д. не может обойтись без оценки ценности.
Определение рыночной стоимости недвижимости - уникальный и сложный процесс, поскольку практически невозможно найти на рынке два абсолютно одинаковых объекта. И даже в том случае, если здания построены по типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может сильно различаться.
В настоящее время оценка недвижимости остается одним из наиболее востребованных видов оценочной деятельности, включающим расчет стоимости объекта или индивидуальных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т. д.
Объектом исследования является рынок жилой недвижимости РФ.
Предметом исследования выступает рыночная стоимость жилой недвижимости.
Цель работы – статистический анализ рынка жилой недвижимости России.
Для достижения данной цели необходимо решить следующие задачи.
-рассмотреть понятие и классификацию рынка жилья;
-описать методики статистического анализа показателей рынка жилья;
-провести структурный и динамический статистический анализ рынка жилья;
-выполнить сравнительный анализ рынка жилья по регионам России;
-проанализировать применение статистических методов для анализа динамики развития цен на первичном и на вторичном рынках жилья РФ.
В работе использованы следующие методы: метод сравнительного анализа; метод синтеза; метод статистического анализа данных; графический метод презентации результатов исследования.
Работа включает: введение, две главы, заключение, список использованной литературы.



Глава 1. Теоретические аспекты статистического анализа рынка жилья

1.1 Понятие и классификация рынка жилья

Понятие недвижимости довольно обширно. Традиционно к рынку недвижимости относят квартиры или частные дома, так как именно они составляют основную массу объектов, покупаемых и продаваемых на этом рынке. Кроме того, рынок недвижимости также может включать абсолютно все строения и постройки, включая загородные дома, склады, производственные помещения, земельные участки, шахты, озера, пруды, которые могут быть частью собственности [11].
Затем будет изучена структура рынка недвижимости. Для описания этой структуры используются три подхода: институциональный, объективный и репродуктивный [21].
Институциональный подход заключается в описании деятельности рынка недвижимости с точки зрения законодательства, правил и норм, типичных способов применения и регулирования, т. е. в качестве автономного учреждения, а также отношения между институтами. К основным институтам рынка недвижимости относятся органы власти, Девелопмент, институт независимой оценки недвижимости, банки и другие учреждения (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм ипотечного кредитования, институт управляющих недвижимостью, институт агентов по недвижимости, строительные организации, арендаторы и продавцы недвижимости,
Объектный подход заключается в Классификации видов деятельности на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданско-правовых отношений (земельные участки, искусственные сооружения, а также соответствующие права собственности). Здесь различают рынок земли, рынок искусственных сооружений, строительный рынок и т. д. [19].

Репродуктивный подход заключается в описании структуры рынка через призму отношений, которые возникают в ходе цикла воспроизводства недвижимости.
Рынок недвижимого имущества имеет разветвленную структуру и быть может сегментирован по разным признакам.
Зависимо от метода совершения соглашений на рынке недвижимого имущества выделяют последующие элементы.
Первоначальный рынок - это положением дел в экономике, когда недвижимость как продукт возникает на рынке в первый раз. Главными торговцами недвижимого имущества в этом случае являются правительство в лице их общегосударственных, местных и местных властных структур (методом приватизации муниципальных и городских компаний, жилых объектов и вещных прав) и строй компании – продавцы жилой и нежилой недвижимого имущества [14].
На вторичном рынке недвижимость выступает в качестве продукта, который до этого употреблялся и принадлежал определенному обладателю – физическому либо организации.
По географическому фактору: каждый регион и регион могут быть отдельным рынком; даже в разных районах данного города могут быть разные рыночные условия (местные, городские, региональные, национальные, глобальные).
По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости [22].
По степени готовности к эксплуатации: существующие объекты, незавершенное строительство, новое строительство.
По форме собственности: государственные и муниципальные объекты, частные и др.
По видам сделок: купля - продажа, аренда, инвестиции, ипотека, залог и т. д.

По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческая недвижимость), рынок промышленной и сельскохозяйственной недвижимости.
После увеличения спроса на построенные объекты происходит поглощение созданных объектов недвижимости. Предложений по новым объектам практически нет. Происходит перестройка на рынке недвижимости, происходит стабилизация после кризиса. В связи с увеличением спроса на вновь создаваемые объекты рост цен на недвижимость достигает своего пика [23].
Затем наблюдается переизбыток на рынке недвижимости и наблюдается спад. Количество незанятых объектов быстро растет, владельцу недвижимости трудно продать, цены падают. Наблюдается избыток строительных мощностей и перепроизводство объектов недвижимости [5].
Строительная деятельность уменьшается. Наступает нормализация: спрос и предложение находятся в равновесии. В итоге, рынок недвижимого имущества, являясь трудной системой, средством инфраструктурных объектов вовлекает в процессы деятельности всех собственных участвующих. А также, эти сотрудничества не являются статичными, они повсевременно изменяются. Конкретно наличие этих сотрудничества описывает процессы самостоятельной организации, что приводит к изменению структуры и действий деятельности рынка недвижимого имущества [25].

1.2 Методика статистического анализа показателей рынка жилья

Что влияет на стоимость недвижимости? Изменение стоимости любой недвижимости зависит от ряда факторов, которые проявляются на разных этапах процесса оценки. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, можно разделить на три различных иерархических уровня.