2 глава Расчет рыночной стоимости

Co – доля авансового платежа в общей сумме платежей.
Период строительства определен экспертно и принят равным 18 месяцам, что составляет 1,5 года.
Соотношение Со принято равным 0,5. Предполагается, что инвестор первоначально авансирует в строительство 50% от общей стоимости работ.
Определение нормы отдачи на вложенный капитал (ставки капитализации) кумулятивным методом, складывается из:
а) нормы дохода (обеспечивающей доход на вложенный капитал). Норма дохода складывается из безрисковой ставки, надбавки за риск вложения в недвижимость (инвестиционный риск), компенсации на низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент;
б) нормы возврата (обеспечивающей возврат основной суммы вложенного капитала).
Безрисковая ставка – ставка процента альтернативного вложения денежных средств в высоколиквидные активы без риска не возврата. В качестве альтернативного варианта выбрана среднесрочная процентная ставка рынка ГКО-ОФЗ по состоянию на дату оценки (в настоящее время составляет 11,69 %).
Премии за риск зависит от особенностей оцениваемого вида недвижимости.
Премия за низкую ликвидность отражает тот факт, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость из всех активов является наименее ликвидной. Максимальное значение компенсации 5%, минимальное – 3%.
Риск инвестиций во многом зависит от назначения здания и района его расположения. Если оцениваемый район относится к промзоне, риск инвестирования в объекты офисного назначения в данном случае выше, чем инвестирование в те же объекты, расположенные в центре города. т.е. 2%.
Надбавка за инвестиционный менеджмент зависит от уровня менеджмента, который требуется для управления объектом недвижимости.
Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют (от 3 % до 5%).
Норма возврата (по методу Ринга) рассчитывается как величина, обратная оставшемуся сроку службы оцениваемого объекта с учетом периода, необходимого для возмещения вложенных средств. Если предполагается, что реальный срок службы объекта, достаточный для возврата вложенных средств составит не менее 40 лет, норму возврата принимают равной 100 / 40 = 2,5%.

Таблица 2 – Расчет ставки дисконтирования
Показатели Объект оценки
Безрисковая ставка дохода 11,69 %
Премия за низкую ликвидность 3 %
Премия за риск инвестирования 2 %
Надбавка за инвестиционный менеджмент 3 %
Норма возврата 2,5 %
Суммарная ставка 22,19 %
Ставка дисконтирования 27,43 %

П пр = 1,5 · 0,2219 / 2 (1 + (1,5 · 0,2219) /3 + 0,5 · (1 + 2/3 · 1,52 · 0,22192) = 0,2743 = 27,43 %.
Расчет поправочного коэффициента стоимости 1 кв.м. оцениваемого объекта, учитывающего особенности местоположения, возраст, особенности планировки, другие особенности, отличающие объект оценки, осуществляется в соответствии с данными справочника.
Результаты расчета рыночной стоимости объекта затратным подходом оформляются в таблицу 3.

Таблица 3 – Расчет рыночной стоимости объекта затратным подходом
Показатели Объект оценки
Полная восстановительная стоимость 6 571 400
Накопленный износ, % 41,36
Прибыль предпринимателя, % 27,43
Общий поправочный коэффициент 0,8607
Рыночная стоимость объекта, руб. 5 656 004
2.2. Расчет рыночной стоимости со сравнительным подходом

Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.
При использовании сравнительного подхода были предприняты следующие шаги:
1. Сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт).
2. Проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки.
3. Анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи.
4. Корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки.
5. Согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.
Для проведения оценки использовалась информация базы данных, сформированной по объявлениям, опубликованным в открытых источниках. В качестве аналогов были отобраны четырехкомнатные квартиры, выставленные для продажи в период проведения оценки.
Отобранные варианты представлены в таблице 4.