Статистическое исследование рынка жилья в Краснодарском крае

2.1 Анализ рынка недвижимости РФ и рынка жилой недвижимости Краснодарского края в период пандемии

Проведенные социологические опросы и исследования свидетельствуют о том, что 70% населения Российской Федерации нуждается в улучшении существующих жилищных условий [11]. Рынок недвижимости имеет множество отличительных особенностей, не в последнюю очередь то, что его спрос зависит от совокупности таких факторов, как динамика доходов покупателей, стоимость самого объекта, существующее накопленное богатство покупателей, процентные ставки и другие показатели.. Общий рыночный спрос рассчитывается путем суммирования индивидуальных потребностей и отражает распределение покупательских возможностей и предпочтений.
Основными характеристиками рынка недвижимости являются его неоднородность и большое количество сегментов: жилой, инвестиционный, арендный и т.д. Большинство покупателей стремятся улучшить свои текущие жилищные условия, поэтому покупка новой недвижимости совпадает с продажей существующей. Для этого активизация спроса и предложения может происходить параллельно [33]. Отсюда следует, что в период кризиса в секторе жилой недвижимости продажи снизились.
Второе по величине направление – инвестиционная недвижимость. В этом сегменте рынка покупатели и продавцы активируются асинхронно, то есть спрос и предложение увеличиваются/уменьшаются в разные периоды времени в зависимости от ожиданий инвесторов. Во многих случаях рынок инвестиций в недвижимость выступает дестабилизирующим фактором для рынка жилья: в периоды роста спекулятивные инвестиции вызывают образование ценовых пузырей, которые лопаются во время спадов..
В 2020 году мир переживает экономический кризис, и эпидемия COVID-19 является одной из причин кризиса. В результате трансформационные изменения произошли практически во всех сферах, в том числе на рынке недвижимости Российской Федерации. Необходимость разработки эффективных мер по успешному преодолению сложившейся ситуации и восстановлению рынка после кризиса определяет актуальность анализа рынка недвижимости всей Российской Федерации и рынка жилой недвижимости Краснодарского края [27, c.62].
Анализ рынка недвижимости в РФ показывает, что в худший период первой волны эпидемии строительные работы были полностью приостановлены в районах с тяжелой эпидемической обстановкой. Чтобы стабилизировать темпы строительства, правительство приняло системные меры. Поддержка оказывается в виде льготных ипотечных кредитов по ставке 6,5%, субсидий процентных ставок для застройщиков и мягкой денежно-кредитной политики центрального банка. Принятые меры позволили ускорить темпы строительства во второй половине 2020 года и увеличили приток покупателей. По состоянию на октябрь 2020 года операционная площадь составила 6,7 млн квадратных метров, что на 2% больше, чем в 2019 году. К концу года общий объем начала жилищного строительства снизился всего на 1,1% по сравнению с 2019 годом. Значительные изменения в поведении потребителей напрямую влияют на спрос и предложение. Давайте рассмотрим основные тенденции [37, c.42]:
1. Клиенты стремятся не только к площади, но и к добавленной стоимости. Другими словами, жилье должно быть комфортным, новаторским и продуманным. Поэтому девелоперы, которые преобразуют недвижимость в долгосрочные услуги, будут более успешными.
2. Тенденция к эргономичным индивидуальным планировкам «под ключ». Потребители понимают, что купить готовую квартиру выгоднее, чем делать ремонт и другие работы самостоятельно.
3. Развитая инфраструктура. Переход на удаленную работу, самоизоляцию и карантин показал, что удобнее жить в спальных районах с развитой инфраструктурой, позволяющей избежать поездок в центр города.
4. Цифровизация поставок. Весенний карантин стимулировал внедрение дистанционных цифровых каналов продаж, что значительно увеличило долю онлайн-продаж. Если говорить о коммерческой недвижимости, то в отрасли происходят серьезные изменения в связи с переводом сотрудников на удаленный режим. В настоящее время каждый офисный сотрудник в Москве имеет 6-8 квадратных метров рабочего пространства. Между тем в столице сегодня работают 6-7 миллионов офисных работников. Если 1 миллион таких домохозяйств перейдет на удаленный режим, освободится 6-8 миллионов квадратных метров. м, в основном это будут коммерческие центры категорий С и В. С учетом складов и торговых объектов примерно 30% объектов могут потерять арендаторов или переформатироваться под медицинские учреждения. центры, офисы, склады и т.д. В то же время складская индустрия находится на стадии развития и за последние несколько лет добилась серьезных прорывов благодаря растущему спросу со стороны интернет-торговцев [16]. Отдельного внимания заслуживает рост спроса на курортную недвижимость в период кризиса и пандемии, особенно в Краснодарском крае. Стоимость жилой недвижимости здесь ежегодно увеличивается на 15-20%, что позволяет владельцам обеспечить себе стабильный источник дохода. Таким образом, колебания валютного курса, цен на нефть, эпидемия коронавируса и общая экономическая ситуация спровоцировали рост спроса на недвижимость (21%) как средство сохранения сбережений в текущих условиях. В связи с этим стоимость недвижимости в крупных курортных городах Краснодарского края выросла в среднем на 6,7%. Наибольший рост наблюдался в Сочи – 19,5% [17].
Анализ рынка недвижимости обязательно должен включать в себя и изучение сдаваемой в аренду недвижимости. Телеработа стимулировала возвращение миллионов городских жителей в свои родные города, в результате чего стоимость аренды жилья выросла в начале года, а затем упала осенью. Воронежская область лидирует по росту стоимости аренды жилья в начале года, с ростом на 13%-14%, цены начали падать летом, а с сентября по октябрь стоимость упала на 10% по сравнению с 2019 годом. В связи с переходом на удаленную работу и изменением договоров аренды Разрыв, отток специалистов из крупных городов, привел к снижению цен в Саратове, Ростове, Тюмени, Ленинграде и других городах-миллионниках [40, c.22].
Анализ рынка жилой недвижимости Краснодарского края показывает, что, несмотря на пандемию коронавируса, количество строящихся многоквартирных квартир практически не изменилось по сравнению с 2019 годом. На пике первой волны по состоянию на начало апреля 2020 года было построено 5,3 миллиона квадратных метров. Если рассматривать этот показатель с динамической точки зрения, то темп роста с 2014 года составляет 3,9%. В расчете на каждого постоянного жителя площадь строящегося жилья составляет от 3,8 до 5,2 квадратных метров. (Это число варьируется по разным источникам), но в любом случае оно выше, чем в большинстве регионов России. Стоит отметить, что на местном рынке в 2020 году доля замороженных и проблемных товаров составила 21%. Судя по структуре строящегося жилья, в 2020 году практически изменений не произошло: на категорию «стандарт» приходится 47,5%, на категорию «комфорт» — 41,8%, на категорию «бизнес» — 9,6%, на категорию «элит» — 1,1% [26].
В районе 50 застройщиков, новых игроков на рынке в 2020 году не появилось. Большую часть новостроек составляют студии и квартиры-студии, что соответствует потребительским предпочтениям и обеспечивает высокий оборот квартирных проектов в этом районе. Однако потенциал оптимизации будущих квартирных схем практически отсутствует.
Динамика цен с 2015 года показывает устойчивую положительную динамику. Эта тенденция в регионе продолжилась во время пандемии. В период эпидемии 2020 года цены достигли рекордного уровня: средневзвешенная стоимость 1 квадратного метра на первичном рынке достигла 56,9 тыс. рублей по сравнению с 42,8 тыс. руб. в 2015 году. Несмотря на кризис и пандемию, рост в 2020 году составил в среднем 5-8%. Но стоит отметить, что положительная динамика коснулась преимущественно субъектов с более высоким уровнем подготовленности. Количество новых объектов недвижимости, добавленных во время эпидемии 2020 года, будет минимальным и, следовательно, не окажет существенного влияния на динамику средних рыночных цен [39].
Спрос был стабильным на протяжении последних пяти лет. Только в первом квартале 2020 года, в пик первой волны, объем сделок на рынке жилой недвижимости увеличился на 16,3% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Эксперты связывают увеличение спроса с ожиданиями потребителей относительно роста ставок по ипотечным кредитам, снижения цен на нефть и ослабления рубля. Спрос также поддерживается ипотечным кредитованием и соответствующими государственными программами.
Во время эпидемии платежеспособность жителей росла отрицательно, а цены стабильно росли. В результате покупательская активность сместилась в сторону доступного жилья на первичном и вторичном рынках стандартного рынка. Основным сдерживающим фактором спроса в сегменте комфорт является рост уровня цен. За последние 1,5-2 года снизилась покупательная активность элиты и бизнес-класса, что было особенно очевидно в период эпидемии [14, c.72].