Инвестиции в недвижимость и ее оценка

Как экономический продукт, собственность выполняет множество функций: как объект потребления, как ресурс для личного или общественного использования; как реальный актив, который служит одним из важных ресурсов для производства товаров и услуг с целью получения прибыли; как условный финансовый актив или специальный актив, который приобретается для будущей перепродажи с целью получения прибыли и представляет собой источник дохода от сдачи в аренду товаров и обеспечения финансовых инструментов.
Инвестиции в жилую или нежилую недвижимость рассматриваются большинством людей как один из наиболее надежных вариантов накопления капитала и генерирования денежного потока. Однако, принимая решение, многие забывают, что, как и при любом виде инвестиций, при инвестировании в недвижимость существует риск потерять инвестиционный капитал без получения прибыли.
Цель исследования: проанализировать особенности инвестиций в недвижимость и дать ей оценку.
Задачи исследования:
1. Привести определение инвестиций в недвижимость.
2. Рассмотреть риски и возможности в сфере недвижимости.
3. Раскрыть инструменты инвестирования в недвижимость.
4. Изучить тенденции рынка недвижимости.
5. Раскрыть факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
6. Дать оценку ликвидности недвижимости.
7. Разработать прогнозы развития рынка.
8. Изучить покупку и продажа недвижимости.
9. Раскрыть аренду как источник дохода.
10. Изучить инвестиции в коммерческую недвижимость.
11. Рассмотреть инвестиции в жилую недвижимость.
12. Произвести расчет ожидаемой доходности.
13. Изучить налоговые аспекты инвестиций.
14. Раскрыть финансовые риски и их управление.
15. Провести исследование конкретных инвестиционных проектов.
16. Провести анализ успешных и неудачных случаев.
17. Разработать рекомендации по выбору инвестиционных объектов.
Объект исследования: недвижимость как вид имущества.
Предмет исследования: инвестиции в недвижимость и ее оценка.















Глава 1. Теоретические аспекты инвестирования в недвижимость
1.1. Определение инвестиций в недвижимость

Инвестиционная деятельность напрямую влияет на развитие экономики страны, повышает стабильность и социальное благосостояние. Существует тесная взаимосвязь между инвестициями и сбережениями населения. Следовательно, инвестиции, в свою очередь, откладываются для будущего потребления или создания резервов. Этот термин имеет большое количество определений в мире. Это связано с развитием экономических школ, появлением новых тенденций и приоритетом одних компонентов над другими в разное время [5].
Кроме того, в контексте расширения воспроизводства основных фондов возникает интерес к инвестированию и ротации компонентов на всех этапах. Изучение различных этапов движения инвестиций привело к формированию двух методов определения его экономической сущности: затратного и ресурсного.
Согласно затратному подходу, инвестиции определяются как затраты на восстановление, увеличение и усовершенствование основных средств. Ресурсный подход основан на выделении специального компонента - ресурсов. Понимание инвестиций основано на средствах, используемых для воспроизводства основных фондов.
Инвестиции в западной экономической литературе рассматриваются как единство двух аспектов: ресурсов (капитальной стоимости) и инвестиций (издержек). Этот метод находится наиболее четко отражен в трудах Кейнса. Он считал, что инвестиции - это часть дохода в течение определенного периода, а не для потребления, то есть текущее увеличение стоимости капитальных благ, вызванное производственной деятельностью в течение определенного периода. Это определение не является исчерпывающим, в нем четко различаются два аспекта инвестиций: ресурсы (накопление для накопления дохода) и инвестиции, обеспечивающие прирост капитала (использование ресурсов).
Вообще говоря, под инвестициями следует понимать любое имущество, основной целью которого является удовлетворение будущих потребностей, для чего оно инвестируется в различные секторы экономики с целью получения определенной прибыли.
Характеристиками инвестиций являются:
- потенциал получения дохода;
- инвестиционный процесс, который предполагает преобразование части капитала в альтернативные активы;
- целенаправленный подход;
- объектом инвестирования является инвестор;
- при инвестировании всегда существуют риски, которые зависят от различных факторов.

1.2. Риски и возможности в сфере недвижимости

По нескольким причинам анализ рисков в управлении недвижимостью приобрел особую актуальность [18].
Прежде всего, этот тип объектов является объектом долгосрочного потребления, и экономическая ситуация, социальные законы, социальные и технологические разработки, потребности пользователей и атрибуты самого объекта претерпели значительные изменения в течение его жизненного цикла.
Как правило, срок службы установки намного превышает срок службы продукта или услуги. Таким образом, на протяжении всего жизненного цикла, в соответствии с меняющимися требованиями потребителей и законодательства, объект претерпевает несколько капитальных ремонтов или реконструкций.
Под влиянием научно-технического прогресса, когда появляются новые продукты, увеличивается стоимость инженерных и природных ресурсов, значительно сокращается жизненный цикл недвижимости, а требования к эффективности использования значительно повышаются. Можно сказать, что именно неопределенность будущего рынка и его разнообразие влияют на принятие решений в области управления недвижимым имуществом [2].
Недвижимость несет в себе все риски различных типов - финансовые, политические, технологические, экономические (рыночные), экологические. Экономические риски должны включать в себя как возможность изменений рыночного спроса и предложения, так и низкую ликвидность объектов при проведении с ними различного рода сделок [5].
Наконец, необходимо поговорить о правовых ограничениях на характер использования недвижимости: при строительстве, реконструкции, уничтожении, повторном использовании, сдаче в аренду и продаже.
Желательность внедрения профессионального менеджмента определяется основными факторами - рисками и выгодами с точки зрения бенефициара (так называемые вопросы должной осмотрительности). Наиболее популярным рынком для инвесторов в экспорт считается покупка существующего объекта или приобретение прав на земельный участок с последующим размещением желаемого объекта. В этом случае инвестор может напрямую приобрести активы или права на них: акции, паи, закрепляющие право собственности инвестора на имущество, в котором он заинтересован.
В практике рыночных отношений в сфере недвижимости обычно проверяются следующие составляющие:
- недействительная транзакция;
- несоблюдение условий транзакции;
- скрытые обстоятельства и вероятность их возникновения;
- неправильное определение цены транзакции;
- потеря активов после совершения сделки.

1.3. Инструменты инвестирования в недвижимость

В условиях стремительного роста инфляции вопрос о том, как не потерять свои сбережения и куда инвестировать, стал особенно важным. Одним из самых популярных вариантов сбережения денег является инвестирование в недвижимость.
К наиболее распространенным инструментам инвестирования в недвижимость относятся:
1.Увеличение капитала. Используя грамотный бизнес-метод использования финансов и недвижимости, можно приумножить первоначальные инвестиции, поскольку цены на жилые и нежилые объекты обычно со временем растут.