Государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним

Несмотря на однозначную позицию законодателя, споры об определении правового значения государственной регистрации не утихают в юридических кругах. Во многом это связано с тем, что правовые нормы, регулирующие вопросы государственной регистрации, не всегда однозначны.
Так, в ст. 131 ГК РФ отмечается, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации государственными органами, ее осуществляющими.
Буквальное толкование данной нормы позволяет сделать вывод, что государственная регистрация имеет правоподтверждающий характер.
Однако это противоречит п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, согласно которой, право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает, изменяется и прекращается в момент внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (далее по тексту – ЕГРН). Следовательно, по смыслу ст. 8.1 ГК РФ, государственная регистрация имеет правосоздающий характер. Как указывает М. С. Огородников, регистратор, внося запись о праве в государственный реестр, опирается на уже заключенные договоры и иные аналогичные документы, которые как раз-таки и носят правосоздающий характер. Следовательно, право собственности на недвижимость возникает в момент заключения договора и только потом уже возникшее право подлежит внесению в ЕГРН, что обеспечит публичную достоверность этого права.
Данное положение поддерживает и М. Г. Масевич, отмечая, что цель государственной регистрации – охранять право собственности и гарантировать достоверность сведений об имуществе .
Таким образом, сущностное значение государственной регистрации как раз и состоит в подтверждении права и представляет собой механизм, направленный на признание права собственности на недвижимое имущество в соответствии с требованиями законодательства.
В данном случае государству, в лице государственных органов, предоставлена именно охранительная функция, поскольку регистрация – это рычаг регулирования, который гарантирует соблюдение прав и интересов субъектов имущественного оборота.
В соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. О характере проведения процедуры государственной регистрации прав на недвижимость высказался Конституционный суд Российской Федерации, указав в своем Определении от 18 июля 2019 г. № 1966-О, что данные действия носят формальный характер и создают возможности для государственной и судебной защиты участников сделок, поскольку подтверждают со стороны государства юридическую силу представленных на регистрацию документов о правах на недвижимость .
В подтверждение позиции Конституционного Суда Российской Федерации Верховный Суд Российской Федерации в деле № 5-КГ19-196Г от 26 ноября 2019 г. подчеркнул функцию государственной регистрации недвижимости как гаранта надлежащего исполнения сторонами сделки своих обязательств, способствующего повышению стабильности гражданского оборота недвижимости.
При этом, как указал Верховный Суд Российской Федерации, государственная регистрация не касается содержания конкретного гражданского права, не влияет на право сторон заключать определенные сделки, их равенство, свободу воли и имущественную самостоятельность .
Таким образом, с точки зрения позиции высших судебных инстанций, правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию документов осуществляется уполномоченным органом в пределах формального анализа в соответствии с нормами законодательства о государственной регистрации.
Анализ отдельных положений Федерального закона № 218-ФЗ показывает, что государственный регистратор прав достаточно в сжатом пределе осуществляет правовую экспертизу документов. Например, при поступлении документов на регистрацию перехода права собственности, представленный договор купли-продажи исследуется только на согласование сторонами предмета и цены заключенного договора, а также исполнения продавцом своего обязательства по передаче недвижимого имущества покупателю .
В связи с чем остается открытым вопрос: осуществляется ли органом регистрации прав полная проверка содержания представленных для проведения государственной регистрации объекта недвижимости документов на их соответствие законодательно установленным требованием, поскольку при сдаче документов в регистрационный орган субъекты возлагают на орган проверку «юридической чистоты» и законности совершенной сделки.
Однако, исходя из законодательного регулирования проводимая регистрирующим органом правовая экспертиза представленных для проведения государственной регистрации объекта недвижимости сводиться только к формальной проверке наличия представленных документов в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ, а в отдельных случаях исключается и полная правовая экспертиза.
Отдельно стоит отметить, что сфера государственной регистрации не стоит на месте и постоянно реформируется. Так, исследователями, в частности, анализируются нововведения в области регистрационного законодательства и отмечаются такие достоинства как возможность подачи заявления для осуществления регистрационных действий не только посредством личного обращения, но и через информационно-телекоммуникационную сеть «Интернет» на официальном сайте регистрирующего органа или через портал Государственных услуг, а также сокращение сроков регистрации прав .
Действительно, со вступлением в силу Федерального закона от 30 апреля 2021 г. № 120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» , реализуется проект цифровизации проведение процедуры государственного кадастрового учета и государственной регистрации под названием «Стоп-бумага». Как указывает пресс-центр Росреестра РФ данный переход на безбумажный документооборот позволит «оптимизировать процесс и сократить сроки предоставления услуг».
Следовательно, процедура «Стоп-бумага», а также подача документов в электронном виде, позволяет упростить порядок проведения учетно-регистрационных действий с недвижимым имуществом, а также приводит к сокращению сроков государственного кадастрового учета и государственной регистрации, что подтверждается статистикой на примере города Москвы.