Провести оценку рыночной стоимости методом сравнительного анализа продаж недвижимости

Введение

В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций. Следует отметить, что объекты недвижимости характеризуются, как правило, большим количеством различных параметров. Для их сравнительного анализа необходимо использовать экономико-математические методы. Число объектов недвижимости в стране и даже в отдельном регионе очень велико. Следовательно, для оперативного получения и обработки информации об объектах недвижимости необходимо использовать современные компьютерные системы, включая сети передачи данных. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться. В настоящее время рынок недвижимости в России находится в начальной стадии своего развития. Сейчас на рынке недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. На рынке недвижимости уже появляются и свободные земельные участки. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.
Для достижения максимально точной оценки недвижимости необходимо использовать три основных метода: затратный, доходный и сравнительного анализа продаж. Эти методы рассмотрены в данной выпускной квалификационной работе на конкретных предложенных примерах.

 
Отчет об определении рыночной стоимости квартиры

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
Оценочная фирма ООО «Лабириум – консалтинг»


ОТЧЕТ № ЖД/18-17
от 27 июня 2018 года

Об определении рыночной стоимости индивидуального жилого дома, общей площадью 359 кв. м., расположенного по адресу: Иркутск, микрорайон еровский, д. 28/6, кв. 25.

по состоянию на 27 июня 2018 года


Исполнитель: Оценочная фирма «Сапфир»
Заказчик: Юркина Вера Николаевна




 
СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО

Уважаемый Максим Александрович!
В соответствии с Договором об оказании услуг по оценке рыночной стоимости имущества № 2016-567/37 от 17 марта 2016 года, ООО «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ» (Исполнителем) произведена оценка недвижимого имущества, указанного в Приложении № 2 к Договору об оказании услуг по оценке рыночной стоимости имущества от «17» марта 2016 года № 2016-567/37 квартиры, общей площадью 22,6 кв. м, кадастровый номер: 38:36:000026:10671, расположенной по адресу: г. Иркутск, мкр-н Ершовский, д. 28/6, кв. 25.
 
1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Задание на оценку объекта недвижимости

Далее приводится Задание на оценку в соответствии с Приложением № 1 к Договору об оказании услуг по оценке рыночной стоимости имущества № 2016-567/37 от 17 марта 2016 года.
Заказчик: Акционерное общество «Республиканский социальный коммерческий банк».
Исполнитель: Общество с ограниченной ответственностью «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ».
Объект оценки: недвижимое имущество, указанное в Приложении № 2 к Договору об оказании услуг по оценке рыночной стоимости имущества от «17» марта 2016 года № 2016-567/37.
Право собственности Правообладатель АО БАНК «РСКБ»
ОГРН 1027739435646 от 23.10.2002 г. (свидетельство о государственной регистрации права от 31.12.2015 № 38/38/001-38/001/048/2015-4670/4).
Ограничения (обременения) права: не зарегистрировано.
Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки.
Предполагаемое использование результатов оценки: для использования при определении цены для совершения сделки или иных действий с Объектами оценки, в том числе при совершении сделок купли- продажи, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений.
Вид оценки: рыночная стоимость.
Дата оценки: «17» марта 2016 года.
Срок проведения оценки: «17» марта 2016 года – «04» апреля 2016 года.
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка: на усмотрение Исполнителя (должны содержаться в отчете об оценке).

1.2. Сертификация оценки

Составивший представленный отчет эксперт удостоверяет правомерность следующих положений.
1. Экспертом использованы только факты, соответствующие действительности, в пределах тех сведений, которыми он располагал на момент оценки.
2. Все материалы, выводы и заключения отчета действительны в пределах лимитирующих условий и ограничений, приведенных далее в отчете.
3.Эксперт не имеет никакой корыстной заинтересованности или зависимости от представленного им результата оценки.
4.Процедура оценки и содержание отчета соответствуют Федеральному Закону
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», постановлениям правительства Российской Федерации, Госстроя и Госкомстата, а также стандартам оценки.

1.3. Лимитирующие условия и ограничения

Сертификация оценки, приведенная в п.1.3, подразумевает выполнение следующих условий и ограничений:
1. Точка зрения эксперта, представленная в настоящем отчете, является объективной.
2. Исполнитель оценки требует от Заказчика соблюдения конфиденциальности в отношении настоящего отчета. Передача Заказчиком информации, содержащейся в отчете, третьим лицам допускается только с согласия Исполнителя. В свою очередь, Исполнитель обязуется соблюдать условие конфиденциальности использования данных, полученных в процессе оценки.
3. Эксперт не несет ответственности за достоверность представленной ему Заказчиком информации.
4. В соответствии с настоящим отчетом от эксперта не требуется выступать в суде или давать показания, за исключением случаев, когда это предусмотрено действующим Законодательством Российской Федерации.
5. Эксперт не принимает на себя обязательств по установлению прав собственности на недвижимость.
6. Эксперт не несет ответственности за оценку скрытых дефектов зданий и сооружений, которые нельзя обнаружить путем ознакомления с предоставленной технической документацией и осмотра объектов.
7. Величина определяемой рыночной стоимости объектов недвижимости действительна на указанную в отчете дату оценки.
При изменении Заказчиком даты оценки необходим пересчет стоимости объектов недвижимости по дополнительному соглашению.
8. В рамках настоящего отчета от эксперта не требуется устанавливать обязательства имущественного страхования оцениваемых зданий и сооружений.

1.3. Сведения об экспертах, проводивших оценку

Эксперты, участвующие в работе, получили профессиональное образование в области оценочной деятельности. В работе принимали участие следующие эксперты- оценщики:
ФИО студента



 
2. БАЗОВЫЕ ПОНЯТИЯ И ТЕХНОЛОГИЯ ОЦЕНКИ

2.1. Базовые понятия стоимости объекта недвижимости

Процедура оценки стоимости объекта оценки включала в себя следующие этапы:
Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку – на данном этапе было получено задание на оценку, определяющее объект оценки и имущественные права на него, цель оценки, предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения, вид стоимости, дату оценки, срок проведения оценки, допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.
Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки – на данном этапе был проведен сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика д