Оценка рыночной стоимости складского помещения

Введение

Оценка стоимости недвижимости актуальна сейчас и будет актуальна до тех пор, пока будет существовать собственность. В настоящее время в России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, и с каждым годом количество граждан, предприятий и организаций, участвующих в операциях с недвижимостью, увеличивается.
С недавних пор, для совершения многих операций с недвижимостью, стало обязательным заключение оценщика, и оценка для залогового обеспечения – один из наиболее актуальных аспектов практического использования теории оценки, т.к. является одним из наиболее востребованных видов услуг на рынке оценки.
При выборе объектов для залогового обеспечения наиболее привлекательны объекты недвижимости. Эта «привлекательность» объясняется надежностью объекта залога как в физическом показателе — невозможностью его перемещения, так и в юридическом — обязательна государственная регистрация (наличие, обременения залогом, не позволяет осуществлять реализацию объекта без информирования Залогодержателя).
Ошибки в оценке залога достаточно дорого обходятся банку, причем к негативным последствиям приводят ошибки как в одну, так и в другую сторону. Переоцененный залог может привести к потерям при дефолте, недооцененный – к ограничению объема кредитования (во всяком случае, во многих банках) и соответственно приводит к недополучению доходов. Таким образом, больше всех в объективной оценке стоимости предмета залога заинтересован банк, не смотря на распространенное мнение о том, что банку выгодно занижать стоимость.
Целью данной курсовой работы является:
1) Закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы, проведения расчетов по определению стоимости недвижимости;
2) Оценка рыночной стоимости складского помещения, расположенного в районе средней отдаленности, для залогового обеспечения.
Главная задача - научится применять на практике знания, полученные в процессе обучения.
Основными этапами данной работы являются:
1. Описание объекта оценки и его окружения
2. Определение его рыночной стоимости всеми общеустановленными подходами: сравнительным, затратным и доходным
3. Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами, и вывод итоговой стоимости объекта оценки.
4. Обоснование основных выводов и результатов

1. Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности
рыночный стоимость недвижимость
Понятие «недвижимость» включает достаточно широкий ассортимент объектов. В него входят объекты недвижимости торгового, офисного, складского назначения, объекты, используемые предприятиями сферы услуг (автосалоны и автосервисы, автомойки, гостиницы и т.п.); производственные объекты (цеха и корпуса заводов и т.п.). Все вышеперечисленные объекты могут рассматриваться собственниками в качестве залога, выступающего в виде обеспечения по кредитной сделке.
Отношения, возникающие при осуществлении субъектами оценочной деятельности своих профессиональных функций в Российской Федерации, регулируются целым рядом законов, нормативно-правовых актов, методических и рекомендательных документов.
Основным и обязательным для всех оценщиков является Федеральный закон «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ от 29.07.1998, который регламентирует общие принципы профессиональной деятельности оценщиков. Регламенту этого закона должна соответствовать независимая оценка недвижимости, бизнеса, транспортных средств, машин, оборудования, прочего движимого имущества и определение размера причиненного имуществу ущерба.
Также все специалисты оценочной профессии в своей работе руководствуются тремя Федеральными стандартами оценки (ФСО), утвержденными Минэкономразвития России, и предъявляющими правовые требования к порядку осуществления оценочных действий:
 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)».
 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)».
 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)».
Кроме того свой регламент существует еще и в саморегулируемых организациях оценщиков (СРОО) – некоммерческих организациях, которые контролируют и регулируют деятельность специалистов оценочной сферы – своих членов. А поскольку каждый оценщик должен являться членом кокой-то одной СРОО (иначе, согласно закону «Об оценочной деятельности», он не имеет права осуществлять свою профессиональную деятельность), то соблюдение таких устанавливаемых дополнительно правил становится еще одним правовым требованием к субъектам оценочной деятельности.
С учетом значительной роли СРОО в работе оценщиков, особую актуальность приобретают еще 2 Федеральных закона: «О саморегулируемых организациях» от 01.12.2007 № 315-ФЗ и «О некоммерческих организациях» от 12.01.1996 № 7-ФЗ.
Основными нормативными документами, регламентирующими залог объектов недвижимости, являются:
- Гражданский кодекс РФ, Часть первая;
- Земельный кодекс РФ;
- Федеральный закон «О государственной регистрации прав на движимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ;
- Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Существует несколько видов стоимости объектов оценки:
1. Рыночная стоимость – вероятная цена объекта при отчуждении на открытом рынке при соблюдении условий: наличие конкуренции, разумные действия участников сделки при наличии полной информации об объекте, отсутствие чрезвычайных обстоятельств;
2. Инвестиционная стоимость определяется доходностью конкретного лица при наличии инвестиционных целей;
3. Ликвидационная стоимость – цена отчуждения в срок экспозиции, величина которого меньше нормативного срока экспозиции;
4. Кадастровая стоимость.
Оценочная деятельность - это сфера самостоятельного предпринимательства, направленного на оценку объектов оценки. Объектами оценки являются любые объекты прав, участвующие в обороте, а именно:
1. Природные ресурсы
2. Финансовые активы
3. Имущественные права
4. Недвижимость
5. Машины и оборудование
6. Транспортные средства
7. Интеллектуальная собственность
8. Бизнес или предприятия в целом
9. Инвестиционные проекты
10. Основные средства предприятия
11. Иные объекты гражданских прав в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Выделяют обязательную и добровольную (инициативную) оценку. Законодательство определяет необходимость обязательной оценки в следующих случаях:
- Передача объектов в аренду, в доверительное управление;
- Приватизация;
- Использование объектов в собственности государства в качестве залога;
- Продажа, иное отчуждение объектов в собственности государства;
- Переуступка обязательств, связанных с объектами в собственности государства;
- Использование объектов для вклада в уставные капиталы;
- Решение спорных ситуаций по стоимости;
- Ипотечное кредитование;
- Составление брачных контрактов, раздел имущества супругов;
- Изъятие собственности для государственных, муниципальных нужд;
- Решение спорных ситуаций по величине налогооблагаемой базы.
Добровольная (инициативная) оценка выполняется в ситуациях, не предусмотренных законодательством.
Субъекты деятельности по оценке:
1) Оценщики – специалисты (физические и юридические лица), правомочные осуществлять деятельность по оценке.
Требования к деятельности физических лиц:
- Действия в полном соответствии законодательству РФ;
- Регистрация индивидуального предпринимателя государством;
- Образование, подтвержденное документом.
Требования к деятельности юридических лиц:
- Действия в полном соответствии законодательству РФ;
- Регистрация юридического лица государством;
- Работа в штате компании сотрудников, для которых компания является основным местом работы;
- Образование персонала, подтвержденное документом.
Каждый оценщик обязан повышать квалификацию с периодичностью не реже одного раза в три года, заключать договора страхования ответственности при нанесении убытков третьим лицам в процессе деятельности.
2) Заказчики (потребители услуг оценщиков) – любые юридические и физические и лица, заключившие договор на услуги по оценке недвижимости, иных объектов.
3) Государственный орган, регулирующий деятельность по оценке.
Функциями государственных органов регулирования оценочной деятельности являются:
- Контроль над осуществляемой деятельностью;
- Регулирование деятельности;
- Координация деятельности, осуществление взаимодействие с органами власти;
- Согласование новых разработок по осуществлению деятельности, стандартов;
- Согласование требований к образовательным учреждениям, выполняющим профессиональную подготовку оценщиков.
4) Саморегулируемые организации оценщиков (СРОО), выполняющие функции: Защита интересов специалистов; Повышение уровня подготовки оценщиков; Участие в разработке программ по обучению оценщиков; Разработка методик, стандартов оценки; Разработка системы контроля качества выполнения оценочной деятельности.
Права оценщика:
1. Определять, применять действующие методы оценки;
2. Требовать от заказчика