Договор купли-продажи недвижимости.

Введение
Актуальность темы работы обусловлена тем, что договорные действия, в процессе совершения
которых происходит передача права собственности на имущество от одной стороны к другой,
2
наиболее часто фиксируются договорами купли-продажи. В системе регистрации прав на
недвижимое имущество наблюдаются существенные изменения, направленные на повышение
эффективности государственной деятельности в области регистрации прав. Известно, что, помимо
государственной регистрации, действует система учета объектов недвижимости, именуемая
кадастром недвижимости. Кадастр недвижимости касается не прав на объекты, а самих объектов.
Так же тема работы актуальна в силу того, что самой распространенной сделкой, направленной на
отчуждение и приобретение недвижимого имущества, является договор купли-продажи жилого
помещения.
Объектом данной работы являются общественные отношения, возникающие в связи с
заключением договора купли-продажи недвижимости.
Предметом работы являются нормы действующего законодательства, регламентирующие
договор купли-продажи недвижимости, практика их применения, а так же научная и учебная
литература по теме работы.
Задачами работы ставится:
• проанализировать общие положения о договоре купли-продажи недвижимости;
• изучить требования к договорам купли-продажи недвижимости;
• рассмотреть регистрацию договора купли-продажи недвижимости;
• исследовать форс-мажор и его последствия для договора купли-продажи недвижимости.
Работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.
1. Правовое регулирование и регистрация договора купли-продажи недвижимости
1.1. Общие положения о договоре купли-продажи недвижимости
Предметом договора продажи недвижимости (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ ) могут быть
земельные участки и иные вещи, относящиеся к недвижимости (ст. 130 ГК РФ), а именно:
- здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения,
машино-места, границы которых описаны в установленном законодательством о государственном
кадастровом учете порядке, и иные прочно связанные с землей вещи, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, то есть вещи, являющиеся недвижимыми в
силу своих природных свойств;
- вещи, не соответствующие упомянутым признакам, но в силу прямого указания закона
подчиненные режиму недвижимых вещей, такие как подлежащие государственной регистрации
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и прочее.
Участки недр несмотря на то, что в силу закона они отнесены к недвижимым вещам, предметом
договора продажи недвижимости быть не могут.
Недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый
недвижимый комплекс. Согласно ст. 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает
совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые
3
либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или
технологически. Примерами таких объектов являются железные дороги, линии электропередачи,
трубопроводы и другие линейные объекты (п. 39 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N
25).
Купля-продажа недвижимости регулируется специальными положениями параграфа 7 главы 30 ГК
РФ. В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые
вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат
государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими
государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
С 1 января 2017 г. отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории РФ
государственной регистрации прав на недвижимое имущество, регулируются Федеральным
законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон
N 218-ФЗ).
Так, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного
документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости
влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).
Условие о предмете в договоре продажи недвижимости должно отвечать требованиям ст. 554 ГК
РФ: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить
недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные,
определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном (земельных)
участке (участках) либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в
договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным
сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Для договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых
проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым
помещением после его приобретения покупателем, существенным условием является перечень
этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК
РФ).
По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя
предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ), за исключением прав и
обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (ст. 559 ГК РФ).
Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг
продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также
принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств
индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.
Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие
соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не
установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия
обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него такого
разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед
4
кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед
кредиторами солидарную ответственность.
В соответствии со ст. 28 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация перехода прав на
недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН. Форма выписки, состав включаемых в
нее сведений, а также требования к ее формату в электронной форме определяются в
соответствии со ст. 62 Закона N 218-ФЗ.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по
подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать
недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и
подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях,
предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения
обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
Договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества включены в предусмотренный ч.
2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ перечень оснований для осуществления государственной регистрации
прав. Государственная регистрация перехода права собственности при отчуждении недвижимости
на основании договора осуществляется по заявлению сторон договора (п. 3 ч. 3 ст. 15 Закона N
218-ФЗ).
Если основанием для государственной регистрации перехода права является нотариально
удостоверенная сделка, заявление о государственной регистрации может быть подано как любой
стороной нотариально удостоверенной сделки, так и нотариусом либо его работником (п. 5 ч. 3 ст.
15 Закона N 218-ФЗ).
Можно выделить следующие взаимосвязанные признаки: во-первых, недвижимость
(недвижимое имущество) - это вещь, т.е. предмет материального мира, который предназначен
удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Иные виды
имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни
в силу указания закона; во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно
связано с землей; в-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба
его назначению невозможно (обозначен критерий, использование которого