На выбор из списка (главное актуальная)

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Настоящая работа посвящена вопросам гражданско-правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества. Актуальность данной темы обусловлена необходимостью анализа правового регулирования и практики применения норм в сфере отношений купли-продажи недвижимости.
Постепенный переход к рыночной экономике привел к получению значительных результатов. Так, в настоящее время большая часть недвижимого имущества приватизирована и участвует в гражданском обороте как объект частной собственности.
Граждане, а также юридические лица могут свободно распоряжаться принадлежащими им объектами недвижимости, с учетом установленных законодательством ограничений.
На сегодняшний день правовое регулирование участия жилых помещений в обороте составляет Гражданский кодекс РФ (далее ГК РФ). Значительное место в данном вопросе занимают и нормы Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ).
В ходе реализации правоотношений, которые возникают в области купли-продажи недвижимости, возможно возникновение определенных проблем и в теории и в практике.
Важность выбранной для исследования темы основана на том, что в последние несколько лет договор купли-продажи недвижимости в нашей стране в связи с экономическим ростом, а также ростом показателей предпринимательства, приобретает все большее значение.
Злободневность темы также подтверждается тем, что многочисленные факторы оказывают влияние на правовую природу таких сделок.
К таким факторам относится принадлежность недвижимости частному лицу (физическому или юридическому) или государству; отнесение недвижимого имущества к какому-либо из видов и др.
Таким образом, актуальность рассматриваемых в данной работе вопросов не вызывает сомнений. Об этом свидетельствуют примеры из судебно-арбитражной практики, а также многочисленные работы, посвященные рассмотрению данного вопроса, поэтому, говорить о том, что данный вопрос не исследован должным образом – не приходиться. Тем не менее, проблемы, связанные с существованием и применением данного весьма сложного правового института остаются.
Степень научной разработанности темы исследования. Теоретическую основу исследования составили работы таких ученых-юристов, как Т.Е. Абова, М.И.Брагинский, Е.С. Болтанова, О.А. Беляева, В.В.Витрянский, А.Н. Гуев, Е.В. Довлатова, А.Ю. Кабалкин, А.П.Сергеев и др.
Нормативно-правовой базой исследования являются: Конституция РФ, федеральные законы, нормативные правовые акты Президента и Правительства РФ, иные нормативные акты, судебная практика.
Целью курсовой работы является рассмотрение особенностей правоотношений возникающих из договора купли-продажи недвижимости.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- рассмотреть правовую природу договора купли-продажи недвижимости;
- выделить общие положения о договоре купли-продажи недвижимости;
- дать классификацию договоров купли-продажи недвижимости;
- представить особенности купли-продажи жилых и нежилых помещений как вида договора купли-продажи недвижимости.
Объектом исследования являются правоотношения, вытекающие их договоров купли-продажи в сфере недвижимости.
Предметом исследования является правовое регулирование договоров купли-продажи недвижимости.
Методологической основой данной работы является системный подход к исследуемому объекту, диалектический метод научного познания, а также, логический, сравнительно-правовой и другие частные методы.

ГЛАВА 1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ И ОБЩЕЕ ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Правовая природа договора купли-продажи недвижимости

В настоящее время договоры вошли в практику регулирования различных общественных отношений. Современные гражданские правоотношения немыслимы без такой основополагающей конструкции, как договор. Развитие договора как особой категории происходило еще в древние времена, когда люди осознали необходимость в регулировании отношений между собой посредством определенных правовых моделей. Именно договоры и стали такими моделями. В последнее время в России стал набирать обороты процесс повышения роли договора .
Договорное регулирование общественных отношений в современный период характеризуется:
1) появлением новых типов и видов договоров в различных отраслях права;
2) развитием и трансформацией договоров, имевших место в советском гражданском и других отраслях советского права;
3) «разархивацией» договоров, известных дореволюционной цивилистике (договор контокоррента, застройки);
4) заимствованием и адаптацией в отечественном праве зарубежных договорных конструкций;
5) появлением новых непоименованных договоров.
Правовой природой договора понимается совокупность квалифицирующих особенностей или признаков, которая позволяет определить место и функции конкретного правового явления в системе. Определение правовой природы явления – это определение его сущности и соотнесения его с существующими правовыми институтами, а также связи с конкретными нормами соответствующей отрасли права. Вместе с тем, следует отметить, что понятие «правовая природа» представляется многим универсальным, и часто используется в качестве замены слову «сущность» . Следует указать на то, что, несмотря на достаточно подробное исследование категории «договор», тема правовой природы договора до сих пор вызывает дискуссии среди ученых.
Для понимания правовой природы договорных отношений, прежде всего, стоит обратиться к понятию договора в целом. По мнению Д.И. Мейер договор выступает как юридическое отношение, в котором один субъект имеет право на действие другого субъекта. На такой же позиции к понятию договора стоял и Г.Ф.Шершеневич . Однако стоит отметить, что в параграфе 15 «юридические сделки» своей книги, Г.Ф.Шершеневич указывал более подробно признаки юридической сделки, а именно договор это, прежде всего, выражение воли лица на возможность заключения сделки, при этом, отмечая, что речь идет о добровольной и сознательной воли .
Таким образом, важное значение в определении договора имеет наличие обоюдной добровольной и сознательной воли, а также согласие воль.
Содержание каждого договора определяется набором признаков, характеризующих конкретную группу обязательственных отношений. Главенствующее значение среди прочих признаков занимает воля его субъектов, которая получила свое практическое воплощение через свободное волеизъявление. Договорная свобода дает право участникам гражданско-правового оборота вступать в широкий круг правоотношений, регулируемых гражданско-правовыми нормами, при этом не только в двусторонние, но и в многосторонние отношения.
В соответствии со ст. 35 Конституции РФ каждый гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности». Общественные отношения относительно владения, пользования и распоряжения разнообразными вещами, их правовое регулирование, зависит во многом от экономического назначения, этих вещей. Правовое регулирование основано на их ценности, общественных интересах и т.д.
Поэтому большое практическое, а не только теоретическое значение имеет научная классификация объектов гражданских правоотношений. Данная классификация является неким ориентиром, который применяется при выявлении правового режима определенного имущества, а также при определении содержания и объема прав и обязанностей участников гражданских правоотношений .
Одной из центральных категорий, которая присутствует в гражданском праве, является недвижимость. Однако, как справедливо отмечено в современной юридической литературе, «недвижимость - это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое» .
Недвижимые и движимые вещи делятся, основываясь на естественных свойствах. Движимые вещи перемещаются свободно и бывают индивидуально - определенные и родовые. А недвижимые – не перемещаются, они индивидуально - определенные и незаменимые.
Во-первых, объекты недвижимости, это объекты естественного происхождения – земельные участки и участки недр. В законах по природным ресурсам немного по-другому представляют данные объекты относительно права собственности. Например, в законе о недрах «объектом государственной собственности недра в целом как часть земной коры, которые расположены ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов, и простирается до глубин, которые доступны для геологического изучения и освоения, в пределах территории Российской Федерации, ее континентального шельфа и морской исключительной зоны».
Во - вторых, недвижимость включается в себя прочно связанные с