Понятие и содержание правовой экспертизы объектов недвижимости

Введение

Актуальность. В наши дни правовая экспертиза недвижимости - это обязательный этап сделки купли-продажи, который нужен покупателю для того, чтобы избежать возможные проблемы и претензии прежних собственников. Не исключено, что некогда нарушенные права собственников могут принести неприятности и денежные потери.
Правовая экспертиза – это изучение документов, направленное на установление фактов являющихся бесспорными основаниями для возникновения, наличие, перехода, прекращении обременения прав на недвижимое имущество. При данной процедуре проверяются отдельные фрагменты и весь документ. Берется во внимание правовая составляющая и определяется, насколько содержание соответствует заявленным целям.
Эксперт дает оценку документу, который появился в результате гражданских отношений между частными лицами или участвует в процессе документооборота юридического лица.
Предметом исследования выступают давно подписанные бумаги, договора на стадии заключения или подготавливаемые контракты.
Правовая экспертиза документов состоит из таких этапов:
1. Изучение пунктов документа на предмет соответствию законов страны.
2. Правовая оценка смыслового содержания.
3. Определение правильности оформления бумаг согласно нормам законодательства.
4. Выявление рисков для клиента.
Составление рекомендации по необходимым изменениям в документе.
Цель правовой экспертизы - это получение подтверждения чистоты объекта недвижимости еще до приобретения и выявление рисков, связанных с утратой прав собственности.
Для того, чтобы собственники приобретаемых объектов недвижимости были уверены в выборе квартиры или другого объекта недвижимости, независимые юристы проводят специальную проверку пакета документов, предоставляемого на регистрацию сделки.
Изучением правовой экспертизы объектов недвижимости занимались такие ученые как: Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, И.Х. Наназашвили и др.
Объектами исследования являются процессы и результаты научной, нормотворческой и правоприменительной деятельности в сфере правовой экспертизы объектов недвижимости.
Предметом исследования является содержание правовой экспертизы объектов недвижимости.
Цель исследования - изучить понятие и содержание правовой экспертизы объектов недвижимости.
Для достижения поставленной цели в процессе исследования ставились и последовательно разрешались следующие основные задачи:
 изучить сущность правовой экспертизы объектов недвижимости;
 рассмотреть правовую экспертизу недвижимости, выявить риски;
 раскрыть отличительные черты правовой экспертизы недвижимости от иных видов правовой экспертизы;
 обосновать необходимость применения правовой экспертизы недвижимости на практике.
Методы исследования: всеобщий (диалектический), обязывающий рассматривать (изучать) объекты познания в их взаимной связи, обусловленности и развитии; общие (общенаучные) методы – формально логические (анализ, синтез, индукция, дедукция, аналогия, сравнение), социологические (исследование документов и опросы, проведенные в ходе исследования); частный (специальный) метод: метод толкования норм права.
Работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы.

1. Теоретические основы правовой экспертизы объектов недвижимости

1.1. Сущность правовой экспертизы объектов недвижимости

Сделки с недвижимостью – это система связанных между собой действий (проверка участников, документов, финансовых и других вопросов). Поэтому разобраться со всеми пунктами будет нелегко. Особенно это касается потенциального покупателя, который приобретает недвижимость впервые.
Чтобы исключить форс-мажорные ситуации, необходимо проводить экспертизу объектов недвижимости .
Правовая экспертиза – это действия юристов по изучению документации, касаемо недвижимости с целью определения возможных негативных последствий. Как правило, данная экспертиза проводится перед заключением сделки купли-продажи и направлена на:
Проверку документального подтверждения права собственности владельца и подлинности предоставляемой документации.
Проверку соблюдения норм законодательства, государственных стандартов и процедур в процессе строительства.
Перепроверку наличия или отсутствия ограничений, наложенных на объект недвижимости (арест, залог, другие обременения), споров или судебных тяжб.
Проведение анализа юридических и налоговых рисков заключения сделки.
Проверку соблюдения всех процессуальных сроков.
Проверку документации на соответствие действующему законодательству и правильности оформления.
Как можно видеть, правовая экспертиза при покупке квартиры заключается в том, чтобы понять будет ли выгодна сделка для покупателя.
Не стоит забывать и про проведение правового аудита, который состоит из нескольких этапов:
Запрос необходимых документов у собственника объекта юристами. В отдельных случаях юристы лично осматривают объект, чтобы удостоверится в отсутствии проблем. Также, возможность выезда юриста для общения с собственником объекта и обсуждение деталей.
После того как вся документация собрана, юрист проводит анализ с учетом государственных реестров, а также других независимых источников.
Составление правового заключения в письменном виде.
Предоставление правового заключения заказчику. При необходимости, юрист отвечает на все интересующие заказчика вопросы и проводит консультацию.
Правовое заключение – это мнение юриста, которое основывается на анализе информации, предоставленной по:
Объекту недвижимости;
Участникам сделки .
Как правило, такое заключение основывается на информации, полученной из официальных источников и предоставляется в письменном виде с рекомендациями юриста. Поэтому правовое заключение нацелено на помощь в принятии решения о заключении или не заключении сделки купли-продажи конкретного объекта недвижимости.
Однако, если в ходе правовой экспертизы квартиры будут найдены риски, у покупателя всегда имеется возможность застраховать риск утраты права собственности в страховой компании или отказаться от сделки.
Поэтому, проведя проверку квартиры на юридическую чистоту и обладая полной информации об объекте, вы ликвидируете негативные риски при заключении сделки.
Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть осложнены различными обстоятельствами. Поэтому для обеспечения прав и законных интересов граждан и юридических лиц, обратившихся за осуществлением этих действий, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) предусмотрел возможность приостановления кадастрового учета и (или) регистрации прав. Такое приостановление возможно как по инициативе государственного регистратора прав, так и по инициативе заявителей.
В статье 26 Закона о регистрации содержится подробный перечень оснований, по которым кадастровый учет и (или) регистрация прав могут быть приостановлены по решению государственного регистратора. Данный перечень включает 55 оснований, что существенно больше, чем в ранее действовавшем Законе о регистрации, утратившем силу с 01.01.2017 года.
Осуществление кадастрового учета и (или) регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в частности, в случае, если:
 лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости;
 с заявлением о кадастровом учете и (или) регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
 имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
 не представлены документы, необходимые для осуществления кадастрового учета и (или) регистрации прав;
 представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;
 форма и (или) содержание документа, представленного для Список литературы