«Организационные и правовые проблемы защиты прав на недвижимость»

Введение

Актуальность темы исследования. Недвижимое имущество, как объект защиты гражданских прав, является одним из наиболее больших ценностей, как для отдельной личности, так и для всего общества. В этой связи представляется необходимым на законодательном уровне обеспечить нормальное гражданско-правовое регламентирование правоотношений собственности на объекты недвижимости, которое позволяло бы уравновесить интересы государства и собственника. В настоящее время законы, которые регламентируют отношения собственности на недвижимое имущество, связаны с различным отраслями законодательства, во многом носят коллизионный характер, в связи с чем трудны в применении.
Законодательство в большинстве случаев включает неясные формулировки и недостатки в правовом регламентировании правоотношений собственности на недвижимость, что определяет неоднозначную оценку правовых норм со стороны судебных и иных правоприменительных органов. Сегодня злободневным остается вопрос разграничения арбитражными судами исков об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения (виндикационного иска) и исков о применении последствий недействительности ничтожной сделки, как о соотношении исков о признании и преобразовательных исков.
Отмеченные выше требования имеют различную правовую природу, хотя зачастую преследуют одну цель – возврат в собственность истцу определенного объекта недвижимого имущества.
Актуальность данной работы также обусловлена тем, что: во-первых, действующее законодательство (как нормы материального, так и нормы процессуального права) не даёт четкого определения злоупотребления правом, его форм, видов, а также какие способы злоупотребления правом может использовать недобросовестная сторона; во-вторых, современная судебная практика не всегда в силах отличить злоупотребление правом от смежных понятий, поскольку они являются очень схожими, а значит определить признаки, разграничивающие злоупотребление правом и правонарушение, довольно проблематично. Поэтому необходимо обобщить и систематизировать научные идеи, концепции, действующее законодательство для того, чтобы уметь с легкостью отличать злоупотребление правом от правонарушения при осуществлении судебной защиты права собственности на недвижимость.
Предметом исследования являются общественные отношения в сфере организационных и правовых проблем защиты прав на недвижимость, их реализация в правоприменительной практике.
Объектом диссертационного исследования являются нормы гражданского права, регулирующие организационные и правовые проблемы защиты прав на недвижимость.
Цель диссертационного исследования заключается в анализе организационных и правовых проблем защиты прав на недвижимость.
Задачами диссертационного исследования являются:
– исследовать эволюцию категории «недвижимость» в отечественном праве;
– рассмотреть правовую природу правоотношений, возникающих при обороте недвижимости;
– раскрыть организационные средства и методы защиты прав на недвижимость;
– проанализировать правовые средства и методы защиты прав на недвижимость;
– выявить проблемы правового регулирования и судебной защиты объектов недвижимости нежилого назначения;
– охарактеризовать судебный порядок признания прав собственников и иных законных владельцев на перепланировку, переоборудование и реконструкцию объектов недвижимости.
Методологической основой исследования являются логические приемы и операции (анализ, синтез, индукция и т.д.); различные (общие, частные и специальные) методы познания, в частности диалектический, системно-структурный, метод правового регулирования, сравнительно-правовой, функциональный, формально юридический.
Теоретической основой исследования являются труды таких авторов, как: Д.Д. Климанова, А.О. Петров, А.С. Корякина, М.О. Ходжоян, Я.В. Бацун, А.П. Дынько, Г.С. Вараксин, А.Д. Мезина, Е.А. Мотлохова, Э.Р. Шафикова, Е.С. Юлова, Е.Л. Полетаева, Е.И. Сычкова, Н.М. Голованов, И.А. Лукина, М.С. Гулина, К.В. Баландина и другие.
Нормативной основой исследования являются Конституция РФ , Гражданский кодекс РФ , Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» , иные нормативные правовые акты.
В диссертационном исследовании сформулированы и обоснованы теоретические положения и выводы, выносимые на защиту:
1. В целях усиления защиты прав собственника недвижимости поставлен и исследуется вопрос о критериях и признаках категории отдельных объектов недвижимости, понятия «объект недвижимости» как таковой. Определение понятия «перепланировка» и «нежилое помещение» применительно соотношения Жилищного и Градостроительного кодексов РФ.
2. Предложение закрепить в нормах ГК РФ новый способ защиты прав на недвижимость – иск об оспаривании государственной регистрации недвижимости.
3. Модернизация российского законодательства в области правового регламентирования оборота недвижимости характеризуется масштабными изменениями. Тем не менее, сохраняются пробелы и противоречия, препятствующие развитию стабильной экономики. Следовательно, требуется дальнейшая модернизация российского законодательства, направленная на охрану прав и интересов абсолютно всех участников гражданского оборота.
4. Практика показывает, что вне зависимости от прав третьих лиц на истребуемое взыскателем имущество в ЕГРП передача взыскателю вероятна лишь после удовлетворения искового заявления последнего, если освобождаемое в исполнительном производстве имущество находится во владении иного, нежели должник, лица.
5. Российская доктрина не отождествляет единый недвижимый комплекс с моделью единого объекта недвижимости, как это имеет место быть в странах германской правовой семьи, в частности Финляндии, Германии. Напротив, законодательство Латвии допускает возможность объединения совокупности вещей на земельном участке. Всеобщий ГК Австрии понимает под недвижимыми вещами вещи, которые размещены на земле, с таким намерением, что они на ней постоянно будут располагаться. Истоки австрийской и латвийской позиции нашли свое отражение при кодификации Французского ГК.
Напротив, английское право содержит понятие land, под которым понимаются не только земля, природные ископаемые, воды, деревья и другие растения, но и строения, прикрепленные к земле, и всякого рода предметы, расположенные на земле или принадлежащие к строению, при условии, что их отделение невозможно без существенного нарушения поверхности земли или строения в фискальных целях.
Структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, включающих шесть параграфов, заключения, списка нормативных актов, использованной литературы и материалов судебной практики.
В первой главе исследуется понятие права собственности и иных вещных прав на недвижимость. В ней, в частности рассмотрены эволюция категории «недвижимость» в отечественном праве, а также природа правоотношений, возникающих при обороте недвижимости.
Вторая глава посвящена общей характеристике средств и методов защиты прав на недвижимость, в частности исследованы организационные и правовые средства и методы защиты прав на недвижимость.
В третьей главе анализируется практика реализации гражданско-правовых способов защиты прав на недвижимость, в частности, выявлены проблема правового регулирования и судебной защиты объектов недвижимости нежилого назначения, а также исследован судебный порядок признания прав собственников и иных законных владельцев на перепланировку, переоборудование и реконструкцию объектов недвижимости.

 
ГЛАВА 1. Понятие права собственности и иных вещных прав на недвижимость

§1. Эволюция категории «недвижимость» в отечественном праве

Рассматривая такой вопрос, как определение категории «недвижимость», следует отметить, что в отечественном праве на сегодняшний день вокруг данного продолжаются многочисленные споры и высказываются различные мнения специалистов, учёных-теоретиков права и множества исследователей, работы которых посвящены рассмотрению и изучению категории «недвижимость».
До сих пор нет единого мнения, необходимо ли вообще такое понятие как «недвижимость». Возможно ли ограничиться такими понятиями, как «недвижимая вещь» и (или) «недвижимое имущество», каковы критерии и признаки данной категории. Либо все указанные понятия, закреплённые в российском законодательстве, в определении данном в п. 1 ст.130 ГК РФ, нужны в современном правовом поле.
Как отмечает Н.Ю. Шеметова, наличие дискуссий вокруг этого понятия, которые ведутся в правовой доктрине с момента его зарождения, в реальности вызвано не столько несовершенством правовой формулировки, сколько глубоким забвением за время господствования планового хозяйства и национализации земли концепций о вещных правах.
Действительно, национализация земли после 1917 г. (Земля стала «достоянием государства» и престала «быть предметом частного оборота») и отмена частной собственности, законодательно утвердило положение о том, что «деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено», что привело к отмене понятия «недвижимость» в частности, так и категории «вещных прав» в целом. В свою очередь разделение вещей на движимые и недвижимые является одним из главных элементов для определения свойств, классификации и понимания правоотношений.
Так, В.И. Синайский утверждал, что из числа деления вещей, либо имуществ, основное место сегодня занимает и деление их: а) на недвижимые и б) движимые». Данное утверждение классика российского права безусловно в прямую соотносится и с дореволюционным законодательством, основу которого составлял Свод Законов Российской Империи.
Глава 1 книги 2 части 1 тома Х чётко разделяет имущества: «Имущества суть недвижимые или движимые». Также был определен и круг объектов, признававшихся по закону недвижимым имуществом: «земли и всякия угодья, домы, заводы, фабрики, лавки, всякия строения и пустые дворовыя места, а также железныя дороги».
Большинство авторов, рассматривая данные положения Свода Законов Российской Империи, с точки зрения понимания того, что есть «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимая вещь», выделяют прежде всего землю, земельные участки, как индивидуально-определённую вещь, как объект, с чем конечно трудно не согласиться. Тем не менее, в трудах величайших российских цивилистов поднимался вопрос толкования таких понятий как «раздельные недвижимые имущества» и «нераздельные недвижимые имущества», но говорится об этом современными исследователями не часто .
Профессор Л.А. Кассо в своём труде «Русское поземельное право» задаётся вопросом о делимости домов, считая его «интересным и существенным» и указывает: «Разделение строения между несколькими собственниками мыслимо вертикально и горизонтально. Против вертикального деления не может быть серьёзного возражения, так как с проведением брандмауера образуется с каждой стороны самостоятельное строение с соответствующим пространством земли для каждого, и получаются два участка застроенных по общему порядку. Наоборот, при горизонтальном или поэтажном делении первый этаж вместе с землёю образуют одну недвижимость, а следующие этажи, второй, третий, в свою очередь составляют отдельные недвижимости, отрешённые от права собственности на землю.».
Как мы видим, автор, делая акцент на неразрывность недвижимого имущества с земельным участком, допускает возникновение отдельного объекта, который может быть индивидуально-определённой вещью. Данная точка зрения обращает на себя внимание ещё и тем, что на сегодняшний день огромное число научных трудов связано с рассмотрением таких дефиниций, как «недвижимость», «недвижимая вещь», «недвижимое имущество» вне связи с земельным участком, либо наоборот. Стоит отметить и то обстоятельство, что профессор Л.А. Кассо избегает такого термина как «недвижимая вещь», а употребляет термины «недвижимость» и «недвижимое имущество» зачастую как синонимы .
В тоже время, как указывает Г.Ф. Шершеневича: законодательные акты не выдерживают терминологии и применяют слово «имущество» вместо слова «вещь», а взамен имущества употребляют о собственности или об имении.
Возвращаясь к истории вопроса и рассмотрению гражданского законодательства, касающегося правового регулирования «недвижимости» в советский период следует отметить, что как такового понятия не существовало. Гражданский кодекс РСФСР 1964 года устанавливал лишь особенный правовой режим объектов.
Так, в соответствии с гл. 8 в государственной собственности находились земля, ее недра, воды, леса и основной жилищный фонд. В соответствии с гл. 9 и гл. 10 здания и сооружения находились в собственности колхозов, иных кооперативных организаций. Был определен круг объектов, которые могли быть использованы исключительно с целью личного пользования, а именно – жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищного строительного кооператива индивидуальных застройщиков. Их правовой режим, порядок отчуждения регламентировались в соответствии со ст. ст. 105 – 110.
Восстановление понятия движимого и недвижимого имущества было законодательно закреплено в п. 2 ст. 4 Постановление ВС СССР от 31 мая 1991 г. № 2212-1 «О введении в действие Основ гражданского законодательств Союза ССР и республик» имущество подразделяется на недвижимое и движимое .
Итак, к недвижимости следует отнести относятся участки земли и все, что крепко с ними связано. Это могут быть здания, строения, предприятия, другие имущественные комплексы, многолетние насаждения. Отдельными законами к недвижимому имуществу отнесено и иное имущество.
Механизм приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество определяются законами.
Стоит отметить, что термин «недвижимое имущество» в отечественном законодательстве появился и ранее. Как указано в п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 24.12.1990 г. № 443-1 «О собственности в РСФСР» не собственник недвижимости, который добросовестно владеет недвижимостью не меньше 15 лет или же каким-нибудь другим объектом недвижимости может приобрести это недвижимость в собственность.
На сегодняшний момент, законодателем закреплено следующее определение, согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».
К недвижимости причисляются также воздушные суда, а также морские суда, суда внутреннего плавания, которые должны быть зарегистрированы в установленном порядке. Законодательством к недвижимым вещам может быть причислено и другое имущество.
Редакция статьи за период её действия претерпела изменения. Законодатель последовательно исключил вначале обособленные водные объекты, затем леса и многолетние насаждения, а теперь и космические объекты.
Полагаю, что, прежде всего, данные изменения связаны с возможностью проведения регистрационных действий, в порядке предусмотренном ст. 131 ГК РФ, а не исходя из принципа прочной связи с земельным участком, как определяющего признака недвижимого имущества.
Проводя анализ таких закреплённых законодателем понятий «недвижимость», «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», как заметила Е.В. Гончарова – нужно сосредоточить свое внимание на то, что абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК регулирует чрезвычайно осторожную, основанную на классических представлениях дореволюционного отечественного права формулировку (в немного измененном виде воссоздающую норму п. 2 ст. 4 Основ 1991 г.), определяя в качестве основного признака недвижимости крепкую связь объекта с землей, которая проявляется в неосуществимости его перемещения без непропорционального ущерба его хозяйственному предназначению. Из нее довольно ясно явствует намерение законодателя направить взор на связь недвижимой вещи с землей (земельным участком), коль скоро определением недвижимости в отечественном праве обычно охватываются не только земельные участки, но и находящиеся на них здания и сооружения .
Много научных исследований, посвящённых вещным правам, объектам гражданских прав затрагивают правовые проблемы недвижимости. Особое внимание исследователей обращено на Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, недостатки законодательства и необходимость его совершенствования. Необходимо отметить, что такая работа исследователей качественно не сдвинула реальное правовое обеспечение отношений в сфере недвижимости, не всегда влияет на внесение необходимых изменений в существующее законодательство.
Используемые в отечественном праве формулировки «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество» на первый взгляд кажутся тождественными, не имеющими практического значения попытки провести между ними разницы.
Российское право – составная часть романо-германской правовой семьи, которое унаследовало терминологию и принципы римского права, соответственно обладающая ценностью и пригодная для использования в хозяйственных целях вещь образует самостоятельный объект права. А имущество определяется как «совокупность вещей, имущественных прав и обязанностей».
Таким образом, рассматривая «имущество», являющегося объектом гражданских правоотношений как вещь (материальный объект) с направленными на неё действиями субъектов, необходимо иметь в виду также права и обязанности этих субъектов. Вещь, в соответствии со ст. 130 ГК РФ, определяется её прочной связью с землёй и невозможностью перемещения, не причинив несоразмерный ущерб её назначению.
Это обыденное понимание сторонников такой концепции, которые руководствуются физико-техническими особенностями, не позволяющими на их взгляд перемещать вещь без изменения её свойств. Однако это не так. Технологический прогресс XXI в. позволяет перемещать всякий объект.
Существует и иная позиция в вопросе определения характера вещи.
Достаточным считают государственную регистрацию правового режима конкретной вещи. Скорее всего, они исходят из легального определения недвижимого имущества. Но считать состоятельным такой критерий, мы полагаем, нельзя. В качестве примера можно привести смысл и содержание ст. 222 ГК РФ, которая самовольной постройкой признаёт жилой дом, сооружение, другое строение или иное недвижимое имущество, а осуществившее такую постройку лицо, лишено права распоряжения этой постройкой. Тем самым, если даже самовольная постройка не зарегистрирована в установленном порядке, она признаётся недвижимым имуществом. К такой норме на практике применяются термины: «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество».
Наиболее разумным в данном случае мы считаем изъятие из законодательства существующее понятие «недвижимое имущество» и применить его после соответствующей государственной регистрации, которая даёт право распоряжения лицу, осуществившую его постройку. Понятие «недвижимая вещь» сохранить. А для квалификации вещи и определения её как недвижимой исходить из технических характеристик данного объекта.
Уверенно может чувствовать себя только тот участник гражданского оборота, у которого права на недвижимость зарегистрированы в установленном порядке.
Регистрация, как акт признания государством прав субъекта гражданских правоотношений на недвижимое имущество преследует одну цель – защита прав сторон гражданского оборота на недвижимое имущество. Согласно ст. 8 Основного Закона РФ эта цель – конституционная обязанность государства по защите собственности. Для подавляющего большинства населения страны в настоящее время недвижимость (дома, квартиры, земельные участки) является единственным достоянием, источником дохода, используя его в качестве предмета аренды, объекта залога и т.д. Поэтому и обязанностью государства является принятие всех необходимых мер, направленных на защиту такого имущества граждан.
Государственная регистрация прав на недвижимость – это и социальная профилактика правонарушений, это борьба с неправомерными захватами недвижимости «рейдерами». Регистрирующие органы играют существенную роль в борьбе с такими преступлениями, они способны и обязаны анализировать соответствие гражданскому законодательству всех правоустанавливающих документов на недвижимое имущество. Необходимо на законодательном уровне установить не только порядок регистрации, но и взаимодействие между правоохранительными и регистрирующими органами.
Нужность или не нужность таких терминов «недвижимость», «недвижимая вещь», «недвижимое имущество» в российском гражданском законодательстве, вопрос их толкования – вопрос неоднозначный и спорный.
Возможно, следует ещё раз при определении критериев данной правовой категории ещё раз обратиться к дореволюционному законодательству.

§2. Природа правоотношений, возникающих при обороте недвижимости

Несмотря на то, что гражданское законодательство традиционно для отечественной правовой системы кодифицировано, и общепризнанным является выделение на его основе отрасли гражданского права, отношения, регулируемые гражданским законодательством и относящиеся к предметной области отрасли гражданского права по своему характеру неоднородны.
Ядром гражданского права, вокруг которого строится все гражданско-правовое регулирование, являются отношения субъектов, находящихся в состоянии формального равенства, автономии воли, имущественной самостоятельности, свободно в собственном интересе и по собственному усмотрению вступающих в такие отношения.
По большей части такие отношения являются имущественными, то есть, связаны с принадлежностью определенного имущества или его переходом в рамках правоотношений статики и динамики.
Для регулирования таких отношений используется дозволительный метод правового регулирования, который находит выражение преимущественно в диспозитивных и факультативных нормах, установлении общих принципов свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства в частные дела, благодаря которым гражданское законодательство в целом соответствует потребностям гражданского оборота .
Проблематика владения недвижимым имуществом сводится в основном к двум вопросам:
1) каковы признаки владения недвижимым имуществом;
2) допустимо ли опосредованное владение вообще и недвижимым имуществом – в частности. Владение недвижимым имуществом подтверждается актом приёма-передачи, но поскольку это документ, устанавливающий соответствующую презумпцию, она может быть преодолена путём предоставления любых доказательств, свидетельствующих о фактическом господстве над вещью.
Рассматривая владение, как право и факт одновременно, мы допускаем существование опосредованного владения. Отсюда и наш ввод о том, что иск о признании права собственности на недвижимое имущество может быть предъявлен лицом, подтвердившим фактическое господство над вещью, либо обосновавшем, что имущество передано во временное владение другому лицу исключительно по воле истца, которое в настоящий момент и осуществляет фактическое господство над вещью.
Строго говоря, для регулирования цивилистических по своим характеристикам отношений законодательство вообще не особенно нужно – субъекты в состоянии самостоятельно урегулировать своё взаимодействие с помощью договорного инструментария.
Вместе с тем, проблема, требующая законодательного регулирования имущественных отношений, состоит в том, что цивилистическим ядром не исчерпывается состав предметной области гражданского законодательства. Не все субъекты гражданского оборота обладают достаточным ресурсом для того, чтобы вступать в гражданские отношения на началах равенства, автономии воли и имущественной самостоятельности .
Следующим блоком отношений, регулируемых гражданским законодательством и включенным в