Особенности государственного управления земельными ресурсами Республики Карелия в сфере предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена

Федерации» , и направляет запрос в адрес соответствующего органа местного самоуправления с целью осуществления внепланового осмотра арендуемого земельного участка на предмет его санитарного состояния, наличия/отсутствия каких-либо объектов капитального/некапитального строительства в границах указанного участка, предоставления информации о наличии/отсутствии задолженности по внесению арендной платы по договору аренды, а также на предоставление копии договора аренды (при необходимости).
При отсутствии оснований для предоставления земельного участка в собственность за плату в некоторых случаях Министерство направляет запрос Инспекцию Федеральной налоговой службы:
Далее, пп.2 п.2 ст.39.4 ЗК РФ установлено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена продажи такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Расчет выкупной стоимости некоторых земельных участков производится в соответствии с пп.3 п.1 ст.2 Закона Республики Карелия от 10.06.2013 № 1712-ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия» (далее — Закон № 1712-ЗРК) и составляет 30 % от кадастровой стоимости такого земельного участка.
Однако согласно п.2 ст.2 Закона № 1712-ЗРК положения пп.3 и пп.4 п.1 ст.2 Закона № 1712-ЗРК применяются при продаже земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, сооружений в случае отсутствия у таких собственников задолженности по уплате налогов и сборов в бюджеты всех уровней.
Таким образом, в случае наличия у собственников зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, задолженности по уплате налогов и сборов, выкупная стоимость таких земельных участков в соответствии со ст.1.1 Закона № 1712-ЗРК составляет 100 % кадастровой стоимости.
С учетом предоставленной от ИФНС информации Министерство подготавливает и направляет проект договора купли-продажи с применением той или иной ставки при расчет выкупной стоимости земельного участка.
Также полагаем необходимым выделить проблему изменения вида разрешенного использования земельных участков, расположенных на территории, в отношении которой не утверждена территориальные зона и, следовательно, отсутствуют градостроительные регламенты (при наличии утвержденных правил землепользования и застройки в соответствующем муниципальном образовании).
В указанном случае соответствующему органу местного самоуправления не представляется возможным принять решения об изменении вида разрешенного использования такого земельного участка в соответствии с п.5 ст.28 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» .
При этом порядок принятия решения об изменении вида разрешенного использования земельных участков, для которых градостроительные регламенты не установлены, в настоящее время федеральным законодательством не определен.
В связи с этим считаем необходимым отметить, что, поскольку в соответствии со ст.72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, согласно п.2 ст.3 Федерального закона от 06.10.1999 №184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» субъекты Российской Федерации вправе осуществлять собственное правовое регулирование по предметам совместного ведения до принятия федеральных законов.
Однако действующим законодательством Республики Карелия также не предусмотрены случаи, основания и порядок изменения вида разрешенного использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и в отношении которых не установлены градостроительные регламенты.
Вместе с тем полагаю необходимым отметить, что в соответствии с п.2 ст.6 Конституции Республики Карелия органы исполнительной власти Республики Карелия действуют в пределах своих полномочий самостоятельно и в соответствии с законодательством Российской Федерации и Республики Карелия.
В соответствии с п.1 Положения о Министерстве, утвержденного постановлением Правительства Республики Карелия от 02.11.2017 № 390-П, а также Законом Республики Карелия от 29.12.2015 № 1980-ЗРК «О перераспределении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия» Министерство является органом исполнительной власти Республики Карелия, осуществляющим функции:
- по проведению государственной политики в сфере приватизации,
- управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами Республики Карелия;
- в сфере управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами Республики Карелия,
- управления и распоряжения в соответствии с федеральным законодательством земельными участками, иными объектами недвижимого имущества, находящимися в федеральной собственности,
- а также в сфере предоставления в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Карелия земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Принимая во внимание, что Министерство не обладает полномочиями по изменению вида разрешенного использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также факт отсутствия необходимых нормативно-правовых актов на федеральном и региональном уровне, регулирующих такие изменения и определяющих соответствующие полномочия к компетенции органов государственной власти и (или) местного самоуправления, изменение вида разрешенного использования такого земельного участка не допускается как по заявлению Министерства, так и по заявлению соответствующего органа местного самоуправления.
На основании изложенного предлагаем готовую схему распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Продать или сдать в аренду (бессрочное или безвозмездное пользование) участки, госсобственность на которые не разграничена, могут (п. 2 ст. 3.3 Закона о введении ЗК РФ):
- органы местного самоуправления округа или городского поселения, если участок расположен в городских округах и поселениях;
- органы местного самоуправления муниципального района, если участок находится в сельских поселениях и на межселенных территориях;
- органы исполнительной власти городов федерального значения, если участок расположен на территории этих городов;
- Росавтодор, если участок нужно передать под федеральные автодороги. При этом неважно, где находится участок;
- органы власти субъектов РФ, если участок нужно передать под региональные автодороги. При этом неважно, где находится участок;
- Росимущество в случаях, если ему передали право распоряжаться участками от органов местного самоуправления.
Указанные органы также могут устанавливать сервитут, выдавать разрешения на использование, заключать соглашения или принимать решения о перераспределении, заключать договоры мены в отношении участков, госсобственность на которые не разграничена.
Порядок предоставления таких услуг, как правило, регламентирован этими органами.
На аукционе участки продаются по умолчанию, то есть когда нет оснований для продажи без аукциона (п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ). Нарушение этого правила чревато недействительностью договора и штрафом за ограничение конкуренции.
Чтобы продать участок на аукционе, нужно:
- утвердить схему расположения, если участок не образован и для территории, где он находится, нет проекта межевания. Если инициатива аукциона исходит от заявителя, то схему готовит он (пп. 1 п. 3, пп. 1 п. 4 ст. 39. 11 ЗК РФ);
- заказать кадастровые работы и поставить участок на кадастровый учет. Если инициатор - заявитель, то этим занимается он (пп. 3 п. 3, пп. 5 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ);
- проверить, можно ли участок выставить на аукцион (п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ);
- принять решение о проведении аукциона (пп. 5 п. 3, пп. 9 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ);
- определить начальную цену в виде кадастровой или оценочной (п. 12 ст. 39.11 ЗК РФ);
- определить организатора торгов (п. 11 ст. 39.11 ЗК РФ);
- составить проект договора купли-продажи;
- опубликовать извещение об аукционе на сайте www.torgi.gov.ru и в местном официальном СМИ (п. п. 19, 20 ст. 39.11 ЗК РФ);
- принять и зарегистрировать заявки на участие в аукционе вместе с документами-приложениями (п. 3 ст. 39.12 ЗК РФ);
- рассмотреть заявки и решить, кто допущен к аукциону, а кто нет (п. п. 8, 9 ст. 39.12 ЗК РФ);
- провести собственно торги по цене участка и выбрать победителя (п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ);
- вернуть задатки проигравшим (пп. 8 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ);
- подписать с победителем договор купли-продажи в трех экземплярах (п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ).
Без аукциона продаются участки (п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ):
- образованные из участков, предоставленных для комплексного освоения территории, ИЖС, дачного хозяйства или садоводства;
- на которых расположены здания или сооружения, собственникам таких зданий или сооружений;
- находящиеся в постоянном пользовании у лиц, которые должны переоформить постоянное пользование на собственность;
- арендуемые для сельхозпроизводства более трех лет;
- гражданам для ИЖС и крестьянским хозяйствам для их деятельности;
- предоставляемые как "дальневосточный гектар".
Чтобы продать участок без торгов, нужно (п. 1 ст. 39.14, ст. 39.15 ЗК РФ):
- принять заявление о предварительном согласовании продажи.
Оно подается, если участок не образован или его границы не уточнены. К нему прилагается схема расположения земельного участка, если нет проекта межевания территории, и другие документы;
- рассмотреть заявление.
Срок 10 календарных дней - на то, чтобы вернуть заявление, если оно составлено неправильно, или подано не в тот орган, или к нему приложены не все документы. В этом случае заявителю необходимо указать нарушения, которые он допустил.
Если заявление подано правильно, то есть 30 календарных дней, чтобы принять решение о предварительном согласовании или отказать в нем, если есть основания.
С решением о предварительном согласовании заявитель поставит участок на кадастровый учет. После этого он сможет подать заявление о продаже участка.
Регистрации права государственной или муниципальной собственности при этом не требуется (п. 1 ст. 3.3 Закона о введении ЗК РФ, пп. 5 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ);
- принять заявление о продаже земельного участка.
Это заявление подается после того, как участок поставлен на кадастровый учет. К нему должны быть приложены документы, указанные в п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ;
- принять решение о продаже участка, если нет оснований для отказа (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ);
- направить заявителю проект договора, если приняли положительное решение.
Его нужно направить в трех экземплярах.
В проекте договора указать обременения и другие сведения, которые могут повлиять на желание заявителя купить участок. В противном случае он через суд сможет уменьшить цену или расторгнуть договор и взыскать убытки (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).
Цену в договоре следует определить в порядке, который утвердил орган государственной власти субъекта РФ (пп. 2 п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ). Если установлена другая цена, то покупатель сможет изменить ее через суд.
Сдать в аренду участок, госсобственность на который не разграничена, можно в том же порядке, что и участки, принадлежащие государству или муниципалитету.
Единственным отличием будет то, что не нужно предварительно регистрировать право государственной или муниципальной собственности.
Как правило, договор аренды заключается на аукционе. Однако в законе есть четкий перечень случаев, когда аукцион не проводится.
Аукцион может инициировать как государство или муниципальное образование, так и лицо, желающее взять участок в аренду.
Если землю сдать в аренду без аукциона, договор могут признать недействительным и вас могут привлечь к ответственности по ст. 14.9 КоАП