Управление земельно-имущественным комплексом, осуществление кадастровых отношений, картографо-геодезическое сопровождение земельно-имущественных отношений, определение стоимости недвижимого имущества.

Введение
Деятельность оценщика является профессиональной. Ее сущность за-ключается в установлении стоимости как материальных, так и нематериаль-ных объектов, при этом следует учитывать права и интересы в отношении них субъектов гражданских прав. Оценка недвижимого имущества подразу-мевает под собой процесс определения стоимость отдельного объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости.

1. Идентификация объекта оценки
Целью отчета является определение рыночной стоимости объекта оценки рыночным, доходным и затратным подходами.
Оцениваемым объектом данного исследования является однокомнатная квартира, расположенная по адресу город Иркутск, микро-район Университет-ский, д. 25, кв. 158.

2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
Объект расположен на одной из самых обширных улиц города. Транспортная доступность хорошая.
Описание земли:
а) форма участка прямоугольная;
б) площадь участка - 1166 кв.м;
в) состояние почвы - песчаные почвы служат фундаментом фундамента здания;
г) рельеф местности: рельеф участка спокойный.
д) инфраструктурное обеспечение:
Следующие коммуникации связаны со зданием:
• водоснабжение;
• сточные воды;
• источник питания;
• теплоснабжение;
• телефонная установка.
Допустимое применение. Практическая деятельность работы на рынке недвижимости демонстрирует, что перемена функционального направления недвижимости возможна только лишь с согласия местной власти, что подтверждается владельцем оцениваемой собственности.

3. Определение рыночной стоимости недвижимости рыночным подходом

Основой применения сравнительного подхода является связь стоимости объекта оценки с ценой продажи объектов-аналогов.
Ход применения данного подхода:
1. Сбор данных и изучение рынка недвижимости, отбор объектов-аналогов;
2. Проверка информации по каждому объекту;
3. Анализ каждого аналога;
4. Расчет корректировки;
5. Расчет показателя стоимости объекта оценки.
Для проведения оценки использовалась информация Интернет-ресурса. В качестве объектов-аналогов были отобраны однокомнатные квартира Иркутска.
При расчете стоимости оцениваемого объекта, производился анализ характеристик объектов-аналогов и объекта оценки, определялась величина поправок.
Введение корректировок на основании предоставленных в методиче-ских указаниях поправочных коэффициентов приведено в приложении 1.
1. Корректировка на местоположение, наглядно рассчитанная мето-дом ранжирования - методом, предполагающим расположение неких опре-деленных предметов либо явлений в порядке возрастания или же убывания какого-либо присущего всем им свойства, представлена в таблице 6.

4. Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом

Приступим к расчету рыночной стоимости однокомнатной квартиры доходным подходом. Основой применения подхода заключается в том, что данный подход рассматривает недвижимость с инвестиционной точки зрения.
При использовании доходного подхода необходимо предпринять сле-дующие шаги:
1. Определение потенциального валового дохода;
2. Вычитание издержек;
3. Определение чистого дохода;
4. Определение окончательной стоимости, с помощью применения ме-тодов капитализации доходов и дисконтированных денежных потоков.
Для определения потенциального валового дохода была использована информация из Интернет-ресурсов, располагающих базой объявлений об аренде квартир. Данные аналогичных объектов предоставлены в таблице 8

5. Определение рыночной стоимости недвижимости затратным подходом

Приступим к расчету рыночной стоимости однокомнатной квартиры в городе Иркутске затратным подходом.
Основой применения данного подхода является определение затрат, необходимых для воспроизводства, либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.
При использовании затратного подхода необходимо предпринять сле-дующие шаги:
1. Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоря-жении земли в целях ее оптимального использования;
2. Расчет затрат на возведение строений, идентичных оцениваемым или аналогичным им по полезности, получение восстановительной или стоимости замещения объекта;
3. Оценка подходящей для данного проекта величины предпринима-тельской прибыли;
4. Определение величины накопленного износа;
5. Уменьшение восстановительной или стоимости замещения на сумму износа для получения остаточной стоимости;
6. Добавление к рассчитанной остаточной стоимости строений стоимо-сти земли.
Общая формула затратного подхода имеет вид:
Ст = Сзу + ПВС + Пп – Ин, где
Сзу – стоимость земельного участка;
ПВС – полная восстановительная стоимость объекта;
Пп - прибыль предпринимателя;
Ин – накопленный износ.
Полная восстановительная стоимость здания определяется следующим образом:
ПВС = V * Суд.* К,
Наиболее наглядно расчет полной восстановительной стоимости зда-ния, с приведенными из сборника «Укрупненных показателей восстанови-тельной стоимости» (УПВС) показателями, представлен в таблице 10.
Определяем стоимость воспроизводства объекта оценки:
Ст = 42,6*83 010,9=3 536 264,6
Износ (физический, моральный, экономический) – это потеря объектом стоимости с течением времени под воздействием различных факторов.
Накопленный износ определяется по формуле:
Ин = 1-(1- Иф)*(1-Ифун)*(1- Иэ)
Для определения величины физического износа были использованы Сборник «Укрупненных показателей восстановительной стоимости» и «Пра-вила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р)» Госграждан-строй, Москва 1990 г.
Иф=6%
В результате, физический износ объекта оценки составляет 6%. Функ-циональный износ составляет 8%. Экономический износ составляет 2%.
Ин=1-(1-0,06) *(1-0,08) *(1-0,02) =0,15
Накопленный износ объекта оценки составляет 15%.

6. Согласование результатов и итоговое заключение о рыночной стоимости объекта

Для подведения итоговой стоимости необходимо рассчитать весовой коэффициент. Определение удельного веса подходов представлено в таблице 13.

















Заключение
Оценочная деятельность кропотливый и сложный процесс, направлен-ный на получение конечной стоимости оцениваемого объекта. Ее осуществ-ление проходит исключительно квалифицированным специалистом, во избе-жание казусов. Она может понадобиться в самых разнообразных жизненных ситуациях, так или иначе связанных с объектом недвижимости и правами собственности на этот самый объект.
Рыночная стоимость оцениваемого объекта непостоянна – изменяется во времени под воздействие многочисленных факторов. Это означает, что периодическая оценка объектов собственности является необходимым усло-вием функционирования рыночной экономики.