Влияние экологических факторов на стоимость недвижимости

Прирост в год — 1,9% 9,6% 5,5% 3,0% 3,0%
Ставка дисконтирования 12,14%
Долгосрочный темп роста денежного потока 3,0%
Реверсия 1 426 141
Текущая стоимость реверсии 804 247
Чистая стоимость денежных потоков 354 537
Рыночная стоимость Компании, рассчитанная в рамках доходного подхода 1 158 784

В итоге общая стоимость компании представлена в виде суммы текущих стоимостей потоков доходов в прогнозный период и стоимости компании в постпрогнозный период.
В нашем случае рыночная стоимость компании
ООО «Премьер-Сити», рассчитанная в рамках доходного подхода равна 1 158 784 тыс. рублей.
Определим стоимость предприятия, если текущая прибыль предприятия составляет 52 706 тыс. руб. и средний темп ее прироста составляет 5% в год.
Средняя норма прибыли по отрасли – 20%.
Тогда, к концу года прибыль по прогнозу выйдет на 52706 х 1,056 = 55657 тыс. руб. в год. Поэтому цена предприятия составит:
Ц=52706/((0,2-0,05))=351373,3 тыс. руб.
Соответственно, текущая стоимость фирмы – это Ц, дисконтированная на 5 лет назад:
Ц0=351373,3/((1+0,25)〖^5〗)=115204,36 тыс. руб.
Таким образом, по методу приведенных прогнозируемых доходов цена компании составит 115204,36 тыс. руб. при том, что прибыль в год будет 55657 тыс. руб. в год.
На мой взгляд, дисконтирование доходов – это от лукавого, так как тогда приведенные доходы предприятия, скажем, через сто лет будут стремиться к нулю и предприятие ничего не стоит, но на практике, компания, которая на протяжении века генерирует прибыль – это бесценная компания. Метод капитализации дохода Проще и надежнее прикинуть приблизительную стоимость предприятия по методу «капитализации дохода».
V = D / R,
где V – стоимость компании по методу капитализации доходов,
D – чистый доход предприятия за год,
R – коэффициент капитализации. За коэффициент капитализации можно взять норму прибыли по отраслям.
В нашем случае стоимость компании по методу капитализации доходов (V) составит:
V = 52 706 / 0,2 = 263530 тыс. руб.
Эта стоимость значительно выше, чем дисконтируемая, и она отражает реальное текущее состояние дел, а не прогнозы.
Определение рыночной стоимости ООО «Премьер-Сити» в рамках затратного подхода
Переоценка основных средств
При оценке бизнеса методом чистых активов недвижимость принято разбивать на две группы:
операционные активы;
инвестиционные активы.
При оценке специализированной собственности может быть определена стоимость в текущем использовании или справедливая стоимость.
При определении рыночной стоимости объектов незавершенного строительства применяется метод индексации исторических затрат, либо оценка производиться на основании стоимости замещения.
При определении стоимости машин и оборудования следует не забывать, что в рамках оценки бизнеса определяется стоимость в текущем использовании, а не рыночная.
При оценке нематериальных активов (НМА) в рамках метода чистых активов бизнеса необходимо провести идентификацию НМА, учтенных на балансе предприятия и выявить неучтенные на балансе НМА.
Оценка нематериальных активов методом избыточных прибылей
Стоимость чистых материальных активов компании, V1 рассчитывается по формуле
(2)
где Абс- общая сумма всех активов предприятия по балансовой стоимости;
Зк- общая сумма используемого заемного капитала предприятия.
Норма прибыли чистых материальных активов, Y1 и норма прибыли избыточных доходов, R принимаются равными ставке дисконтирования.
Объём доходов, производимый материальными активами, I1 рассчитывается по формуле:
, (3)
где V1- стоимость чистых материальных активов компании;
Y1- норма прибыли чистых материальных активов.
Избыточная прибыль Компании, DI рассчитывается по формуле:
,
где I0- чистый денежный поток в первом прогнозном периоде;
I1- объём доходов, производимый материальными активами.
Капитализированная величина избыточных доходов рассчитывается по формуле:
, (4)
где DI - избыточная прибыль Компании;
R- Норма прибыли избыточных доходов, таблица 20.
Таблица 7 - Расчёт стоимости нематериальных активов
Показатель Величина, тыс. руб.
Чистый денежный поток в первом прогнозном периоде, I0 106 277
Стоимость чистых материальных активов компании, V1 77 525
Норма прибыли чистых материальных активов, Y1 12,14%
Объём доходов, производимый материальными активами, I1 9 410
Избыточная прибыль Компании, DI 96 866
Норма прибыли избыточных доходов, R 12,14%
Капитализированная величина избыточных доходов 798 010

Величина НМА уточненная после переоценки это и есть капитализированная величина избыточных доходов, рассчитанная в таблице 17.
Все остальные величины, уточненные после переоценки, Vпосле переоценки рассчитываются по формуле:
, (5)
где Vбух – величина по данным бухгалтерского расчета;
k– коэффициент пересчета.
Расчет рыночной стоимости Компании методом чистых активов представлен в таблице 8.
Таблица 8 - Расчёт рыночной стоимости ООО «Премьер-Сити» методом чистых активов
№ п/п Наименование показателя Величина, тыс. руб. Коэффициент пересчёта
по данным бух. баланса уточнённая после переоценки
Активы
1 Нематериальные активы 0 798 010 —
2 Основные средства 2 293 12 301 5,36
3 Незавершённое строительство 0 - 1,00
4 Доходные вложения в материальные ценности 116 116 1,00
5 Долгосрочные финансовые вложения 0 - 1,94
6 Отложенные финансовые активы 11 11 1,00
7 Прочие внеоборотные активы 0 - 4,93
8 Запасы 4 494 5 211 1,16
9 НДС по приобретённым ценностям 0 - 1,00
10 Дебиторская задолженность 107 373 60 247 0,56
11 Краткосрочные финансовые вложения 0 - 1,06
12 Денежные средства 75 993 75 993 1,00
13 Прочие оборотные активы 3 3 1,10
14 Итого активы 190 283 951 893
Пассивы, исключаемые из стоимости чистых активов
15 Заёмные средства 0 0 0,0
16 Кредиторская задолженность 91 996 59 797 0,7
17 Расчёты с учредителями 0 - 1,0
18 Резервы предстоящих расходов 0 - 1,0
19 Прочие пассивы и обязательства 0 16 560 1,1
20 Итого пассивы, исключаемые из стоимости активов 91 996 76 357 —
Рыночная стоимость Компании, рассчитанная в рамках затратного подхода 98 287 875 536 —
Таким образом, рыночная стоимость в рамках затратного подхода будет равна 875 536тыс. рублей.
Определение рыночной стоимости Компании в рамках сравнительного подхода
Как упоминалось ранее мультипликаторы рыночной стоимости можно разбить на две группы:
1.Интервальные мультипликаторы:
–Стоимость / выручка (values-sales ratio — VS);
–Цена / выручка (price-sales ratio — PS);
–Цена / чистая прибыль;
–Цена / чистый денежный поток (чистая прибыль + амортизация);
–Цена / дивиденды;
–Цена / за один элемент объекта, приносящий доход (количество постоянных клиентов, абонентов, сотрудников и т.д.).
2.Моментные мультипликаторы:
–Цена / паспортная мощность;
–Цена / балансовая стоимость активов;
–Цена / стоимость замещения активов;
–Цена / за один элемент объекта, приносящий доход (посадочное место).
Расчет мультипликаторов рассчитывается по следующим формулам:
, (6)
где P- рыночная стоимость компании;
S- выручка.
, (7)
где P- рыночная стоимость компании;
EBITDA – прибыль до амортизации, уплаты налогов и процентов.
, (8)
где P- рыночная стоимость компании;
EBIT – прибыль до уплаты налогов и процентов.
, (9)
где P- рыночная стоимость компании;
E - чистая прибыль.