Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма.

1. Изменение договора социального найма

Поменять действующий договор социального найма возможно по ряду оснований, описанных в положениях российского Жилищного кодекса РФ . В частности, статья 82 указанного правового акта дает прямую отсылку к поводам для изменения договора, остановимся на каждом из них.
Пункт 1 статьи 82 ЖК РФ предусматривает возможность объединения граждан, проживающих на основании различных договоров соцнайма в разных комнатах одной квартиры, общим договором, по их волеизъявлению. Совершается такая юридическая процедура по заявлению заинтересованных лиц, путем заключения единого договора социального найма в установленном порядке.
Граждане будут и дальше жить в одной квартире, но поменяется юридическое основание проживания. Важное условие для заключения общего договора, без которого соглашение невозможно, - объединение граждан в одну семью. Современный ЖК РФ требует уже свершившегося факта создания гражданами одной семьи для слияния их договоров соцнайма в общий. Обычно указанным правом пользуются лица, ставшие супругами.
Основанием для изменения договора является замена прежнего нанимателя на нового, путем подачи заявления в уполномоченный орган. Важно, чтобы такая замена совершалась в законном порядке: с согласия семьи нанимателя, которая живет вместе с ним, и с разрешения наймодателя. Еще одним неизменным условием соглашения является дееспособность лица, планирующего стать нанимателем.
Гражданин должен иметь возможность приобретать как права, так и обязанности, нести ответственность за совершенные действия в отношении жилища, отвечать по обязательствам, возложенным на него законом в процессе жилищных правоотношений.
В случае если наниматель по договору соцнайма скончался, договор перезаключается по заявлению на дееспособного члена семьи прежнего нанимателя, который живет в той же квартире и достиг совершеннолетия на момент соглашения. Важным условием договора будет наличие письменно оформленного согласия семьи и разрешение наймодателя. Аналогичный юридический порядок распространяется на случай выбытия дееспособного нанимателя из помещения. Если наймодадеть отказывает в изменении условий соцнайма, несмотря на поданное в сроки и должным образом оформленное заявление и наличие у гражданина оснований для изменений, гражданин может обратиться с заявлением в судебные органы для оспаривания решения.
Кроме рассмотренных случаев могут появиться обстоятельства, указанные в ЖК РФ, фактически изменяющие договор, а именно:
- принятие гражданами освободившейся комнаты в составе «коммуналки» по договору соцнайма. Такое жилье предоставляется по заявлению, в порядке очередности, процедура предоставления жилья четко регламентирована ст. 59 ЖК РФ;
- принудительное выселение из жилища члена семьи в судебном порядке, в то время как статус остальных проживающих граждан не меняется;
- заселение других лиц в качестве родственников нанимателя;
- предоставление нанимателю другого жилья на время проведения работ (капитальный ремонт, реконструкция), если произведение таких мероприятий без выселения жильцов не представляется возможным.
Указанные ситуации меняют субъектный состав правоотношений, а в последнем случае на время изменяется и предмет правоотношений – жилое помещение. Соответственно договор соцнайма претерпевает с наступлением указанных обстоятельств значительные изменения.


2. Расторжение и прекращение договора социального найма

В настоящее время достаточно остро стоит вопрос по выселению из муниципальных квартир.
Основным законодательным актом, регулирующим этот вопрос, является ЖК РФ, статья 83 которого гласит, что по требованию наймодателя расторжение договора социального найма жилого помещения допускается в судебном порядке лишь в случаях:
- если нанимателем не вносится оплата за жилое помещение в сроки более шести месяцев без уважительных причин;
- при уничтожении, повреждении жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых несет ответственность наниматель;
- если происходит систематическое нарушение прав и интересов соседей, результатом чего является невозможность совместного проживания. Этот аспект является актуальным для коммунального жилья;
- при использовании нанимателем жилого помещения не по прямому назначению .
Последние три пункта довольно редки в судебной практике, но в суды все чаще обращаются с исками о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении.
В последние годы число неплательщиков растет, число исковых заявлений в суд с требованием об уплате коммунальных платежей увеличивается, и выселение тут можно уже воспринимать как крайнюю меру борьбы с неплательщиками.
При невнесении оплаты за пользовании жилищным помещением по договору социального найма более шести месяцев без наличия уважительных причин, выселение нанимателя и совместно проживающих с ним членов семьи, происходит с предоставлением им другого помещения, площадь которого соответствует размеру жилого помещения, определённому