организационные структуры при проведении капитальных ремонтов многоквартирных домов в зарубежных странах и России. В чем их сходство и отличие

ВВЕДЕНИЕ
Состояние жилищного фонда в настоящее время стало одной из первостепенных проблем в России. В большинстве российских регионов доля объектов жилищно-коммунального хозяйства находится в полуразрушенном или аварийном состоянии. Модернизация и обновление жилищного фонда является одной из основных задач при управлении многоквартирными жилыми домами, так как состояние жилья оказывает влияние на уровень и качество жизни населения. Определенная доля жилищного фонда в России не соответствует современным критериям комфорта и качества жизни, а в некоторых случаях даже санитарным требованиям.
Капитальный ремонт - восстановление или замена отдельных частей или целых конструкций (за исключением полной замены основных конструкций, срок которых определяет срок службы многоквартирного дома в целом) и инженерно-технического оборудования дома для устранения их физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также устранение, в необходимых случаях, последствий функционального (морального) износа конструкций и проведения работ по повышению уровня внутреннего благоустройства, т.е. про ведение модернизации дома. При капитальном ремонте ликвидируется физический (частично) и функциональный (частично или полностью) износ дома. Капитальный ремонт предусматривает замену одной, нескольких или всех систем инженерного оборудования, а также приведение в исправное состояние всех конструктивных элементов дома.
Реконструкция здания - комплекс строительных работ и организационно-строительных мероприятий, связанных с основными технико-экономическими показателями здания (количество и качество квартир, строительный объем и общая площадь здания, вместимость, пропускная способность и т.д.). Они проводятся в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.
Необходимость существенного реформирования процесса управления жилищно-коммунальным хозяйством и повышения качества жилищно-коммунальных услуг является весьма актуальной. В Российской Федерации начинают развиваться три способа управления многоквартирными домами, которые успешно применяются в мировой практике: персональное управление собственниками жилья, управление товариществами или управляющими компаниями. Последний способ управления многоквартирными домами более эффективен за счет того, что услуга предоставляется профессиональной организацией. При этом критерием оценки эффективности управления многоквартирным домом является удовлетворенность населения жилищными условиями. Уровень благоустройства жилищного фонда в России оценивается по критериям оснащения многоквартирного дома: водоснабжение, водоотведение, отопление, наличие ванны или душа, газа, горячего водоснабжения и наличие напольных электрических плит.
В России капитальный ремонт стал инструментом повышения безопасности и комфорта условий проживания в многоквартирных домах. Об этом свидетельствует создание в каждом регионе фондов капитального ремонта, формируемых за счет обязательных взносов собственников жилых помещений в многоквартирных домах. Но основными источниками финансирования капитального ремонта в многоквартирных домах по-прежнему остаются региональные программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Эти расходы занимают значительную часть федерального и региональных бюджетов Российской Федерации; так что становится довольно интересно изучить опыт других стран по этому вопросу. В частности, реконструкция жилого фонда может происходить за счет достройки этажей с целью увеличения полезной площади; или государственная поддержка в случае проектов, направленных на внедрение энергоэффективных материалов в жилищный фонд.
Объектом исследования является капитальный ремонт и приведение жилых зданий в состояние, соответствующее современным требованиям, включая энергоэффективность.
Предмет исследования – организационно-экономический механизм формирования фондов капитального ремонта общего имущества в многоквартирных жилых домах и эффективного управления финансовыми ресурсами.
Цель исследования – получение достоверных, проверяемых и наглядных результатов технической и экономической экспертизы энергосберегающих мероприятий. 
1. Современные тенденции в структуре жилищного фонда
Современные тенденции в структуре жилищного фонда, его эксплуатационные характеристики, а также факторы надежности и уровня комфорта приводят к решению задачи повышения эффективности капитального и текущего ремонта путем выбора определенных стратегических изменений, которые идут рука об руку с процессом расширенного воспроизводства жилой недвижимости (реконструкция, реновация, и строительство).
В современных условиях капитальный ремонт является повторяющимся этапом жизненного цикла квартиры здания рассматриваются как система финансовых и экономических моделей, а также как совокупность юридических, социальных, диагностических, предпроектных, проектных, технологических мероприятий по контролю и управлению, направленных на снижение физического износа и улучшить функциональные характеристики, техническое качество и потребительскую привлекательность жилой недвижимости.
В настоящее время в Российской Федерации региональные долгосрочные программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (АВ) включают 734 148 многоквартирных домов с общая площадь составляет 2556,80 млн кв. м. По состоянию на 2024 год капитальный ремонт запланирован в 69 376 домах общей площадью 344 986,23 кв. м (согласно плану предыдущих лет и текущего года). За первые шесть месяцев 2023 года капитальный ремонт был проведен в 13 793 домах (согласно плану предыдущих лет и текущего года), что составляет лишь около 20% от общего количества жилых домов, запланированных к ремонту в этом году. С учетом вышесказанного, финансовая цель для крупных объем ремонтных работ, которые должны быть проведены в 2023 году, составил 308 675,40 млн руб., однако за первое полугодие 2023 года было выполнено лишь около 15% от плана.
Данные мониторинга реализации региональных программ капитального ремонта АБ свидетельствуют о том, что, в целом, ключевыми проблемами, связанными с этим вопросом, являются недостаточное освоение финансовых ресурсов и непоследовательность ремонтных работ.
Среди других проблем, с которыми сталкиваются жители в связи с капитальным ремонтом, - несоблюдение оператором сроков ремонта и несоблюдение условий последующего гарантийного ремонта работа. Сроки контрактов на фасадные работы часто совпадают с осенне-зимним периодом. Этот факт приводит к значительным нарушениям в процедуре и, следовательно, к плохому состоянию фасадов.
Несоблюдение подрядчиками сроков проведения капитальных ремонтных работ препятствует устойчивой реализации программ капитального ремонта. Например, в Москве для решения этой проблемы существует городской контрольный совет, который следит за ходом капитального ремонта; у него есть специальная горячая линия, доступная для населения.
Жители каждого дома включены в городскую программу ремонта. В случае необходимости представители правления реагируют как своего рода “скорая помощь”: они прибывают на место, где возникает спор, приглашают представителей Фонда капитального ремонта, подрядной организации, органа власти, управляющей компании и жильцов для быстрого решения проблемы. В настоящем контексте этот механизм контроля является лишь единичным примером механизмов, включенных в общий контроль качества строительных и ремонтных работ.
С негативными тенденциями в реализации программ капитального ремонта можно было бы справиться, используя альтернативный подход и применяя инновационные решения к процессам управления. Можно выделить несколько модульных задач, позволяющих повысить эффективность управления капитальным ремонтом:
- повышение эффективности коммуникации между жителями, являющимися собственниками недвижимости, Фондом капитального ремонта, подрядчиками, компаниями по управлению недвижимостью и социальными структурами;
- обеспечение применения методов управления, основанных на проектах;
- расширение полномочий местных органов власти, позволяющее им контролировать выполнение краткосрочных планов капитального ремонта.
Вышеуказанные задачи уже могут быть решены с использованием существующих инновационных и технологических решений, позволяющих осуществить комплексный переход к внедрению технологий "умного города". Концепция использование информационных технологий “умного города” основано на том, что жители, представители подрядных организаций и местных органов власти обмениваются данными о проектах ремонта жилого фонда для анализа существующих недоработок, дефектов, повреждений и отклонений от проектных данных.
Основополагающей для такой системы может быть информационная модель многоквартирного дома, созданная с использованием технологии BIM, которая предполагает сбор полной информации о физическом объекте, характеристиках конструктивных элементов. Компоненты, строительные материалы, конструкция здания и физический износ, проект капитального ремонта, виды работ, стоимость, срок завершения ремонта, временные графики и т.д. Веб-сайты Фонда капитального ремонта предоставляют определенную информацию о ремонте домов, однако процесс ремонтных работ не отслеживается, их качество не регистрируется, а жалобы жильцов не учитываются.
При создании информационной модели необходимо обеспечить следующее: повышение качества обслуживания сбор, обработка, хранение и анализ первичных данных по многоквартирным домам; утверждение положения о внесении данных в информационную систему; регулярное обновление, проверка достоверности и непротиворечивости информации о плановых и фактических показателях по выполнению краткосрочного плана и региональной программы капитального ремонта в целом.
Оптимальные модели планирования капитального ремонта предполагают определенную вариативность проектов, что позволяет находить правильные модели комбинированных стратегий ремонта и внедрять модернизацию, инновации и энергоэффективные технологии. Улучшение управления капитальным ремонтом связано с дальнейшим уточнением политики инженерного проектирования в области капитального ремонта наряду со следующим: разработкой типовых проектных решений относительно объема и видов работ, покрываемых за счет взносов владельцев помещений, а также разработкой карточек требований к техническому обслуживанию и инструкции по методике. Другими важными аспектами являются применение таких инновационных и долговечных материалов и типов конструкций, которые обеспечили бы снижение затрат на техническое обслуживание за счет оптимизации периодов технического обслуживания и характеристик износа, экономии ресурсов и улучшения функциональных характеристик жилых домов.
Важно, чтобы региональные операторы внедрили процессы управления проектами в свою деятельность, связанную с капитальным ремонтом многоквартирных домов, где учитываются фактические результаты выполненных работ оцениваются не только вышестоящими инстанциями и контролирующими органами, но и местными жителями.
По способу достижения своих целей структура управления региональных операторов представляет собой систему управления, основанную на процессах, где на стратегическом уровне цели достигаются путем реализации региональной долгосрочной программы капитального ремонта, а на тактическом уровне - путем реализации краткосрочных планов капитального ремонта общего имущества. недвижимость в многоквартирных домах при реализации проектов в основном в стандартизированном виде процессы, которые придают структуру набору строительных и ремонтных работ, характеризующихся повторяемостью по своему объему и видам.
Сегодня многие коммерческие и государственные организации используют в своей деятельности метод управления, основанный на проектах, в силу объективных факторов воздействия внешней и внутренней экономической среды. Однако даже крупные проектные компании могут столкнуться с некоторыми трудностями, связанными с координацией всех своих проектных ресурсов. Чтобы решить некоторые из наиболее важных вопросов, проектные офисы создаются как функциональные подразделения, которые централизуют и координируют процесс управления проектами компании.