Актуальные проблемы договора купли-продажи

Учение гражданского права представляет собой совокупность взаимосвязанных правовых институтов, к которым относится институт обязательственного права, юридическим выражением которого является договорное право, составляющее суть изучаемой теории и практики отрасли.
Одним из наиболее распространенных договоров в науке гражданского права является договор купли-продажи недвижимого имущества. В свою очередь, сделки с последними имеют большое практическое значение, поскольку недвижимость присутствует в жизни человека повсеместно.
Каждый из нас ежедневно использует свою недвижимость для проживания, ведения бизнеса и других целей. Наряду с этим права на столь ценный объект и сделки с ним зачастую являются предметом правовых споров, а вопросы правового регулирования договоров в сфере недвижимости продолжают оставаться в центре научных дискуссий [1].
Сегодня одной из самых распространенных гражданско-правовых сделок является заключение договора купли-продажи жилого помещения. Причины сложившихся обстоятельств очевидны: жилое помещение является особым объектом гражданского права, правовое регулирование взаимодействия с которым отличается особой системностью и сложностью.
В связи с этим считаем целесообразным изучить правовую природу договора купли-продажи жилого помещения и его особенности в поисках актуальных проблем правового регулирования, а также причин возникновения споров с целью их устранения. В соответствии со ст. 549 ГК РФ от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ [2] (далее - ГК РФ), по договору купли-продажи недвижимого имущества (недвижимого имущества) договор купли-продажи), продавец обязуется передать покупателю в собственность земельный участок, здание, здание, квартиру или иное недвижимое имущество.
В рамках заявленных обысков особое внимание следует уделить такому объекту указанного договора, как жилое помещение.
Согласно ст. 554 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи жилого помещения является его предмет, в частности данные, позволяющие с уверенностью установить недвижимое имущество, передаваемое по договору.
При этом в договоре указываются, как правило, иные сведения, позволяющие идентифицировать жилое помещение, а также отмечается ряд дополнительных условий, сопровождающих его передачу. В частности, такие как семейное положение продавца, наличие детей, обременение жилплощади третьими лицами и т.п.
На сегодняшний день одним из проблемных аспектов сделок с недвижимостью и заключения соответствующих договоров являются регулярно повторяющиеся случаи молчания и незнания продавцов относительно обременения права собственности на жилое помещение третьими лицами, в том числе о существовании которого известно после совершения сделки.
В целях минимизации рисков законодатель предусмотрел правило, позволяющее указывать в договоре купли-продажи жилого помещения сведения, позволяющие установить право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем у другого.
Указанное условие является одним из существенных условий, в связи с чем неуказание этих сведений в договоре сопровождается признанием последнего незаключенным. На первый взгляд, данное условие направлено на полное искоренение возможности обмана со стороны продавца и передачи «обремененного» помещения покупателю без его ведома, однако практика доказывает обратное.
Сведения о лицах, имеющих право пользования жилыми помещениями даже после их продажи, не отражаются в Едином государственном реестре недвижимости, а действующее жилищное законодательство содержит правила, регулирующие порядок приобретения бессрочного права пользования ранее приватизированной квартирой.
Особый интерес представляет заключение кредитного договора под залог, согласно которому покупатель может приобрести жилое помещение в ипотеку с использованием материнского капитала. В соответствии с действующим законодательством [5], а также банковскими условиями заключения кредитного договора соответствующее жилое помещение должно обладать свойствами ликвидности, поэтому последний заключается с одним из взрослых членов семьи. После чего последний направляет письменное обязательство в Пенсионный фонд РФ о том, что этот член семьи после погашения ипотеки должен в течение шести месяцев выделить доли на жилплощадь супруге и детям. Иными словами, после погашения ипотечного кредита соответствующая сторона договора обязуется переоформить свое право на жилое помещение, находящееся в совместной собственности с другими членами семьи.
Сегодня соблюдение этой обязанности не может быть должным образом проконтролировано, поскольку в обязанности Пенсионного фонда РФ не входит надлежащий контроль и нет специализированного органа или закрепления этого навыка за одним из других. В связи с этим можно наблюдать законодательный пробел, который в ряде случаев может негативно повлиять на «чистоту» последующей сделки купли-продажи жилого помещения.
В дальнейшем при установлении факта наличия доли в жилом помещении, которое не было выделено родителями ребенку, последний имеет право обратиться в суд или в компетентные органы с целью оспаривания ранее заключенной сделки.
Степень разработанности темы исследования
Цель исследования – изучить актуальные проблемы заключения договора купли-продажи.
Методы исследовательской работы:
- анализ нормативно-правовой документации
-изучение правоприменительной практики по основам заключения договора купли продажи
-определить основные проблемы в области заключения договора купли продажи
Теоретическую базу данного исследования составляют: положения ГК РФ и иных нормативно-правовых актов, регулирующие договор купли-продажи, учебная литература по гражданскому праву, научная литература и публикации периодических изданий по данной проблематике, а также материалы судебной практики.
Методологическую базу данного исследования составляет общенаучный метод: диалектико-материалистический метод научного познания объективной действительности, а также основанные на нем специальные методы, прежде всего методы анализа, синтеза, обобщения, исторический метод, формально-юридический и сравнительно-правовой.

1.Правовая основа договора купли-продажи

Как всем известно, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать право собственности (товар) другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить определенную сумму денег (цену). для этого.
В данной работе речь пойдет о договорах купли-продажи недвижимости, а точнее о некоторых вопросах, о которых следует знать покупателю.
Такое соглашение заключается в письменной форме путем установления документа, подписанного сторонами; несоблюдение этого условия уже влечет за собой его ничтожность.
В договоре должны содержаться сведения, позволяющие достоверно установить продаваемое недвижимое имущество, и данные, определяющие местонахождение недвижимого имущества на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества; при их отсутствии условие о передаваемом недвижимом имуществе считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.