Система градостроительной документации

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Схема территориального планирования (СТП) - это, с одной стороны, нужный этап документального оформления процесса хозяйственного развития территории, с другой стороны, - это инструмент для установления потенциальных направлений развития. Территориальное планирование обращено на определение в документах территориального планирования предназначения территорий отталкиваясь из совокупности социальных, экономических, экологических и прочих факторов в целях обеспечения стабильного развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Объектом исследования являются стандарты и требования Российской Федерации о территориальном планировании градостроительной деятельности. Предмет исследования – правовые отношения, возникающие при разработке стандартов и требований территориального планирования и градостроительства.
Цель исследования – анализ стандартов и требований территориального планирования с выявлением основных направлений их развития. В соответствии с целью сформулированы исследовательские задачи:
1. Характеристика основного содержание требований и стандартов градостроения.
2. Анализ иерархической системы требований и стандартов территориального планирования с учётом зарубежной практики.

 
1. Основное содержание требования и стандартов документации градостроения

Территориальное планирование определено Градостроительным кодексом РФ (ГК РФ) в качестве основного механизма, направленного на обеспечение устойчивого развития территорий, инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, учитывающего интересы граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Документы территориального планирования муниципальных образований включают: схемы территориального планирования муниципальных районов; генеральные планы поселений и городских округов. Генеральные планы предполагают подготовку документов градостроительного зонирования территорий и правил землепользования и застройки (ПЗЗ), неотъемлемой частью которых служат градостроительные регламенты, которые должны регулировать градостроительную деятельность, обеспечивать права физических и юридических лиц .
Градостроительный регламент определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений. При этом разработчики ПЗЗ определяют максимально возможные виды использования для данной зоны, чтобы не ограничивать права обладателей недвижимости и инвесторов, а предельные параметры прописываются с использованием укрупненных значений, приведенных в ст. 38 Градостроительного Кодекса РФ:
предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;
минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;
иные показатели.
В градостроительном кодексе РФ (ГК РФ) применяется термин «градостроительный регламент земельного участка» (ГК РФ ст. 36.1), а согласно земельному кодексу РФ (ЗК РФ) градостроительный регламент устанавливается для каждой территориальной зоны» (ЗК РФ ст. 85.2). Территориальные зоны следует определять в документах территориального планирования на уровне разработки генерального плана городского округа, городского или сельского поселения, он отражаются на карте-схеме функционального зонирования территории, а «земельный участок» формируется в процессе градостроительного проектирования, включающего: разработку проектов планировки, межевания территорий и градостроительных планов земельных участков. Очевидно, что это разные уровни градостроительного регулирования. Такое положение порождает противоречие между общественными интересами, и интересами правообладателей земельных участков и объектов недвижимости. Оно заключается в том, что местные органы власти заинтересованные в привлечении инвесторов, стремятся минимально ограничивать разрешенные виды использования, а обладатели недвижимости нуждаются в создании комфортной и безопасной среды обитания, стремятся сохранить стабильность и стоимость своих объектов.
Основной вид разрешенного использования жилой зоны - это строительство жилых домов для постоянного проживания. Однако согласно