Фрагмент для ознакомления
2
Для целей анализа рынка, объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).
По физическому статусу выделяют:
- земельные участки,
- здания, строения, сооружения,
- помещения.
В этом случае, в свою очередь, по назначению здания и помещения разделяют на жилые и нежилые.
Более детальная классификация фонда объектов недвижимости ПО НАЗНАЧЕНИЮ содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:
1) земля
а) земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах:
- под жилье (селитебная территория),
- под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг,
- под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория),
- под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная территория), - под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения)
б) земельные участки вне поселений (межселенные территории):
- под дачное и садово-огородное использование,
- под жилую застройку,
- промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.),
- сельскохозяйственного назначения,
- природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения,
- лесного фонда, водного фонда,
- участки недр,
- земли резерва, назначение которых не определено;
2) жилье (жилые здания и помещения):
• многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.).
• индивидуальные и малоэтажные жилые дома (старая застройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа – коттеджи, «таунхаусы»).
3) коммерческая недвижимость:
• офисные здания и помещения административно-офисного назначения
• гостиницы, мотели, дома отдыха
• магазины, торговые центры
• рестораны, кафе и др. пункты общепита
• пункты бытового обслуживания, сервиса
4) промышленная недвижимость:
• заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения;
• мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения;
• паркинги, гаражи;
• склады, складские помещения;
5) недвижимость социально-культурного назначения:
• здания правительственных и административных учреждений;
• культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;
• религиозные объекты;
Виды и подвиды объектов, вовлеченных в рыночный оборот, специалисты (риэлторы, аналитики) подвергают дальнейшему разбиению по качеству (на типы и подтипы), местоположению (по районам, микрорайонам, зонам города, региона), размерам (общей площади, числу комнат и т.п.) в соответствии с практической потребностью и фактическим состоянием недвижимого фонда в данном городе, регионе.
По видам собственности объекты недвижимости разделяют на:
- частные – находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников;
- государственные – находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации;
- муниципальные – находящиеся в муниципальной собственности;
- общественные – находящиеся в собственности общественных объединений;
- коллективные (смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).
По юридическому статусу объекты недвижимости разделяют в зависимости от вида на используемые собственником или арендатором, приватизированные, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.
Далее проведем позиционирование объектов в соответствии с приведенной классификацией:
По физическому статусу объект оценки представляет собой земельный участок, относящийся к категории лесных земель.
По виду собственности и юридическому статусу: собственность Российской Федерации, закрепленная на праве хозяйственного ведения за Минприроды.
По назначению объект оценки является типичными представителем земельного участка, передаваемого в аренду.
Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.
Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть:
• физически возможным,
• законодательно разрешенным,
• экономически оправданным,
• приносить максимальную прибыль.
Наиболее эффективное использование должно быть определено для земельного участка как свободного (незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом.
При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным. Критериями наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли, как свободной, являются те же четыре приведенных выше критерия.
Стоимость прав на земельный участок всегда рассчитывается в предположении, что он вакантен, поэтому ЛНЭИ участка земли должно рассматриваться исходя из потенциальных вариантов использования, включая существующий, и отвечать на вопрос: как должна использоваться земля с учётом всех ограничений в целях получения от неё максимального дохода.
Наиболее выгодно использование участка в качестве территории лесозаготовительного производства.
5. Применение подходов к оценке
5.1. Подходы к оценке
Права арендатора в каждом конкретном случае зависят от положений договора аренды. Право аренды земельного участка, полученное на возмездной основе, например на торгах, может быть продано арендатором. Однако такая продажа может быть осуществлена с согласия арендодателя на основе договора купли продажи права аренды земли. Стоимость земельных участков, арендуемых предприятием определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации на основе методов, предусмотренных Распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 г. № 1102-р "Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков".
При отсутствии данных о продаже прав аренды участков, условия которых аналогичны оцениваемым, Оценщик не может опираться на рыночные данные и обосновать выгоду от приобретения права аренды земельного участка на основе данных о сделках по продаже права аренды, поэтому стоимость права аренды арендатора земельного участка определяется на основе метода капитализации дохода, то есть как разница между рыночной стоимостью земельного участка и издержками, связанными с приобретением такого права, следующим образом:
• расчет стоимости права собственности на земельный участок;
• расчет стоимости выкупа (приватизации);
• расчет дисконтированных арендных платежей;
• расчет дисконтированных обременений. Общая формула имеет вид: (Оценка стоимости земельных участков/ Под общей редакцией В.П.Антонова- М.: Издательский дом "Русская оценка", 2006. – 192 С.):
Показать больше
