Рынок коммерческой недвижимости Краснодара

В таблице указаны периоды развития коммерческой недвижимости (левый столбец), характеристики данного периода (второй столбец) и историческое описание (третий столбец) Первый период характеризуется началом развития рынка недвижимости в России, в данный период появлялись первые законы о собственности, появлялась коммерческие виды недвижимости, возможности продажи и покупки. Во втором периоде рынок активно развивается, появляется много новой недвижимости, строятся новые дома и коммерческая недвижимая собственность. Третий период характеризуется стагнацией рынка на фоне спада экономики. На четвертом период описывается текущее состояние рынка и тенденции к спаду.

1.2. Законодательные основные функции рынка недвижимости

Вопросы, возникающие на фоне правового регулирования сделок, связанных с недвижимостью, в настоящее время более чем актуальны. Участниками постоянно развивающегося рынка недвижимости являются как обычные граждане, так и юридические лица. При этом важно не только заинтересоваться инновациями в этой отрасли, но и своевременно использовать законодательные новации для благих целей. Недвижимость сегодня включает в себя землю, здания и сооружения, которые, в свою очередь, должны регулироваться определенным перечнем законов и нормативных актов [2] (Таблица 2).
Таблица 2 – Анализ нормативно-правового регулирования рынка недвижимости
Закон Характеристика
Конституция РФ Важными для создания условий для функционирования такого сложного рынка являются положения, прописанные в статье 34 Конституции Российской Федерации, которые определяют равный статус всех участников гражданского оборота при свободном использовании своих способностей и имущества для предпринимательской деятельности, а также другие виды экономической деятельности, которые не запрещены российским законодательством [4].
Гражданский кодекс РФ Закреплено понятие недвижимости, урегулированы требования о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регламентируются правила совершения сделок с отдельными видами недвижимости.
Земельный кодекс РФ Основания возникновения прав на землю, Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, права и обязанности использования земли и ее продажи
Жилищный кодекс РФ Описание обеспечения условий право на жилище, регулирование жилищных отношений, неприкосновенности жилья, возникновение жилищных прав и их прекращение, защиты жилищных прав
№ 218–ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» действует запрет на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав собственности на части жилого дома. По этой причине продать такое имущество невозможно.
По сути, этот правовой документ регулирует оборот недвижимости, что, в свою очередь, регулирует российский рынок недвижимости [2].
№ 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» Регулирует возможности, права и обязанности перевода жилых помещений в статус нежилых и наоборот.

На современном этапе развития российского рынка недвижимости, помимо федеральных законов, на это экономическое и правовое пространство большое влияние оказывают как региональные, так и муниципальные власти, которые в силу своих полномочий способны регулировать рынок недвижимости определенного региона с помощью принятых ими актов. Но, учитывая непоследовательность этих двух инстанций, ФЗ признан безусловно значимым.









Глава 2. Анализ рынка коммерческой недвижимости города Краснодара
2.1. Обзор коммерческого сегмента рынка недвижимости и его особенности

Краснодар - столица Краснодарского края, которая находится в северо-западной части Северного Кавказа и входит в состав Южного федерального округа. На северо-востоке область граничит с Ростовской областью, на востоке - со Ставропольским краем, на юго-востоке - с Карачаево-Черкесской Республикой, на западе с Крымским полуостровом (через Керченский пролив), на юге - с Абхазией. Республика Адыгея находится в пределах региона. Территория района омывается водами Азовского моря на северо-западе и Чёрного моря на юго-западе [12].
На данный момент на местном рынке недвижимости активно работают около 50 застройщиков. Еще около 50 имеют проблемные или замороженные свойства, что, скорее всего, приведет их к банкротству, если их уже не признают таковыми. На сегодняшний день большинство новостроек имеют высокую степень ликвидности квартирной программы, в приоритете 1-комнатные объекты недвижимости и студии, что существенно влияет на планы и участки домов [1]. Авторы статьи также отметили, что в последнее время администрация отдает предпочтение сложным зданиям с большой инфраструктурой и даже готова выделить под такое строительство большие участки. Это, в свою очередь, способствует развитию микрорайонов, а также пригородов Краснодара. Центр города не имеет таких площадей и уже имеет достаточно большую инфраструктуру, поэтому сложная застройка будет вестись в так называемых жилых районах. Также следует отметить, что спрос на жилье в Краснодаре постоянно растет. Краснодарский край по итогам 1-го полугодия текущего года занимает третье место в общероссийском рейтинге (после Москвы и Московской области) по объему ввода недвижимости и шестое место по объему выполненных строительных работ. В январе-июне 2023 года в Краснодарском крае были выполнены строительные работы на сумму 112,3 млрд рублей, или 101,5% к соответствующему периоду 2022 года в сопоставимых ценах. Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метров от общей площади жилых домов многоквартирного типа за 1 полугодие 2023 года составила 51 339 рублей, или 102,3 % к соответствующему периоду 2022 года (47 330 рублей). Также отмечается рост стоимости 1 квадрата. м недвижимости на 22, 9%, а на вторичном рынке рост цен составил 17,4%.
По официальным данным, в Краснодаре построено 185 домов с проблемными коммуникациями, которые расположены на неправильно размежеванных землях, арестованы или даже построены с отклонениями от разрешительной документации. Всего в городе построено около 6116 домов с жилой площадью около 32 752 786.42 квадратных метров (данные представлены в таблице ниже). Кроме того, в первой четверти 2023 года введено в эксплуатацию 13 млн многоквартирных домов. [1].


Рисунок 1 – Перечень существующих домов в Краснодаре, включающих объекты коммерческой недвижимости [1]
Недостроенных объектов коммерческой недвижимости в Краснодаре насчитывается порядка 45, они представлены на рисунке

Рисунок 2 – Карта строящихся объектов коммерческой недвижимости [13]
В заключение можно сказать, что практически в каждом районе города есть недостроенное здание, а иногда даже не одно. Существующая застройка достаточно плотная, районы густонаселены, так как старый генплан не был рассчитан на прирост населения, что приводит к многочасовым пробкам и нехватке мест в детских садах и школах. Зачастую сначала строятся дома, а уже потом решаются вопросы, связанные с развитием инфраструктуры, что доставляет большие неудобства жителям [7].
Рынок торговой недвижимости Краснодарского края оценивается как развитый, но потенциал для реализации новых проектов еще есть. К позитивным предпосылкам этого можно отнести наличие качественных торговых центров только в 7 городах области, высокий уровень арендных ставок и наличие возможностей для модификации концепций. В современных торговых объектах все более важную роль будут играть общественные пространства с зонами отдыха, возрастет роль предприятий общественного питания, а также есть необходимость расширения развлекательной и спортивной составляющих.
Краснодарский рынок коммерческой недвижимости представлен большим количеством предложений. Если рассматривать их по назначению, то можно выделить следующее [7]: