Оценка недвижимого имущества по адресу

В условиях происходящего в современном мире процесса глобализации происходит одновременно формирование международного рынка имущества и имущественных прав. При любых сделках с имуществом цена является одним из главных вопросов. Опыт многих стран свидетельствует, что потребность в проведении оценки стоимости испытывают практически все субъекты, вовлеченные в международный торговый и финансовый оборот.
Оценка имеет большое значение и для покупателя, и для продавца при определении обоснованной цены сделки. Она нужна и для кредитора при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, и для страховой компании при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться её оценка, чтобы оспорить предложение правительства о «справедливой компенсации». Оценка может проводиться и в целях налогообложения. Распределение цены на стоимость земли и застройки может иметь значение при обосновании схемы начисления износа в целях налогообложения. Если одна корпорация стремится приобрести другую, то ей может потребоваться оценка текущей стоимости недвижимого имущества, принадлежащего последней.
Выделение оценочной деятельности в самостоятельную область профессиональной деятельности происходит только в XX веке, при достаточной развитости рынка. К сороковым годам двадцатого столетия во многих странах были разработаны в основном схожие между собой принципы и методики оценки. Однако лишь во второй половине XX века начал развиваться подход к пониманию оценки имущества как к отдельной профессии.
Важную роль управление стоимостью играет для всех секторов экономики. Их недооцененность приводит к проблемам привлечения инвестиций в развитие данных компаний и снижению конкурентоспособности на внутреннем и внешнем рынках. Неконкурентоспособность на одном или обоих вышеупомянутых рынках подвергнет серьезной опасности шансы на выживание компании.
Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, равновесной и других) недвижимого имущества необходима:
— при различных сделках, например, купли-продажи или сдачи в аренду;
— при судебных спорах (разводах и т.д.);
— при акционировании предприятий, оценке долей бизнеса и перераспределении имущественных долей;
— при возмещении после нанесения ущерба имуществу после пожара, потопа, наводнения;
— при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости;
— при страховании объектов недвижимости;
— при взыскании долгов с должников;
— при кредитовании под залог объектов недвижимости;
— при ликвидации организаций;
— при оформлении права наследования, исполнении судебного приговора;
— и при других юридически значимых действиях и операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
Цель данной работы - определение рыночной стоимости объекта недвижимости, а также анализ полученных данных.
В работе поставлены следующие задачи:
— Дать определение понятия «недвижимость»;
— Изучить законодательную основу оценки недвижимости (Федеральные стандарты оценки) и их применение к объекту оценки;
— Определить стоимость, оценить квартиру (объект недвижимости) различными методами или обоснованно отказаться от некоторых из них;
— Провести анализ полученных результатов, сделать вывод.
Предметом исследования являются Федеральные стандарты оценки как законодательного базиса при оценке стоимости недвижимости и подходы оценки.
Объектом оценки в данной работе является объект недвижимости – двухкомнатная квартира.
Методологическая основа исследования: согласно действующих Федеральных стандартов оценки при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы.
Если применение одного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки, то оценщик может использовать их, но при этом необходимо обоснованно отказаться от применения остальных подходов. [6, 8]
Структура курсовой работы: введение, глава 1 Теоретические аспекты оценки стоимости недвижимости, глава 2 Определение рыночной стоимости квартиры, заключение, список источников литературы, приложения.


1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Сущность и содержание оценки недвижимости
Согласно Гражданского кодекса (в действующей редакции) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки стоимости.
В соответствии с федеральными стандартами оценки определяются следующие виды стоимости: рыночная стоимость, равновесная стоимость, инвестиционная стоимость, иные виды стоимости, предусмотренные Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.
Рыночная стоимость объекта оценки (далее – рыночная стоимость) – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В настоящей работе оценке подлежит рыночная стоимость квартиры (объекта оценки) исходя от цели оценки - ипотека. Кредитные учреждения при предоставлении ипотеки запрашивают у заемщиков рыночную стоимость объект залога.