Оценка недвижимости сравнительным подходом

В наиболее распространенном случае происходит следующее: имущество нуждается в оценке (сделка купли-продажи объекта) и в банке получается кредит под гарантию объекта, который собирается внести имущество в уставный капитал. Кроме того, необходимо оценить цели страхования, налогообложения, приобретения недвижимости по наследству и другие обстоятельства.
В некоторых случаях квалифицированная независимая оценка имущества является необходимым условием для принятия эффективных управленческих решений. Существует много различных типов недвижимости, каждый со своими специфическими факторами, влияющими на стоимость этой недвижимости.
При оценке недвижимости оценочная компания будет учитывать множество различных факторов, которые влияют на стоимость недвижимости. Основными из них являются: тип здания и его назначение, условия объекта и прилегающей территории, расположение атрибутивного объекта, наличие транспортного потока и т.д. Особое значение имеет ситуация на рынке недвижимости на момент оценки.
Прежде чем приступить к оценке, необходимо определить ее цели. Цель зависит от определения стоимости объекта недвижимости в процессе оценки. Недвижимость может иметь рыночную стоимость, инвестиционную стоимость и оценочную стоимость.
Объект исследования: объект недвижимости.
Предмет исследования: методика оценки и расчет стоимости недвижимости сравнительным подходом.
Цель исследования: проанализировать особенности оценки недвижимости сравнительным подходом в современных условиях.
Задачи исследования:
1. Раскрыть основные понятия и определения оценки недвижимости;
2. Рассмотреть обзор рынка оценки жилой недвижимости;
3. Привести расчет кадастровой стоимости недвижимости;
4. Изучить основные проблемы в механизме управления и оценки жилой недвижимости;
5. Разработать рекомендации по устранению проблем и совершенствованию эффективности механизма управления и оценки жилой недвижимости с помощью сравнительного подхода.
Методы исследования: аналитический метод, метод сравнения, метод измерений, метод описания, метод моделирования, метод наблюдения.
Структура. Работа включает в себя введение, две главы (теоретическую и аналитическую), заключение и список источников.












1. Теоретические основы оценки и расчета стоимости недвижимости
1.1 Основные понятия и определения оценки недвижимости

Недвижимость занимает важное место в экономике и является неотъемлемой частью национального богатства. Во многих сферах недвижимость используется как средство производства. Недвижимость является привлекательным инвестиционным объектом. Ипотечные кредиты основаны на ипотечных займах, которые используются в качестве средства экономического развития в развитых странах. Налог на недвижимость является одним из источников поступлений в государственный бюджет [10].
С точки зрения экономики, управление понимается как «преднамеренное влияние субъектов и органов управления на людей и экономические объекты с целью руководства их действиями и получения ожидаемых результатов».
По мнению М. В. Акулич, управление недвижимостью – это реализация интегрированного бизнеса, обеспечивающего наиболее эффективное использование зданий и сооружений в интересах собственников.
Недвижимость обладает основными характеристиками, которые позволяют отличить ее от других товаров (нематериальная ценность, финансовые активы и т.д.):
- сезонность (неподвижность);
- материальность;
- долговечность.
Субъектом управления недвижимостью является собственник недвижимости и уполномоченные им физические или юридические лица; однако владелец недвижимости обладает самыми широкими управленческими возможностями.
Собственность - это владение вещами определенных людей, материальными и духовными ценностями, юридические права и экономические отношения, связанные с такой собственностью, касающиеся владения, раздела и перераспределения объектов собственности. Собственность проявляется во взаимосвязи между владением, пользованием, распоряжением ответственностью за безопасность и разумным использованием имущества.
В процессе управления владельцы недвижимости и их уполномоченные лица стремятся достичь следующий целей:
- экономические цели: получение определенных финансовых результатов и создание условий для экономического развития стран, регионов и муниципальных образований;
- потребительские цели: для достижения жилищного строительства, реконструкции зданий и сооружений;
- социальные цели: реализация проектов в социальной сфере, защита окружающей среды и использование материалов и конструкций, учитывающих местные интересы.