Правовое регулирование государственной регистрации прав на объекты недвижимости

Аннотация. В статье рассматривается регистрация прав на недвижимое имущество в связи с новым Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости». Основу регистрации и кадастрового учёта составляет классификация объектов недвижимости по различным признакам, которая способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости, а также установление правового режима для учета различных объектов недвижимости. В условиях России сегодня можно говорить о достаточно развитом рынке недвижимости. Анализируются законодательные нововведения в сфере регистрации недвижимости.

Ключевые слова: объект, недвижимость, регистрация, кадастр, учёт, имущество, закон

В связи с ростом рынка недвижимого имущества, в настоящее время все чаще на практике возникают вопросы каким образом обезопасить субъектов сделок с недвижимым имуществом от злоупотреблений в сфере регистрации прав на такое имущество, а также обеспечить надлежащее выполнение органами государственной власти своих функций по регистрации перехода прав на недвижимое имущество. Правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество составляют Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и принятые в соответствии с ними иные федеральные законы.
В соответствии со ст. 132 ГК РФ, а также согласно ст. 1 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» от 13.07.2015 № 218-ФЗ к «сложным объектам» относятся: предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки; здания и сооружения; инвентарь и оборудование; сырье и продукцию; требования и долги; право обозначения предприятия, продукции, работ и услуг; нематериальные активы; информацию; другие исключительные права.
Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. Вопрос о понятии недвижимости в связи с проблемами государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на него определяется рядом обстоятельств. В частности, важным вопросом является определение критерия отнесения объекта к недвижимому имуществу.
Определение недвижимости иерархическим методом предполагает выделение в его структуре двух составляющих: естественное и искусственное происхождение. Естественные (природные) объекты - земельный участок, леса и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называются «недвижимостью по природе» .
Искусственные (рукотворные) объекты включают все созданные человеком объекты, носят название «недвижимость по закону».
К искусственным объектам относятся:
1) Жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (4-9 этажей), дом повышенной этажности (10-20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может быть кондоминимум, квартира, комната, жилой дом.
2) Коммерческая недвижимость - предприятие как имущественный комплекс, здания и сооружения, гаражи для аренды, склады, офисы, рестораны, магазины, гостиницы.
3) Общественные (специальные) здания и сооружения - лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых, санатории, спортивные комплексы); учебно-воспитательные (детские сады, школы, институты, дома детского творчества); культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, дома культуры и театры, цирки, зоопарки, планетарии); специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты.
4) Инженерные сооружения - мелиоративные сооружения, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку .
Фасетный метод предполагает параллельное разделение множества объектов на независимые группы (виды, подвиды). Метод имеет следующие особенности: наличие лишь одной ступени классификации, разделение множества объектов по разным признакам, высокая информационная насыщенность.
Общую классификацию объектов недвижимости фасетным методом по различным признакам представим следующим образом:
1) По функциональному назначению: производственные и непроизводственные объекты недвижимости.
2) По происхождению: естественные, искусственные, комбинированные.
3) По степени готовности: введенные в эксплуатацию, незавершенные строительством.
4) По форме собственности: частные, государственные, смешанные.
5) По отраслевой принадлежности: промышленные, строительные, сельскохозяйственные, жилищно-коммунальные, культурно-бытовые .