Предварительный договор в гражданском праве России

Предварительный договор занимает особое место в системе обязательных оснований заключения гражданско-правового договора. С момента его появления в действующем гражданском законодательстве данный вид договора приобрел значительное распространение в гражданском обороте. Данное обстоятельство было обусловлено невозможностью для участников гражданских отношений заключать основной договор по отчуждению недвижимости при отсутствии регистрации права на это недвижимое имущество. В настоящее время судебная практика занимает несколько иную позицию по вопросу оборота будущей недвижимой вещи: договор аренды будущей вещи, договор купли-продажи будущей недвижимой вещи не являются ничтожными. Так в соответствии с п. 10 Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 судам следует иметь в виду, что арендодатель <...> должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ. «Судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным» - Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54[ Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // СПС «Консультант Плюс».]. Указанные обстоятельства повлекли за собой уменьшение количества заключаемых предварительных договоров в гражданском обороте, однако, такая форма договора как предварительный договор не исчезла из правоприменительной практики.
В соответствии с нормой ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом, не исключается возможность существования односторонних предварительных договоров, в том числе и тогда, когда основной договор относится к двусторонне обязывающим[ Кудеева О.А., Валенко А.В. Предварительный договор: проблемы теории, практики и законодательства // Теория права и межгосударственных отношений. 2022. Т. 2. № 5 (25). С. 776-785.]. Безусловно, стороны могут заключить такой договор, по которому только одна сторона принимает на себя обязательство в будущем заключить основной договор, однако, такая конструкция договора не подпадает под норму ст. 429 ГК РФ. Н.В. Кузнецова предлагает в таком случае применять указанную норму по аналогии, а в целях совершенствования действующего законодательства внести дополнение в п. 1 ст. 429 ГК РФ, изложив его следующим образом: по предварительному договору стороны обязуются либо одна из сторон принимает на себя обязательство перед другой стороной заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором[ Кузнецова, Н.В. Обязательные основания заключения гражданско-правовых договоров // Седьмой Пермский конгресс ученых-юристов. 2016. С. 245.].
В теории гражданского права высказывается мнение, что предварительный договор - ненужная и малоприменимая конструкция[ Ахмедова З.А., Аскерова М.Р. К вопросу о правовой природе предварительного договора// Закон и право. 2022. № 8. С. 98-101.]. Данная точка зрения основана на следующих рассуждениях: если стороны знают, о чем они хотят договориться, то им стоит заключить основной договор, действие которого будет поставлено под условие или отложено на определенны срок; если стороны не знают, о чем они хотят договориться, то заключение предварительного договора невозможно, т. к. нет возможности установить достаточно определенные условия предварительного договора. Однако, по условиям ст. 429 ГК РФ и не требуется установления всех существенных условий, достаточно договориться лишь о предмете будущей сделки. Кроме того, в силу принципа свободы договора, заключение предварительного договора не запрещено и при наличии соответствующего волеизъявления сторон, такое оформление отношений вполне имеет место быть в современном российском правопорядке. Кроме того, есть и объективные причины заключать предварительный договор. Это, например, случаи, когда норма права или правоприменительная практика не признает возможность заключения определенного вида основных договоров с отлагательным условием или относительно будущей вещи.
Действующая редакция п. 3 ст. 429 ГК РФ предусматривает необходимость определить в предварительном договоре условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (прежняя редакция, как мы помним, устанавливала, что предварительный договор помимо предмета должен содержать существенные условия основного договора). Последствием нового подхода стало то, что теперь, когда стороны не достигли соглашения по какому-то существенному условию основного договора на стадии заключения договора предварительного, они долж