Земельный участок как объект гражданских прав

ВВЕДЕНИЕ

Процессы использования и охраны земли как основы жизни идеятельности человека и их разработка в юридической науке представляется особенно актуальной в связи с проходяшими в стране реформами.
В связи с этим возрастает необходимость внедрения в сферу земельных отношений теоретически обоснованной, практически эффективной нормативно-правовой базы.
Действующее земельное законодательство основано на строгом соблюдении Конституции Российской Федерации (ст. ст. 9, 36, 41, 42) и принятых на её основе федеральных законов - ЗК РФ, ВК РФ, ЛК РФ, Закона "О недрах", Закон «О животном мире» и других основанных на них законов субъектов Российской Федерации.
Благодаря такому подходу к реформированию земельных отношений в стране, в основном обеспечивается системное правовое регулирование и, практически в течение последних 20 лет в данной отрасли права создана жизнеспособная нормативно-правовая база.
Как представляется, задача юридической науки на данном этапе состоит в исследовании вопросов практического применения норм земельного законодательства и теоретическое обоснование необходимости дельнейшего развития реализации права собственности на землю, особенно форму - частную собственность.
Вопросы правового регулирования земельных отношений в России являлись предметом исследования дореволюционных учёных юристов Т.Е. Абовой, К.Л. Победоносцева, В.А. Белова, В.С. Ема, О.М. Козверь, А.А. Маковского, Л.А. Чеговадзе и других, касавшихся, в частности, проблем гражданско-правового режима недвижимого имущества, в т.ч. земельных участков.
Учитывая исторические изменения в стране и возникшую в этой связи крайней необходимости реформирования земельных отношений, особенно форм права собственности на землю, представляется необходимым попытаться анализировать в данной работе состояние нормативно-правовой базы и её теоретическое обоснование.
В работе также затронуты вопросы теоретического обоснования земельных отношений в юридической науке на современном этапе и некоторые другие вопросы видения дальнейшего развития законодательства в этом направлении.
Актуальность выбранной темы обусловливается тем, что на современном этапе развития общественных отношений в области использования земельных ресурсов в РФ, в условиях формирования свободного рынка земли, большого теоретического и практического значения приобретает вопрос построения правовой конструкции «земельный участок».
В научной юридической литературе проблематика определения земельного участка в качестве объекта права гражданского и земельного права изучалась в многочисленных трудах специалистов гражданского и земельного права.
Исследованию понятия земельного участка как объекта права частной собственности посвятили научные труды цивилисты А. Г. Бондарь, Д. С. Бугров, А. В. Бурлаченко, С. В. Губарев, Д. В. Жернаков, В. А. Лапач, А. В. Шихалева. Среди специалистов в области земельного права, которые исследовали этот вопрос: В. и Андрейцев, Ю. А. Дрозд, А. П. Дудин, П. Ф. Кулинич, Л. В. Лейба, Р. А. Машуков, Н.Н.Мысник, А. А. Минаева, В. В. Носик, В. Д. Сидор, Н.И. Титов, М. В. Шульга.
Исследования особенностей оборота недвижимых вещей, проведение торгов и другие вопросы из данного круга исследованы в трудах С.И. Герасина, Н.С. Михайловой, С.В. Савиной, В.И. Яковлева и др.
В трудах В.В. Дмитриева, И.А. Иконицкой, Н.Б. Маловой, НИ. Мисник, Н.А. Сыроедова и других исследованы специфика правового положения земельного участка как объекта гражданских прав и как природного объекта (природного ресурса) — составной части окружающей среды.
Однако данная проблематика требует дополнительного анализа в свете законодательных новелл, связанных с введением в РФ Государственного земельного кадастра.
Цель исследования – всестороннее рассмотрение отношений, которые возникают в отношении земельного участка как объекта гражданских прав.
Задачи исследования:
– определить понятие и признаки земельного участка как объекта гражданских прав;
– изучить состав земель в РФ;
– рассмотреть особенности правового регулирования земельных участков;
– определить понятие правового режима земельных участков в РФ;
– провести анализ использования и охраны земельных участков в РФ;
– изучить сделки, совершаемые с земельными участками в РФ;
– провести анализ проблем судебной практики в связи с возникновением и прекращением права собственности на землю;
– разработка рекомендаций и предложений по совершенствованию законодательства в сфере прав на землю.
Объект исследования – отношения, которые складываются по поводу прав владения, распоряжения и пользования земельными участками, как объектами гражданских прав.
Предмет исследования – гражданско-правовые нормы, которые регулируют основания приобретения и содержания права собственности и других вещных прав на земельные участки.
Нормативно-правовую базу исследования составляют законодательные нормативные правовые акты, материалы судебной практики по Российской Федерации.
Методы исследования - в процессе исследования использовались как общенаучные методы - диалектический, системный, методы анализа и синтеза, логический, также специальные юридические методы – формально-юридический, сравнительно- правовой, метод грамматического толкования правовых норм, правового моделирования.
Теоретическая значимость исследования. Разработанные положения могут быть полезны в процессе дальнейших разработок проблем права собственности на земельные участки. Они также могут служить научной базой для углубленного исследования права собственности в отношении отдельных объектов недвижимого имущества и природных ресурсов.
Практическая значимость исследования. Содержащиеся в работе выводы, положения и предложения могут быль использованы в теории гражданского, семейного, предпринимательского и международного частного права, а также в учебном процессе при преподавании общих и специальных курсов в юридических учебных заведениях, а также обусловлена возможностью их использования при совершенствовании законодательства, в практической деятельности частных лин и в судебной практике.
Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.


 
ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ
1.1.Понятие земельного участка как объекта гражданских прав

Земля – один из важнейших компонентов окружающей среды. Ее значение сопоставимо скорее всего лишь со значением воды и воздуха.
Юридическая наука характеризует её как:
– природный объект, имеющий важное экологическое значение, охраняемый в качестве составной части природы;
– природный ресурс, используемый и охраняемый в качестве основы жизни и деятельности населения (естественное средство производства и естественный производственный базис);
– недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав.
В земельном законодательстве РФ понятие земля в одних случаях следует толковать как земельный участок, в других как земли т.е. земельные участки объединённые определённым перечнем в категории по их нелевому назначению
В земельном праве земля понимается как поверхность земли и природный ресурс, используемый в национальной экономике. Полезные ископаемые добываются из недр земли, а на ее поверхности ведутся строительные и сельскохозяйственные работы. Очевидно, что для хозяйства используется не вся земля в целом, а отдельные ее части, наделы, участки.
Земельные участки являются частью поверхности с указанием местоположения, статуса и площади и занесены в единый государственный реестр и кадастр. Существует два типа участков: неделимые и делимые. Неделимый участок – это участок, который нельзя разделить без потери его атрибутов. Например, его назначение. Делимыми, соответственно, являются части, части которых сохраняют свои атрибуты после разделения.
Ст. 11 Конституции РФ гласит, что земля является общественной собственностью. В то же время это может быть государственная или городская, частная собственность.
В ГК РФ вещью определяется предмет материального мира, в отношении которого могут возникать гражданские права и обязанности. Цивилистической концепции вещи вполне соответствует законодательное определение понятия земельный участок как объект права собственности содержится в ст. 79 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ).
Земельный участок – это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местоположением и с определенными относительно нее правами.
В цивилистической литературе можно встретить мнение о том, что земельный участок в юридическом смысле является «бесплотной абстракцией», поэтому на нее не может быть перенесен гражданско-правовой режим сложной вещи, поскольку пространство над участком и ее почвенный покров в естественном состоянии не являются вещами в смысле гражданского права. Так, А. В. Бурлаченко считает, что земельный участок не является классическим объектом гражданского права, поскольку не имеет всех признаков вещей как объектов гражданского права и не является материальным телом.
В случае искусственного создания отдельной категории объектов гражданских прав, к которой относилась земельный участок, все равно бы к данной категории объектов права было бы необходимым применять нормы гражданского законодательства, которые определяют правовой режим вещей.
Автор не соглашается с позицией А. В. Бурлаченко, ведь хотя из анализа ЗК РФ следует вывод, что земельный участок в юридическом понимании является фактически «бестелесной» плоскостью, характеризующейся наличием площади и четко определенных границ, которые в свою очередь являются мнимой замкнутой линией. В то же время земельный участок как объект права собственности является юридической конструкцией, которая не лишена материальности, ведь является правовой формой привлечения имущественный оборот такого природного ресурса как земля.
Несмотря на эти доводы, земельный участок как объект правовых отношений является вещью, которая одновременно характеризуется следующими классическими признаками вещи как материальность и телесность, поскольку представляют собой часть земной поверхности, а также таким признаком как условность выделения земной поверхности в качестве земельного участка, что подтверждается условностью линий границ земельного участка.

Рисунок 1 – Основные атрибуты земельного участка

Применение на практике обозначения границ земельных участков межевыми знаками как материальными объектами не снимает вопроса об условности отделения земельного участка от остальной земной поверхности. Все это дает нам основания для определения земельных участков как объектов правовых в том числе и гражданских, отношений как материально-идеальной вещи, то есть вещи, телесность которой не отделена от телесности смежных земельных участков или земельных территорий.
Таким образом, земельный участок как вещь в гражданско-правовом понимании не является классическим объектом гражданских прав. Понятие земельного участка конституируют как ее физические и юридические свойства.
Земельный участок как объект гражданских прав является индивидуально-определенным недвижимым имуществом, поскольку представляет собой такую часть земной поверхности, которая имеет установленные и удостоверены в рамках публичной процедуры землеустройства замкнутые пределы, а следовательно установленное место расположения и площадь, является объектом права собственности и характеризуется наличием целевого назначения может быть изменен в установленном законодательством порядке.
В юридической литературе часто отмечают, что в ЗК РФ закреплены не все существенные признаки земельного участка. Н.В. Ильницкая (Илькив) считает, что земельный участок как непосредственный объект земельных правоотношений имеет фиксированную площадь, границы, местоположение, характеризуется качественным состоянием, что соответствует ее целевому назначению и присущим ему правовым режимом.
К. А. Дремлюга предлагает закрепить в действующем Земельном кодексе РФ цивилистические признаки земельного участка: абсолютную недвижимость земельного участка; ее фиксированный размер; специфический (индивидуальный) правовой режим; определены природные качества и физические свойства; особое целевое назначение и функциональное использование.
А.Н. Ниязова считает, что земельный участок как объект права характеризуется прежде всего «... целевым назначением».
Целевое назначение является таким юридическим признаком земельного участка частной собственности, которая согласно ЗК РФ может меняться даже по инициативе ее владельца, но в порядке, установленном законодательством, который предусматривает участие в такой смене органов власти.
Следовательно, в контексте исследования признаков земельного участка юридического характера следует, по нашему мнению, говорить о наличии у каждого земельного участка такого юридического признака как целевое назначение, порядок изменения которого установлен земельным законодательством. Считаем, что данный признак является универсальным и должен быть учтен в легальной дефиниции понятия «земельный участок».
Выше мы уже определили понятие земельных участков. Следует добавить, что участок может стать объектом недвижимости, когда он зарегистрирован, имеет номер и поступает в оборот. Другими словами, он может быть продан, куплен или отчужден любым другим способом. Следует отметить, что в России существует два типа земель. Это земли, которые не поступают в оборот, то есть они не являются предметом сделки, а земля, которая поступает в оборот, становится объектом недвижимости.
Когда она поступает в оборот, земля приобретает ценность и становится товаром, то есть с ней можно торговать.
Ст. 130 ГК РФ определяет земельный участок как недвижимое имущество со всеми вытекающими последствиями, возникновением имущественных и иных прав, сделок и других действий.
Заявленные участки относятся к участкам, площадь и границы которых не соответствуют закону. После обследования и определения площади он переходит в категорию уточнения.
Вся земля, используемая в национальной экономике, может рассматриваться как финансовый инструмент, приносящий определенный доход. При этом он рассматривается как отдельный участок земли и как часть объекта недвижимости, то есть вместе со зданиями, сооружениями и т.д. Расположенный на нем.
При оценке участка учитывается использование земли: добыча полезных ископаемых и полезных ископаемых; сельское хозяйство; лесное хозяйство; как пространство для развития экономических и социальных сфер; формирование среды для проживания населения; и экологическая безопасность.
Гражданский кодекс предусматривает, что следующие лица не являются собственниками земли:
– лицо, владеющее землей на постоянной или пожизненной основе (включая наследственную и срочную собственность);
– арендатор земли;
– люди с ограниченной собственностью (так называемые сервитуты).
Эти люди имеют право распоряжаться участком только в пределах, предусмотренных законодательством или соглашением с собственником.
В Лесном Кодексе установлено, что лесной участок является так же и земельным участком. (гл.1. статья 7)
Поэтому в контексте земельных правоотношений термин «земля» используется не только как категория недвижимости, но и как материальная основа для природных ресурсов, планирования, объектов охраны и других объектов (в т. ч. недвижимости). Согласно этому положению, в земельном законодательстве существует несколько моделей классификации земель: разделенных по категориям, землям и формам собственности. С использованием этих моделей осуществляется национальный учет наличия и использования земель в РФ и внедряется в национальные (национальные) отчеты о состоянии и использовании земель.

1.2.Состав земель в Российской Федерации и проблемы их классификации

Вся территория России, расположенная в границах РФ и разделенная на несколько категорий земель в соответствии с ее целевым назначением, включая лесные и подводные угодья, является ее собственностью и входит в понятие земельного фонда.
Географическое положение страны и ее природно-климатические условия объясняют неравномерное распределение ресурсов, используемых в национальной экономике. Например, только 8,9% земель (190,3 млн. га) распахано, а 62% (1,0463 млрд. га) покрыто лесами. Тем не менее, земельный фонд РФ - это все ресурсы земли, расположенные в пределах ее границ и составляющие основу территории государства.
Земельные ресурсы РФ представляют собой единый природный объект, хотя в разное время отдельные его части могут принадлежать и управляться разными юридическими лицами.

Рисунок 2 – Общая классификация земельных участков
Категория земли – это описание правовой системы территориальной собственности и ее использования, и ее соблюдение контролируется на законодательном уровне. Всего в России существует 7 видов земель (ст. 7 ЗК РФ).

Рисунок 3 – Виды земель в России

Тип земельного участка является его наиболее важной характеристикой (данные об этом отражены в ЕГРН) и определяет, как использовать землю.
Разделением территорий исходя из ст. 7-8 ЗК РФ занимаются представительства власти.

Рисунок 4 – Органы власти, регулирующие разделение территорий

Участок в качестве недвижимости может состоять из нескольких наделов или образоваться благодаря ранее неиспользуемым территориям из муниципального или государственного баланса.
Законодательство позволяет переводить территорию из одной категории в другую и менять ее целевое назначение. Порядок этой процедуры peглaмeнтиpyeт Ф3 «O пepeвoдe зeмeль или зeмeльныx yчacткoв из oднoй кaтeгopии в дpyгyю».
Необходимость перевода земель из одной категории в другую возникает, когда из-за рекультивации в другие категории переводятся промышленные объекты или за счет прилегающих сельскохозяйственных угодий расширяются населенные пункты.
Кроме того, могут измениться типы земель лесов, которые будут признаны охраняемыми территориями. В каждой ситуации существуют свои собственные правила перевода. Например, включение сельскохозяйственной территории в границы населенных пунктов потребует внесения изменений в генеральный план. Ранее существовало ограничение, согласно которому кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения должна быть ниже средней кадастровой стоимости по площади. Сейчас такого ограничения нет.
Целевое назначение земельного участка позволяет устанавливать границы территорий как в черте города, так и за его пределами без опасений, что посреди сельхозугодий могут возникнуть коттеджные посёлки, дачные кооперативы или промышленные предприятия.